Решение по делу № 02-4317/2024~М-3449/2024 от 10.01.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2024 годаадрес

УИД 77RS0005-02-2024-008594-44

Головинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Толоконенко С.С.,

при помощнике фио,

с участием истца ФИО1, представителя истца фио, представителя ответчика фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4317/24 по иску ФИО1 к Департаменту городского имущества адрес, адрес Москвы «жилищник адрес» о понуждении к заключению договора купли-продажи, по встречному иску адрес Москвы адрес Ховрино» к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании передать машино-место,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ГБУ адрес Ховрино» с настоящими требованиями. В обоснование иска указал, что Департаментом имущества адрес в лице и.о. начальника Управления по работе с недвижимостью адрес фио, действующего на основании приказа от 16.08.2011 № 488-п, именуемый в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны, и ФИО1, проживающим по адресу: адрес, именуемого в дальнейшем Арендатор, с другой стороны, заключён Договор № 02-00034/11 от 01.11.2011 аренды на нежилое помещения площадью 13,8 кв.м. (далее - Имущество) по адресу: адрес, машино-места № 30, находящегося в собственности адрес.

B дальнейшем заключались Дополнительные соглашения о продлении Договора от 01 ноября 2011 года: № 0201703001 от 20.06.2014 г.; № 025-2-0379-17а от 01.09.2017 г.

Эксплуатация машино-места осуществлялась на платной основе, всего за указанный период истец осуществил платежи на общую сумму сумма, что подтверждается платёжными поручениями и квитанциями. Размер выплаченной суммы арендных платежей превышает первоначальную тендерную стоимость машино-места. Истец по настоящее время осуществляет на систематической основе платежи за машино-место.

На основании распоряжения Департамента городского имущества адрес о даче согласия ГБУ адрес Ховрино» на совершение сделок по продаже машино-мест № 39341 от 03.10.2019 года, ответчику представлено право заключать договора купли-продажи машино-мест.

02.02.2024 г. истцом было получено Уведомление от ГБУ адрес Ховрино» исх. № 8 от 01.02.2024 г. о расторжении договора (об одностороннем отказе от исполнения договора) аренды с 12 июня 2024 года, заключенного на неопределенный срок.

Направленное в адрес истца уведомление № 8 от 01.02.2024 о расторжении договора (одностороннем отказе от исполнения договора) аренды, заключенного на неопределенный срок с 12 июня 2024 года, до настоящего времени не отозвано.

13.02.2024 г. истец обратился в ГБУ адрес Ховрино» с заявлением на вышеуказанное уведомление, где указал, что согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В своих требованиях ГБУ адрес Ховрино» требует исключить из распоряжения о закреплении машино-место № 30 на праве оперативного управления, т.е. по сути просит аннулировать действующий договор аренды между истцом и арендодателем и все договоры на обслуживание, с целью последующей реализации указанного машино-места третьим лицам.

Поскольку истец по настоящее время использует машино-место и оплачивает за него арендную плату, данное требование является незаконным, т.к. нарушает преимущественное право истца как на приобретение машино-места, так и на продление аренды.

11.03.2024 г. истец обратился в ГБУ адрес Ховрино» с заявлением о передачи истцу в собственность по договору купли-продажи арендуемого истцом машино-места № 30 расположенного по адресу: адрес, в порядке, установленном Постановлением Правительства Москвы от 24.07.2018 № 769-ПП "Об установлении особенностей согласования отдельных видов сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества, совершаемых государственными унитарными предприятиями (государственными предприятиями, казенными предприятиями) адрес, государственными учреждениями адрес" (далее-по тексту-Постановление).

В соответствии с абзацем 2 пункта 2.2.1 Постановления, «в случае если житель, являющийся арендатором машино-места, до расторжения договора аренды машино-места обратился к Правообладателю с заявлением о приобретении машино-места, Правообладатель обеспечивает в порядке, установленном разделом заключение договора купли-продажи машино-места 4 настоящего Порядка, без проведения торгов».

Преимущественное право подразумевает покупку парковки по стоимости на 40% ниже рыночной. Этим способом могут воспользоваться жители дома, в котором город выставил на продажу машино-место.

Ответчик от заключения договора купли-продажи уклонился, указав в своем письме № 10-3-206/24-1 от 10.04.2024, что для реализации машино-места необходимо сначала выполнить мероприятия по погашению реестровой записи об аренде, после чего можно будет реализовать возможность продажи машино-места.

Истец с таким выводом ответчика не согласен, т.к. наличие у истца договора аренды машино-места не является препятствием для заключения договора купли-продажи арендуемого истцом машино-места и более того, в соответствии с Постановлением наличие договора аренды машино-места является основанием для заключения договора купли-продажи машино-места без проведения торгов.

