Решение по делу № 2-125/2025 от 17.03.2025 - о признании недействительными договор аренды земельного участка, соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, об исключении записи об обременении земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Дело № 2-125/2025

УИД: 48RS0023-01-2025-000020-92

Заочное РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2025 года г. Задонск

Задонский районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего Антиповой Е.Л.,

при секретаре Кликанчук В.Е.,

с участием прокурора Яковлевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Задонского района Липецкой области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Задонского муниципального района Липецкой области, ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договор аренды земельного участка, соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, об исключении записи об обременении земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Задонского района Липецкой области в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с исковым заявлением к администрации Задонского муниципального района Липецкой области, ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договор аренды земельного участка, соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, об исключении записи об обременении земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование исковых требований указано, что прокуратурой Задонского района во исполнение указания прокуратуры Липецкой области проведена проверка исполнения требований земельного законодательства при распоряжении муниципальным имуществом. Установлено, что 17.09.2021 в администрацию Задонского муниципального района поступило заявление ФИО1 о предоставлении в аренду сроком на 20 лет земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, площадью 2258 кв. м с целевым использованием «для индивидуального жилищного строительства» без проведения торгов на основании п. п. 14 п.2 ст.39.6 ЗК РФ.С ФИО1 30.09.2021 заключен договор аренды № 2493 (далее по тексту - Договор) земельного участка для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № площадью 2258 кв. м., имеющего местоположение: <адрес> с разрешенным использованием « для индивидуального жилищного строительства» на срок 20 лет. 06.12.2021 между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка. При изучении материалов проверки по вопросу предоставления ФИО1 земельного участка, установлено, что он зарегистрирован и проживает в жилом доме площадью 65.2 кв. м., принадлежащем ему на праве собственности, расположенном по адресу: <адрес>. Также ФИО3 на праве собственности принадлежит жилой дом площадью 90.6 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> Сведений о постановке на жилищный учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий ФИО1 не предоставлено. Наличие у ФИО1 инвалидности само по себе в отсутствие установленного критерия нуждаемости инвалида в улучшении жилищных условий не могло выступать безусловным основанием для предоставления земельного участка. Администрацией Задонского района нарушены права муниципального образования на получение средств в муниципальный бюджет в случае возможной передачи земельного участка в пользование иных лиц на возмездной основе, а также права неопределенного круга лиц, поскольку возвращение спорного земельного участка в распоряжение Задонского муниципального района позволит распределить его в пользу любого нуждающегося лица, в том числе и из числа инвалидов.

Определением Задонского районного суда Липецкой области от 04.02.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования привлечена администрация сельского поселения Донской сельсовет Задонского муниципального района Липецкой области.

В судебном заседании прокурор Задонского района Липецкой области Яковлева Ю.В. исковые требования поддержала, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске, и просила удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, представила письменное возражение, в котором указала, что она в 2022 года было начала строительство жилого дома. А именно, в 2022 году был возведен фундамент жилого дома с цоколем. На возведение жилого дома ей было затрачено более 400 000 рублей. До момента вызова ее в суд, ни о каких сомнениях кого-либо в законности полученного ей земельного участка, а также в законности осуществляемого ей строительства на земельном участке, ей известно не было. Эти сомнения не высказывались ни со стороны государственных и муниципальных органов власти, ни со стороны каких-либо физических лиц и организаций. При приобретении земельного участка в аренду, а также при возведении объекта незавершенного строительства на данном земельном участке, она действовала осмотрительно и добросовестно, полагаясь на сведения Единого государственного реестра недвижимости. В настоящее время общая сумма ее затрат на приобретение земельного участка и на возведение объекта незавершенного строительства составляет не менее 400 000 рублей. Действия по передаче в аренду земельного участка ФИО1 осуществлялись уполномоченными должностными лицами органа власти, уполномоченного на распоряжение земельными участками, относящимися в неразграниченной государственной собственности. Соответственно ими же проверялось наличие оснований для передачи земельного участка в аренду ФИО1. Потом уполномоченный государственный орган в лице Росреестра осуществлял государственную регистрацию договора аренды земельного участка, заключенного с ФИО1, чем совершил от имени государства юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения соответствующих прав. Потом уполномоченный государственный орган в лице Росреестра осуществлял государственную регистрацию соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного ей с ФИО1, чем совершил от имени государства юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения соответствующих прав. При этом она же, полагаясь на все эти действия государства, неся значительные для нее затраты, должна по мнению прокуратуры не только потерять эти средства, но и еще понести затраты на демонтаж.

