УИД 54RS0002-01-2022-002176-68

Дело № 2-2244/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 декабря 2022 года г. Новосибирск

Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Козловой Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи Волченским А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к мэрии *** о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к мэрии ***, в котором просит признать за ним право собственности на нежилое здание административного назначения, кадастровый **, площадью 1 705,8 кв. м, расположенное по адресу: ***, указать в резолютивной части решения суда, что данное решение суда является основанием для внесения записей в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН).

В обоснование исковых требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание административного назначения, кадастровый **, площадью 1 349,3 кв. м, расположенное по адресу: ***. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021305:597, площадью 1 806 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: общественные здания административного назначения, который также принадлежит истцу на праве собственности. Истец за счёт своих средств и сил произвел реконструкцию нежилого здания на принадлежащем ему земельном участке, в результате которой общая площадь нежилого здания составила 1 705,8 кв. м, за счёт пристройки подвального помещения и антресоли. После проведения реконструкции нежилого здания истец обратился в уполномоченный орган - Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. **** истцом было получено уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию **.1-04/00976. Основным мотивом отказа мэрией города Новосибирска указано отсутствие разрешения на реконструкцию объекта. Реконструированный истцом объект сохранил своё целевое назначение: общественное здание административного назначения, что также соответствует разрешенному использованию земельного участка. Нежилое здание соответствует действующим санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим и противопожарным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не создаёт угрозы для жизни и здоровья граждан. Спорный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:021305:597, принадлежащим истцу на праве собственности, статус строения соответствует виду разрешенного использования земельного участка истца, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Кроме того, истец предпринял все меры для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в административном порядке, однако ввиду отказа уполномоченного органа признание и регистрация права собственности на объект возможно исключительно в судебном порядке. Таким образом, на основании ст. 263 ГК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 222 ГК РФ, учитывая, что требования о сносе спорного здания в порядке ст. 222 ГК РФ не предъявлялось, само здание соответствует строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, не создаёт угрозы для жизни и здоровья граждан, не нарушает права и законные интересы других лиц, истец считает правомерным признание за ним права собственности на указанное нежилое здание.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Ответчик мэрия *** явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в ходе рассмотрения дела возражений относительно предъявленных требований не представил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Совкомбанк» участие представителя в судебном заседании не обеспечило, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, представило отзыв на исковое заявление, в котором указало, что между ООО Микрофинансовая компания «ЦФР ВИ» и ПАО «Совкомбанк» был заключен кредитный договор ** от ****. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) ** от ****, о чём в ЕГРН сделана запись о регистрации ** от **** (ипотека) на нежилое здание, ** от **** (ипотека) на земельный участок. ПАО «Совкомбанк» по договору залога является залогодержателем следующего недвижимого имущества:

1) нежилое здание с кадастровым номером: 54:35:021305:972, расположенное по адресу: ***, общей площадью 1 349,3 кв. м, принадлежащего на праве собственности ФИО1, о чём в ЕГРН сделана запись регистрации ** от ****;

2) земельный участок с кадастровым номером 54:35:021305:597, расположенный по адресу: ***, общей площадью 1 806 кв. м, принадлежащего на праве собственности ФИО1, о чём в ЕГРН сделана запись регистрации ** от ****.

ПАО «Совкомбанк» как залогодержатель предоставил согласие ФИО1 как собственнику и залогодателю на внесение изменений в ЕГРН в части совершения действий по реконструкции нежилого здания, являющегося предметом залога ПАО «Совкомбанк», расположенного по адресу: ***, общей площадью 1 349,3 кв. м, путём пристройки подвального помещения и антресоли, в результате которой общая площадь нежилого здания составила 1 705,8 кв. м, с соблюдением следующих существенных условий: сохранение за ПАО «Совкомбанк» всех прав залогодержателя на предмет залога до даты полного исполнения заёмщиком своих обязательств по кредитному договору; предоставление залогодержателю выписки из ЕГРН, содержащей новые сведения в отношении предмета залога. В случае если вышеуказанные условия не будут выполнены, настоящее согласие залогодержателя будет признано недействительным. На основании изложенного ПАО «Совкомбанк» просит исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО МКК «Ваш инвестор» участие представителя в судебном заседании не обеспечило, представило отзыв на исковое заявление, указав, что ООО МКК «Ваш инвестор» является арендатором здания по адресу: ***. За время эксплуатации указанного здания каких-либо замечаний относительно технического состояния указанного здания не выявлено, здание является безопасным и оборудовано всеми необходимыми сетями инженерного обеспечения. Истцом в материалы дела также представлены заключения экспертных организаций, подтверждающие безопасность здания после проведенной реконструкции, таким образом, имеются основания для удовлетворения иска ФИО1

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.

В силу п. 2 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 42 ЗК РФ регламентировано, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 ГрК РФ, ч. 6 ст. 2 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» застройка земельных участков осуществляется на основании разрешения на строительство, оформленного в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в строгом соответствии с градостроительным планом земельного участка и требованиями технических регламентов.

В силу п. 4 ст. 85 ЗК РФ реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска» утверждены градостроительные регламенты и карта градостроительного зонирования территории города Новосибирска.

В силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой; лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.

Исходя из смысла указанной нормы права, постройка, обладающая статусом недвижимого имущества, подлежит признанию самовольной при наличии одного из следующих условий: объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей; строительство осуществлено без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Установлено, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, площадью 1 806 кв. м, расположенный по адресу: г Новосибирск, ***, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: общественные здания административного назначения, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 10-17).

Также согласно выписке из ЕГРН (л.д. 18-27) ФИО1 на праве собственности принадлежит расположенное на указанном земельном участке нежилое здание административного назначения, кадастровый **, площадью 1 349,3 кв. м, по адресу: ***.

