копия

УИД 16RS0048-01-2025-000832-41Дело №2-883/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 октября 2025 года

г. Казань

Московский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Фаттаховой Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хасанзяновой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, в обосновании иска указав, что истец является фактическим собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен фиктивный договор купли-продажи указанной квартиры. Данная мнимая сделка была необходима для получения истцом очередной ипотеки с целью приобретения недвижимого имущества. С ответчиком были обговорены все условия данной мнимой сделки, пришли к соглашению, что указанная квартира остается в собственности истца, при этом истец помогает ответчику в приобретении жилья – однокомнатной квартиры в ипотеку на льготных условиях (под 8% годовых), также обговорили тот момент, что ответчик вправе с этой мнимой сделки самостоятельно без участия истца получить налоговые вычеты. Указанную квартиру истец фактически не передавала ответчику по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ. И, соответственно, никаких денежных средств истец не получала, каких-либо расписок о получении истцом денежных средств от ответчика не имеется. Также в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ неверно указан номер квартиры - 10 вместо правильного 99. До ДД.ММ.ГГГГ истец проживала в указанной квартире со своими двумя несовершеннолетними детьми, полностью оплачивала коммунальные услуги. ДД.ММ.ГГГГ истец решила сдать квартиру в аренду, и заселила туда квартирантов, взяв с них денежные средства (арендную плату) за месяц проживания. ДД.ММ.ГГГГ истцу позвонил арендатор и сообщил, что в квартиру пришли двое незнакомых людей, которые поменяли дверные замки на входной двери квартиры, заставляют их выселиться из квартиры, говоря, что теперь ответчик собственник данной квартиры. До ДД.ММ.ГГГГ истец спокойно владела и пользовалась квартирой в соответствии с договоренностью с ответчиком. Однако ДД.ММ.ГГГГ ответчик заявил, что не собирается соблюдать ранее достигнутые с истцом договоренности, намерен продать принадлежащую истцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по заниженной стоимости, а полученными от продажи денежными средствами распорядится по собственному усмотрению. Ответчик не является добросовестным покупателем спорной квартиры, так как изначально знал о том, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является фиктивным, сделка является мнимой. На основании изложенного, истец просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать недействительным запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явился, о дате и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

С учетом изложенного, на основании части 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав пояснения истца и его представителя, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а также иных правовых актов.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Согласно части 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации исключительно собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом, право отчуждения своего имущества в собственность другим лицам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

То есть существенными условиями являются факт передачи денег покупателем продавцу и вещи продавцом покупателю.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В соответствии с пунктом 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 указанного кодекса).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при рассмотрении вопроса о мнимости договора купли-продажи и документов, подтверждающих передачу недвижимости, суд не должен ограничиваться проверкой того, соответствуют ли представленные документы формальным требованиям, которые установлены законом. При проверке действительности сделки суду необходимо установить наличие или отсутствие фактических отношений по сделке.

Кроме того, из статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 35 и 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

Из материалов дела судом установлено, что ранее ФИО1 являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии с пунктом 5 указанного договора квартира приобретается покупателем у продавца за счет собственных средств в размере 1 200 000 руб. и с использованием кредитных средств в размере 6 400 000 руб., предоставленных покупателю по кредитному договору №G050S23062300228 от ДД.ММ.ГГГГ для приобретения квартиры за сумму в размере 7 600 000 руб. На момент подписания настоящего договора указанные кредитные средства получены покупателем полностью. Срок кредита 338 месяцев. За полученный кредит покупатель уплачивает банку проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,09% годовых.

Из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ФИО1 и ФИО2, следует, что продавец передал покупателю квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В настоящее время, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости спорная квартира принадлежит на праве собственности ФИО2

Как следует из дополнительного соглашения к кредитному договору №G050$23062300228 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, именуемой как правопреемник, и ФИО2, именуемым как участник, правопреемник берет на себя обязательства в полном объеме по кредитному договору №G050$23062300228 от ДД.ММ.ГГГГ, и выплачивает из собственных средств все расходы, связанные с оформлением кредита в размере 39 900 руб., предоставляет участнику собственные денежные средства в размере 1 200 000 руб. в качестве первоначального взноса, а участник по завершению обязательств по кредитному договору №G050$23062300228 от ДД.ММ.ГГГГ обязуется переоформить предмет кредитования (квартира по адресу: <адрес>) в собственность правопреемнику.

Как усматривается из расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила от ФИО2 денежные средства в сумме 1 200 000 руб. в качестве оплаты первоначального вноса за продаваемую квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 1 200 000 руб. для первоначального взноса по кредитному договору №G050$23062300228 от ДД.ММ.ГГГГ.

В подтверждение довода истца о том, что договор купли-продажи является мнимой сделкой, после подписания договора она продолжала пользоваться и проживать в данной квартире, ФИО1 в судебном заседании представлены дополнительное соглашение к кредитному договору, заключенное между истцом и ответчиком, расписки о передаче денежных средств для первоначального взноса в размере 1 200 000 руб., квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг за спорное жилое помещение за 2024-2025 годы, договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому данное жилое помещение сдавалось ФИО1 в аренду третьим лицам.

Из материалов дела установлено, и не отрицалось ответчиком в судебных заседаниях, ФИО2 никогда в спорной квартире не проживал, его вещей в ней не имеется, бремя собственника по оплате коммунальных услуг по данному объекту он не несет.

Таким образом, установив факт отсутствия исполнения оспариваемой сделки, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, без намерения создать соответствующие правовые последствия, является мнимой сделкой, то есть недействительной (ничтожной) по этому основанию с момента ее совершения.

Согласно пункту 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Поскольку заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки: признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 (<данные изъяты>) и ФИО2 (<данные изъяты>) ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его составления в окончательной форме через Московский районный суд <адрес>.

Судья: подписьКопия верна

Мотивированное решение составлено 28 октября 2025 года.

Судья

Фаттахова Г.Н.