Дело № 2-3089/22

05RS0031-01-2022-007766-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Махачкала 12 сентября 2022 года

Ленинский районный суд г. Махачкалы в составе: председательствующего судьи - Айгуновой З.Б., при секретаре судебного заседания - Темирхановой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Махачкалы к ООО Торговый центр «Апельсин», ФИО1 ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи, признании недействительным предварительного договора купли-продажи, признании права собственности отсутствующим и прекращении права собственности на нежилое здание и встречному иску ФИО1 ФИО9 к администрации г. Махачкалы о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Махачкалы обратилась в суд с иском к ООО Торговый центр «Апельсин», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от 01.10.2021 в части перехода права собственности на нежилое здание торгового центра «Апельсин» с кадастровым номером № площадью 8355 кв.м., расположенного по адресу: <...> МКР -4, «Город Газовиков» и применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на нежилое здание торгового центра «Апельсин» с кадастровым номером № площадью 8355 кв.м., признании отсутствующим и прекращении права собственности на нежилое здание, аннулирование регистрационных записей в ЕГРН, указав при этом, что 01.09.2022 между ООО «ТЦ Апельсин» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером № и здания площадью 8355 кв.м.

В последующем на основании договора купли-продажи право собственности на указанный объект зарегистрировано за ФИО2, при этом решением Арбитражного Суда Республики Дагестан от 04.03.2021 в удовлетворении искового заявления ТЦ «Апельсин» к администрации г. Махачкалы и встречного иска о признании строения самовольным и сносе было отказано.

Постановление 16 арбитражного суда апелляционной инстанции от 06.08.2021 решение Арбитражного Суда РД от 04.03.2021 в части отказа в удовлетворении исковых требований ТЦ «Апельсин» к администрации г. Махачкалы о признании права собственности было отменено, за ТЦ «Апельсин» признано право собственности на здание торгового центра литер «А» площадью 8355 кв.м.

Постановлением арбитражного суда кассационного инстанции от 28.10.2021 постановление Шестнадцатого Арбитражного суда апелляционной инстанции от 06.08.2021 отменено в части удовлетворения требований ООО «Торговый центр Апельсин», а решение Арбитражного суда РД от 04.03.2021 в указанной части оставлено в силе.

Вышеизложенные позиции вышестоящих судов указывают на то, что ООО «Торговый центр «Апельсин» не могло распоряжаться самовольной постройкой -продавать, дарить или сдавать в аренду и совершать другие сделки с ним.

Следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества-здания торгового центра «Апельсин» является ничтожным, поскольку вступившим в законную силу судебным актом установлено, что здание торгового центра является самовольной постройкой.

В последующем истец требования уточнил, просил также признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2021 недействительным в части перехода права собственности на нежилое здание с применением последствий недействительности сделки.

ФИО2 обратилась со встречным иском о признании ее добросовестным приобретателем по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2021, заключенного между ООО «ТЦ Апельсин» и ФИО2 земельного участка площадью 5802 кв.м. с кадастровым номером № и здания площадью 8355 кв.м. с кадастровым номером №, указав при этом, что на момент заключения договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию в МФЦ, сведений о наличии ограничений, арестов и иных обстоятельств, препятствующих переходу права собственности, выявлено не было.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, в удовлетворении встречного иска просил отказать, указав при этом, что встречные исковые требования ФИО2, по сути, направлены на легализацию самовольной постройки и введение ее в гражданский оборот.

Право собственности на спорный объект возникло изначально на основании незаконного судебного акта, который в последующем был отменен, что в свою очередь указывает на ничтожность реестровых записей о правах в ЕГРН на спорный объект недвижимости.

В судебном заседании представитель ответчика в удовлетворении исковых требований просила отказать, встречный иск удовлетворить, указав при этом, что согласно а. первому п.3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях другое лицо. В исковом заявлении администрации г. Махачкалы отсутствует указание о том, какое право или законный интерес администрации нарушены данной сделкой и как будет обеспечена защита нарушенного права или законного интереса администрации города в случае возврата каждой стороне полученного по сделке.

Здание торгового центра «Апельсин» возведено в 2007 году. Оно полностью соответствует градостроительным нормам и правилам, не угрожает безопасности жизни и здоровью людей, что подтверждается заключение экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения гражданского дела №А15-617/2019.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему:

Согласно предварительному договору купли-продажи от 01.09.2021 ООО «ТЦ «Апельсин», именуемое в дальнейшем «Продавец» с одной стороны и ФИО2 заключили предварительный договор по которому продавец обязуется продать, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество в составе земельного участка с кадастровым номером № и здания площадью 8355 кв.м. которое не прошло государственную регистрацию права.