Представитель ответчика администрации Задонского муниципального района Липецкой области, ответчик ФИО1 представитель третьего лица Управления Росреестра по Липецкой области, администрации сельского поселения Донской сельсовет Задонского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Выслушав прокурора, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 указанного Кодекса.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе в аренду без проведения торгов, регламентирован статьями 39.14 - 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, возлагает на государство обязанность обеспечивать государственную поддержку инвалидов, развивать систему социальных служб, устанавливать государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты (статья 7) и, кроме того, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

К числу таких гарантий относятся и положения части 16 статьи 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (далее - Закон о социальной защите инвалидов), закрепляющие право инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации (подпункт 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов определен статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства (за исключением случаев, если в соответствии с федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право отдельных категорий граждан на приобретение земельных участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном порядке), гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Исходя из системного анализа приведенных норм закона, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства предусмотрено законодателем с целью установления дополнительных гарантий реализации жилищных прав инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, соответственно, связано с нуждаемостью граждан, относящихся к данной категории лиц, в улучшении жилищных условий, исходя из критериев, установленных статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, первоочередное обеспечение земельными участками инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, является мерой социальной поддержки, направленной не на всех инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, а на тех относящихся к этой категории лиц, которые нуждаются в получении такой социальной поддержки как дополнительной гарантии реализации их жилищных прав, то есть на инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, состоящих на жилищном учете или имеющих основания для постановки на жилищный учет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что на основании заявления ФИО1 являющейся инвалидом №, от 17.09.2021 о предоставления земельного участка с кадастровым номером № площадью 2258 кв.м., имеющего местоположение: <адрес>, в аренду сроком на 20 лет для индивидуального жилищного строительства, на основании п.п. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, после проведения проверки на предмет соответствия критериям для льготного предоставления земельных участков гражданам, администрация Задонского муниципального района Липецкой области основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду не установила, и 30.09.2021 администрацией Задонского муниципального района в лице главы администрации заключен договор аренды земельного участка № 2493 с кадастровым номером № площадью 2258 кв.м., имеющего местоположение: <адрес>, с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» на срок 20 лет.

06.12.2021 между ФИО1 и ФИО2 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

Вместе с тем, как следует из приведенных выше правовых норм, по делам, связанным с правами инвалидов на первоочередное обеспечение земельными участками, одним из обстоятельств, имеющих юридическое значение и подлежащих установлению, является наличие или отсутствие нуждаемости инвалида в улучшении жилищных условий.

Как следует из ответа на запрос прокурора Задонского района Липецкой области от 20 февраля 2023 г. № 16-2023/133-23-2040015 в адрес главы администрации Задонского муниципального района и ответа на него от 27.02.2023 ФИО1 не состоит на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Сведений о постановке на жилищный учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий ФИО1 в материалы дела не представлено.

Таким образом, наличие у ФИО1 инвалидности само по себе в отсутствие установленного критерия нуждаемости инвалида в улучшении жилищных условий, не может выступать безусловным основанием для предварительного согласования предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства в порядке подпункта 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления такого земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами.

Установление факта нуждаемости инвалида в улучшении жилищных условий при реализации им права на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства вытекает из приведенных положений Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации».