Претензию истца от 27.05.2024 № 10-3-423/24 ответчик оставил без рассмотрения.

Таким образом, истец просит суд:

- обязать Государственное бюджетное учреждение адрес Ховрино» заключить договор купли-продажи машино-места в порядке, установленном разделом 4 настоящего Порядка установленного Постановлением Правительства Москвы № 769-ПП 24.07.2018 "Об установлении особенностей согласования отдельных видов сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества, совершаемых государственными унитарными предприятиями (государственными предприятиями, казенными предприятиями) адрес, государственными учреждениями адрес", без проведения торгов.

- взыскать с Государственного бюджетного учреждения адрес Ховрино» расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

ГБУ адрес Ховрино» обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1, ссылаясь на то, что 01 ноября 2011 г. между Департаментом имущества адрес (ДИГМ) в лице и.о. начальника Управления по работе с недвижимостью адрес фио, действующего на основании приказа от 16.08.2021 № 488-п, именуемый в Дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ФИО1 в лице ФИО1, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, был заключен договор № 02-000334/11 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности адрес нежилого объекта общей площадью 13,8 кв.м., расположенного подвал, пом. І, м/м 30, ком. 47 по адресу: адрес. (далее Договор).

Согласно пункту 2.1. Договора срок действия настоящего Договора аренды устанавливается с 01.11.2011 г. по 31.10.2016 г.

Согласно п. 2.5. Договора если Арендатор продолжает пользоваться Объектом аренды после истечения срока действия настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае Арендодатель вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом Арендатора письменно за 30 (тридцать) дней с указанием даты освобождения помещения.

Согласно распоряжению Департамента городского имущества адрес о даче согласия ГБУ адрес Ховрино» на совершение сделок по продаже машино-мест № 39341 от 03.10.2019 г., производит отчуждение объектов недвижимости (машино-мест) по адрес.

При этом, ГБУ адрес Ховрино не имеет возможности выполнить распоряжение о продаже машино-мест, кроме того, обременение нарушает права покупателя, поскольку недвижимое имущество юридически не свободно, т.к. осуществить продажу машино-места с указанным обременением не представляется возможным.

Указанное подтверждается сведениями, содержащимся в ЕГРН, где правообладателем объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0001013:9040 по адрес, является адрес, зарегистрировано право оперативного управления адрес Ховрино» и также зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу физических лиц.

В виду того, что сроки аренды недвижимого имущества закончились, а ГБУ «Жилищник его адрес» не является стороной по договорам аренды, ГБУ адрес Ховрино» было направлено в адрес ДГИ адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве заявление о погашении регистрационной записи об аренде машиноместа № 30 с кадастровым номером 77:09:0001013:9040 по адрес.

Согласно ответу Управления Росреестра по Москве от 20.03.2023 № 17-390/2023, для погашения в ЕГРН записи об ограничении (обременении) в виде аренды на объект по вышеуказанному адресу одной или обеим сторонам договора аренды необходимо обратиться в Управление Росреестра по Москве с приложением соответствующего заявления и необходимых документов.

ГБУ адрес Ховрино» обратилось в Арбитражный суд адрес с иском к адрес Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве об обязании Ответчиков погасить регистрационную запись об аренде Машиноместа № 30 с кадастровым номером 77:09:0001013:9040 адрес.

В соответствии с решением Арбитражного суда адрес по делу А40-81880/23-77-599 от 19.12.2023 г., в силу ст. 622 ГК РФ заявитель - ГБУ адрес Ховрино» сначала обязан представить на регистрацию прекращения договора аренды документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений, которые необходимы для государственной регистрации прекращения обременения того объекта недвижимости, в отношении которого установлены обременения, и который указан в заявлении о государственной регистрации. Сначала провести мероприятия по расторжению договора аренды, после чего обратиться в Управление Росреестра адрес о погашении регистрационных записей в ЕГРН в отношении данного имущества.

01.02.2024 г. ГБУ адрес Ховрино» было направлено уведомление о расторжении договора (об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок), а также в срок до 12 июня 2024 г. необходимости вернуть (передать) указанное выше машино-место ГБУ адрес Ховрино» по акту приема-передачи.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12547591207715, 15.02.2024 г. данное уведомление было вручено адресату.

13.03.2024 г. в ГБУ адрес Ховрино» поступило заявление от ФИО1 о приобретении машиноместа, а именно передачи в собственность по договору купли-продажи арендуемого машино-места № 30 по адресу: адрес.