Истцом произведена реконструкция нежилого здания путём пристройки подвального помещения и антресоли, в результате которой его общая площадь увеличилась до 1 705,8 кв. м (л.д. 30-35).

**** ФИО1 обратился в Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии *** с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Реконструкция здания торгово-административного назначения», расположенного на земельном участке с кадастровым номером ** по адресу: ***.

Уведомлением от **** ФИО1 было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 28) в связи с отсутствием:

разрешения на реконструкцию объекта, которое не выдавалось;

актов о подключении (технологическом присоединении) реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанной лицом, осуществляющим строительство и застройщиком;

заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч. 1 ст. 54 ГрК РФ) о соответствии реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 ГрК РФ требованиям проектной документации;

технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в соответствии с ч. 1 ст. 18 технический план объекта предоставляется в форме электронного документа).

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что реконструкция нежилого здания произведена истцом самовольно.

Между тем, согласно экспертному заключению от **** **, выполненному ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в ***» (л.д. 67-68) здание административного назначения по *** соответствует СП ****-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ и оказание услуг» (пп. 2.2, 2.7, 2.10), СанПиН 2.2.1/2.****-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция» (таблица 7.1.1).

Исходя из заключения по результатам обследования общественного здания административного назначения, расположенного по адресу: *** после проведенной реконструкции ШИФР **, выполненного ООО «Сибирский Гамбит» (л.д. 69-141):

строительные конструкции общественного здания административного назначения, расположенного по адресу: *** после проведенной реконструкции соответствуют требованиям проектной и действующей нормативно-технической документации;

инженерные системы электроснабжения, вентиляции и водоснабжения объекта смонтированы в соответствии с проектной документацией и действующей нормативно-технической базой, на момент обследования находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требованиям действующей нормативно-технической документации после проведенной реконструкции здания;

на основании проведенного анализа проектной документации и результатам натурного обследования объекта, расположенного по адресу: ***, эксплуатируемых помещений требованиям пожарной безопасности, специалист делает вывод:

проведенная реконструкция объекта на период проведения обследования не повлияла:

на изменение ранее принятого класса функциональной пожарной опасности нежилых помещений объекта в целом (нежилого здания);

на изменение класса конструктивной пожарной опасности обследуемого объекта в целом;

на изменение класса пожарной безопасности строительных конструкций объекта в целом;

на принятую проектными решениями степень огнестойкости;

на увеличение площади этажа в пределах пожарного отсека;

на обеспечение безопасности людей при возникновении пожара, в том числе беспрепятственную эвакуацию посетителей и обслуживающего персонала здания непосредственно наружу, на прилегающую к зданию территорию с учётом установленных требований;

на функционирование, ограничение работоспособности, снижение зоны действия существующих системам противопожарной защиты объекта в целом (автоматической установки пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, внутреннего противопожарного водопровода);

рассматриваемый в настоящем заключении объект на момент проведения обследования соответствует требованиям ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 8 и ст. 17 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также основным положениям нормативно-правовых актов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» с учётом принятых и реализуемых проектных решений;

выполненные при реконструкции архитектурные, объёмно-планировочные и инженерно-технические решения не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, не создают угрозу для жизни и здоровья граждан;

объект по состоянию на момент обследования не несет угрозу окружающим строениям, безопасен для использования и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и неопределенного круга лиц;

на период проведения работ по обследованию обследуемого объекта собственником нежилых помещений соблюдаются требования положений ст. 34 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности».

Согласно заключению о местоположении здания на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021305:597, выполненному кадастровым инженером ФИО2 (л.д. 233-237):

нежилое здание после проведенной реконструкции полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:021305:597;

размещение нежилого здания после проведенной реконструкции на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021305:597 соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным действующими правилами землепользования и застройки ***;

использование земельного участка с кадастровым номером 54:35:021305:597 для эксплуатации нежилого здания после проведенной реконструкции соответствует целевому назначению и разрешенному использованию, установленными действующими правилами землепользования и застройки ***.

Оснований не доверять указанным экспертным заключениям, представленным истцом, суд не имеет. Данные заключения проверены судом по общим правилам исследования и оценки доказательств, согласно ч. 1 ст. 55, ст. ст. 56 и 67 ГПК РФ.

Согласно выписке из ЕГРН нежилое здание административного назначения, кадастровый **, площадью 1 349,3 кв. м, расположенное по адресу: ***, передано в залог ПАО «Совкомбанк» по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) **/К-ЗН/22 (л.д. 60).

Однако ПАО «Совкомбанк», привлеченное к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, против удовлетворения исковых требований ФИО1 не возражает при условии сохранения за ПАО «Совкомбанк» всех прав залогодержателя на предмет залога, предоставления залогодержателю выписки из ЕГРН, содержащей новые сведения в отношении предмета залога.

Также из выписки из ЕГРН следует, что указанное административное здание передано в аренду ООО МКК «Ваш Инвестор» по договору аренды нежилого помещения **-Ф53 от ****.

ООО МКК «Ваш инвестор», привлеченное к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, против удовлетворения исковых требований ФИО1 не возражает.

Таким образом, судом установлено, что земельный участок, на котором расположено самовольно реконструированное истцом нежилое здание, находится в собственности истца, на день обращения в суд здание соответствует установленным требованиям, сохранение здания в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН изменений о характеристиках нежилого здания административного назначения, кадастровый **, площадью 1 705,8 кв. м, расположенного по адресу: ***, принадлежащего на праве собственности ФИО1, с сохранением обременений в пользу ПАО «Совкомбанк» и ООО МКК «Ваш Инвестор».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание административного назначения, кадастровый **, площадью 1 705,8 кв. м, расположенное по адресу: ***.

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

/подпись/

Решение в окончательной форме принято 22 декабря 2022 года