Установив, что договор аренды № 2493 от 30 сентября 2021 г. заключенный между администрацией Задонского муниципального района Липецкой области и ФИО1 без проведения торгов в отсутствие у ФИО1 права на первоочередное предоставление земельного участка (отсутствие критерия нуждаемости в улучшении жилищных условий), суд приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка является ничтожной, как нарушающая требования закона (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Следовательно, договор аренды № 2493 земельного участка с кадастровым номером № площадью 2258 кв.м., имеющего местоположение: <адрес> с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», заключенный 30.09.2021 между администрацией Задонского муниципального района Липецкой области и ФИО1 на срок 20 лет, следует признать недействительным. А также признать договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2258 кв.м, имеющего местоположение: <адрес> с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» на срок 20 лет, заключенный 06.12.2021 между ФИО1 и ФИО2 недействительным.

Поскольку указанная сделка признана недействительной, то следует применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата ФИО1 администрации Задонского муниципального района Липецкой области земельного участка с кадастровым номером № площадью 2258 кв.м., имеющего местоположение: <адрес>.

Судом также установлено, что на спорном земельном участке начато строительство жилого дома, возведен фундамент, что не оспаривается ответчиком. Заявлены также требования о возложении обязанности на ответчика произвести демонтаж имеющегося строения.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае невозможности путем истребования имущества из чужого незаконного владения, либо путем признания права, собственником защитить свои права на имущество, при наличии записи в ЕГРН, которое нарушает права истца, то оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем признания права отсутствующим.

При установленных судом обстоятельствах, наличие объекта недвижимости на спорном земельном участке само по себе не является основанием для сохранения договора аренды земельного участка за ответчиком.

Поскольку спорный земельный участок для строительства в установленном порядке не предоставлялся, суд приходит к выводу о том, что в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой.

При указанных обстоятельствах, и учитывая также, что незавершенный строительством объект представляет собой фундамент, не являющийся самостоятельным объектом недвижимости, суд также удовлетворяет требования прокурора о возложении на ответчика ФИО2 обязанности по его демонтажу.

Таким образом, исковые требования прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно п. 3 ст. 333.19 Налогового Кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 6 000 рублей.

В силу п.п. 9,19 ч.1 ст. 333.36 Налогового Кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, освобождаются: прокуроры - по заявлениям в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований; государственные органы, органы местного самоуправления, органы публичной власти федеральной территории «Сириус», выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, в качестве истцов (административных истцов) или ответчиков (административных ответчиков);

По общему правилу, предусмотренному ч.1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Учитывая постановленное по делу решение суда об удовлетворении исковых требований прокурора, освобожденного от уплаты государственной пошлины при обращении в суд с иском в защиту неопределенного круга лиц, а также то обстоятельство, что администрация Задонского муниципального района Липецкой области также освобождена от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков ФИО1, ФИО2 в размере 3000 рублей с каждого в бюджет Задонского муниципального района Липецкой области.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Задонского района Липецкой области в интересах неопределенного круга лиц удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка № 2493 от 30.09.2021 г. с кадастровым номером № площадью 2258 кв.м., имеющего местоположение: <адрес>, с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» на срок 20 лет, заключенный между администрацией Задонского муниципального района Липецкой области и ФИО1, недействительным.

Признать соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2258 кв.м., имеющего местоположение: <адрес>, с разрешенным использованием « для индивидуального жилищного строительства» на срок 20 лет, заключенное 06.12.2021 г. между ФИО1 и ФИО2, недействительным.

Применить последствия ничтожной сделки в виде возврата ФИО1 администрации Задонского муниципального района Липецкой области земельного участка с кадастровым номером № площадью 2258 кв.м., имеющего местоположение: <адрес>.

Обязать ФИО2 произвести демонтаж фундамента, возведенного на земельном участке с кадастровым номером №.

Решение суда является основанием для изменения записей в ЕГРН.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в доход бюджета Задонского муниципального района государственную пошлину в размере 3000 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Задонский районный суд Липецкой области в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.Л. Антипова

Мотивированное решение изготовлено 21 марта 2025 г.