В ответ на данное заявление ГБУ адрес Ховрино» был предоставлен ответ, согласно которому спорное машино-место находится в оперативном управлении ГБУ адрес Ховрино», на основании распоряжения ДГИ адрес № 25445 от 03.08.2018 г. Решением Арбитражного суда адрес установлено, что ГБУ адрес Ховрино» необходимо провести мероприятия по расторжению договор аренды после чего обратится в Управление Росреестра по адрес о погашении регистрационных записей в ЕГРН в отношении данного имущества. ГБУ адрес Ховрино» необходимо для начала выполнить мероприятия по погашению реестровой записи об аренде м/м, после чего можно будет реализовать возможность продажи.

20.06.2024 г. ГБУ адрес Ховрино» направлено обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве по вопросу погашения в ЕГРН регистрационных записей об аренде машино-мест, в частности о машино-месте с кадастровым номером 77:09:0001013:9040 по адрес.

03.07.2024 г. получен ответ от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве от 03.07.2024 г. № 17-2597/2024 следующего содержания: «для погашения записей об аренде в отношении указанных выше Объектов рекомендовано обратиться в Управление с заявлением о расторжения соответствующего договора аренды с приложением необходимых документов».

17.07.2024 г. ГБУ адрес Ховрино» в ГБУ МФЦ адрес Войковский было подано заявление с приложением необходимых документов, принятых для оказания государственных услуг по прекращению ограничению прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости.

23.07.2024 г. в ответ на данное заявление ГБУ адрес Ховрино» получено уведомление о приостановлении государственной регистрация прав.

На данный момент требования ГБУ адрес Ховрино» о расторжении договора (об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок), а также в срок до 12 июня 2024 г. передачи указанного машиноместа ГБУ адрес Ховрино» по акту приема-передачи истцом не было исполнено.

Таким образом, ГБУ адрес Ховрино» во встречном иске просит суд:

1. Расторгнуть договор аренды машиноместа № 30 с кадастровым номером 77:09:0001013:9040 по адрес.

2. Обязать ФИО1 передать машино-место № 30 с кадастровым номером 77:09:0001013:9040 по адрес. по акту приема-передачи ГБУ адрес Ховрино».

Истец ФИО1 (ответчик по встречным требованиям), представитель истца фио в судебное заседание явились, свои исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить. Встречные исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика ГБУ адрес «жилищник адрес» (истца по встречным требованиям) по доверенности фио в судебное заседание явилась, исковые требования ФИО1 не признала, просила отказать в их удовлетворении. Встречные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Ответчик ДГИ адрес в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, Департаментом имущества адрес в лице и.о. начальника Управления по работе с недвижимостью адрес фио, действующего на основании приказа от 16.08.2011 № 488-п, именуемый в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны, и ФИО1, проживающим по адресу: адрес, именуемого в дальнейшем Арендатор, с другой стороны, заключён Договор № 02-00034/11 от 01.11.2011 аренды на нежилое помещения площадью 13,8 кв.м. (далее - Имущество) по адресу: адрес, машино-места № 30, находящегося в собственности адрес.

Согласно пункту 2.1. Договора срок действия настоящего Договора аренды устанавливается с 01.11.2011 г. по 31.10.2016 г.

B дальнейшем заключались дополнительные соглашения о продлении Договора от 01 ноября 2011 года: № 0201703001 от 20.06.2014 г.; № 025-2-0379-17а от 01.09.2017 г.

Эксплуатация машино-места осуществлялась на платной основе, всего за указанный период истец ФИО1 осуществил платежи на общую сумму сумма, что подтверждается платёжными поручениями и квитанциями. Размер выплаченной суммы арендных платежей превышает первоначальную тендерную стоимость машино-места. Истец по настоящее время осуществляет на систематической основе платежи за машино-место.

ГБУ адрес Ховрино» предоставлен ответ, согласно которому спорное машино-место находится в оперативном управлении ГБУ адрес Ховрино», на основании распоряжения ДГИ адрес № 25445 от 03.08.2018 г. Решением Арбитражного суда адрес установлено, что ГБУ адрес Ховрино» необходимо провести мероприятия по расторжению договор аренды после чего обратится в Управление Росреестра по адрес о погашении регистрационных записей в ЕГРН в отношении данного имущества. ГБУ адрес Ховрино» необходимо для начала выполнить мероприятия по погашению реестровой записи об аренде м/м, после чего можно будет реализовать возможность продажи.

20.06.2024 г. ГБУ адрес Ховрино» направлено обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве по вопросу погашения в ЕГРН регистрационных записей об аренде машино-мест, в том числе о машино-месте с кадастровым номером 77:09:0001013:9040 по адрес.