Стороны договорились, что договор купли-продажи будет заключен после государственной регистрации права собственности Продавца на здание, которое возникло на основании апелляционного постановления Шестнадцатого арбитражного суда от 06.08.2021.

Согласно постановлению Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от06.08.2021 решение Арбитражного суда РД от 04.03.2021 в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Торговый центр «Апельсин» отменено с принятием нового решения.

За обществом ООО «Торговый центр «Апельсин» признано право собственности на здание торгового центра «Апельсин» литер «А» площадью 8355 кв.м.

Согласно договору купли-продажи от 01.10.2021 ООО «ТЦ «Апельсин», именуемое в дальнейшем «Продавец» с одной стороны и ФИО2 заключили договор, по которому продавец обязуется продать, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество в составе земельного участка с кадастровым номером № и здания площадью 8355 кв.м.

Согласно выписки из ЕГРН от 06.04.2022 ФИО2 является собственником здания с кадастровым номером № о чем 16.11.2021 в ЕГРН сделана запись регистрации за номером №, правопредшественником является ООО «ТЦ Апельсин» на основании записи регистрации права от 28.09.2021 за номером №

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 28.10.2021 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2021 в части удовлетворения требований ООО «Торговый центр Апельсин» отменено, с оставлением в указанной части решения Арбитражного Суда РД от 04.03.2021 в силе.

При этом решением Арбитражного Суда РД от 04.03.2021 в иске ООО «Торговый центр Апельсин» о признании права собственности на недвижимое имущество-здание торгового центра «Апельсин» площадью 8355 кв.м. было отказано, в удовлетворении встречного иска администрации ГОсВД «город Махачкала» о признании самовольной и обязании снести здание торгового центра «Апельсин» общей площадью 8355 кв.м. также отказано.

В соответствии с положением ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Согласно мотивировочной части постановления арбитражного суда кассационной инстанции от 28.10.2021 по делу №А-15-617/2019 здание торгового центра «Апельсин» является самовольной постройкой.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее положения статьи 222 ГК РФ в первоначальной редакции) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

По смыслу закона самовольная постройка не может являться объектом гражданского оборота, и при этом применение последствий недействительности сделки не ставится в зависимость от добросовестности приобретения.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Исходя из того, что ООО Торговый центр «Апельсин» не имело полномочий по распоряжению спорным объектом недвижимости, поскольку регистрация его права собственности производилась на основании в последующем отменного решения суда суд приходит к выводу, что предварительный договор и договор купли-продажи в части перехода права собственности на нежилое здание с кадастровым номером № ничтожны по смыслу положений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как совершены неправомочным лицом.

С учетом изложенного факт соответствия спорного объекта строительным, градостроительным и иным нормам и правилам, а также факт того что спорный объект не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, вопреки доводам представителя ответчика, правового значения для дела не имеет.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования администрации города, в удовлетворении встречного иска ФИО3 отказать.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, следовательно, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

С учетом изложенного решение является основанием для внесения сведений об аннулировании записей о регистрации права собственности за ФИО3 в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации г. Махачкалы к ООО Торговый центр «Апельсин», ФИО1 ФИО10 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 01.10.2021 заключенный между ООО «Торговый центр «Апельсин» и ФИО1 ФИО11 в части перехода права собственности на нежилое здание торгового центра «Апельсин» с кадастровым номером № площадью 8355 кв.м., расположенного по адресу: РД, <адрес>».

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2021 заключенный между ООО «Торговый центр «Апельсин» и ФИО1 ФИО12 в части перехода права собственности на нежилое здание торгового центра «Апельсин» с кадастровым номером № площадью 8355 кв.м., расположенного по адресу: РД, <адрес>».

Признать отсутствующим и прекратить право собственности ФИО1 ФИО13 на нежилое здание торгового центра «Апельсин» с кадастровым номером № площадью 8355 кв.м., расположенного по адресу: РД, <адрес>

Решение суда является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права собственности от 16.11.2021 за № за ФИО1 ФИО14 на нежилое здание торгового центра «Апельсин» с кадастровым номером № площадью 8355 кв.м., расположенного по адресу: РД, <адрес>».

В удовлетворении встречного иска ФИО1 ФИО15 о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2021, заключенного между ООО «ТЦ Апельсин» и ФИО2 земельного участка площадью 5802 кв.м. с кадастровым номером № и здания площадью 8355 кв.м. с кадастровым номером № отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РД в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Махачкалы

В мотивированном виде решение изготовлено 19 августа 2022 года.

Председательствующий Айгунова З.Б.