03.07.2024 г. получен ответ от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве от 03.07.2024 г. № 17-2597/2024 о необходимости для погашения записей об аренде в отношении указанных выше Объектов обращения в Управление с заявлением о расторжения соответствующего договора аренды с приложением необходимых документов.

Решением Арбитражного суда адрес от 19.12.2023г. по делу № А40-81880/23-77-599 в иске ГБУ адрес Ховрино» к адрес Москвы, Управлению Росреестра по адрес об обязании погашения записи об аренде машино-мест, в том числе спорного, отказано в полном объеме.

В настоящее время требования ГБУ адрес Ховрино» о расторжении договора (об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок), а также в срок до 12 июня 2024 г. передачи указанного машиноместа ГБУ адрес Ховрино» по акту приема-передачи истцом не было исполнено.

Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества определены частью 1 статьи 51 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора. Внесение в ЕГРН записей о прекращении договора аренды осуществляется в соответствии с положениями ГК РФ о прекращении обязательств и специальными нормами о договорах аренды (ст.407 ГК РФ).

Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества совершается в той же форме, что и договор и подлежит государственной регистрации (п.1 ст.452 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Следовательно, если ни одна из сторон не заявила в регистрационный орган о погашении записи об аренде, то в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, в силу ст.622 ГК РФ заявитель обязан представить на регистрацию прекращения договора аренды документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений, которые необходимы для государственной регистрации прекращения обременения того объекта недвижимости, в отношении которого установлены обременения, и который указан в заявлении о государственной регистрации.

Поскольку между всеми участниками договорных правоотношений возник спор, стороны не обратились в досудебном порядке с заявлениями о расторжении вышеуказанного договора аренды, при этом факт необходимости расторжения договора аренды для последующего заключения договора купли-продажи спорного машино-места, никто из участников процесса не оспаривал, суд приходит к выводу о необходимости расторжения договора аренды машиноместа № 30 с кадастровым номером 77:09:0001013:9040 по адресу: адрес, в судебном порядке.

Доводы стороны истца ФИО1 о том, что наличие у истца договора аренды машино-места не является препятствием для заключения договора купли-продажи арендуемого истцом машино-места, отклоняются судом, поскольку в запись об аренде спорного машино-места в Управлении Росреестра по г . Москве не погашена, истец не участвовал в подаче соответствующего заявления; без погашения данной записи в последующем невозможно будет зарегистрировать право собственности истца на машино-место.

Кроме того, на истца ФИО1 по вышеизложенным обстоятельствам следует возложить обязанность передать машино-место № 30 с кадастровым номером 77:09:0001013:9040 по адресу: адрес по акту приема-передачи адрес Москвы адрес Ховрино», а последнему заключить с истцом договор купли-продажи данного машино-места без проведения торгов в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 769-ПП от 24.07.2018 года, поскольку у истца имеется преимущественное право покупки данного объекта.

Таким образом, по мнению суда, требования иска ФИО1 и требования встречного иска подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Суд считает необходимым взыскать в пользу истца с ответчика ГБУ адрес Ховрино» сумму расходов по оплате госпошлины в размере сумма

В силу ст. 144 ГПК РФ, обеспечительные меры в виде запрета на совершение и регистрацию любых сделок с машино-местом № 30, расположенным по адресу: адрес, кадастровый номер: 77:09:0001013:9040, наложенных определением Головинского районного суда адрес от 25 июня 2024 года, по вступлении настоящего решения суда в законную силу, подлежат снятию.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к Департаменту городского имущества адрес, адрес Москвы «жилищник адрес» о понуждении к заключению договора купли-продажи, встречные исковые требования адрес Москвы адрес Ховрино» к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании передать машино-место – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды машиноместа № 30 с кадастровым номером 77:09:0001013:9040 по адресу: адрес.

Обязать ФИО1 передать машиноместо № 30 с кадастровым номером 77:09:0001013:9040 по адресу: адрес по акту приема-передачи адрес Москвы адрес Ховрино».

Обязать ГБУ адрес Ховрино» заключить с ФИО1 договор купли-продажи машино-места по адресу: адрес без проведения торгов в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 769-ПП от 24.07.2018 года.

Взыскать с ГБУ адрес Ховрино» в пользу ФИО1 расходы по оплате гос. пошлины в сумме сумма

По вступлении решения суда в законную силу снять запрет на совершение и регистрацию любых сделок с машиноместом № 30, расположенным по адресу: адрес, кадастровый номер: 77:09:0001013:9040, наложенных определением Головинского районного суда адрес от 25 июня 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда адрес.

Судья: С.С. Толоконенко

Мотивированное решение суда изготовлено 10 января 2025 года