Дело № 2-3269/2022
УИН 39RS0001-01-2022-002909-43
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 августа 2022 года г.Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда
в составе:
председательствующего судьи Сосновской М.Л.,
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО8 к ФИО2 ФИО7 о расторжении предварительного договора, взыскании задатка, расходов по оплате государственной пошлины,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с иском, в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: , заключенный 19 января 2022 года между истцом и ответчиком. Взыскать с ответчика в пользу истца сумму задатка в размере 50 000 руб., а также расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 000 руб. Указал, что 19.01.2022 года между ФИО4, несовершеннолетней ФИО5 в лице законного представителя ФИО4, и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, по которому ответчик обязуется продать, а истец принять в собственность и оплатить недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: , , кадастровый №. Пунктом договора 5.3 предусмотрена оплата в сумме 50 000 рублей в качестве задатка. Данные денежные средства были переданы продавцу в день подписания договора, что подтверждается подписью в получении данной суммы, сделанной собственноручно ФИО4 19.01.2022 года покупателю был одобрен ипотечный жилищный кредит в ПАО Банк «ФК Открытие» с процентной ставкой 8,50% годовых. 28.02.2022 года Центральный банк России установил ключевую ставку по кредитам в размер 20%. В связи с этим 03.03.2022 года истцу поступило уведомление от ПАО Банк «ФК Открытие» о том, что процентная ставка по решению изменена в одностороннем порядке банком с 8,5% на 22,29%. Исходя из того, что в момент подписания данного договора ставка по ипотечному жилищному кредиту была ниже и устраивала истца, истцом был подписан данный предварительный договор купли-продажи, изменения данных обстоятельств истец не предвидел и преодолеть (изменить) данное обстоятельство не мог и не может по причине одностороннего изменения ставки ипотечного кредита Банком, на основании решения Центрального банка России, который в данном вопросе является правоустанавливающим и регулирующим субъектом.
Истец ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что его заработная плата не позволяет погашать договор ипотеки под 22,29%, выходя на сделку, готов был выплачивать кредит под 8,5%. Он не предвидел такое одностороннее изменение ставки ипотечного кредита Банком.
Ответчик ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных требований, при подписании предварительного договора купли-продажи необходимо было выделить доли ребенку, покупатель был уведомлен об этом, 28.02.2022 г. она получила документ, подтверждающий выделение доли, поставила в известность специалиста риэлтерского агентства, после чего специалист сказал, что необходимо подождать ответ из банка. Основной договор не был подписан в связи с тем, что была повышена процентная ставка, банк кредит одобрил. Если бы ставка не была поднята, сделка состоялась бы. Если бы истцу было известно, что ставка будет не 8,5%, а 22%, покупатель не стал бы заключать предварительный договор. Указала, что она также является потерпевшей стороной, поскольку сняла квартиру с продажи и лишились потенциальных покупателей, она предлагала подождать, пока банк снизит ставку, но в настоящее время стоимость квартиры ею изменена, готова продать квартиру на иных условиях. Повысила стоимость квартиры в марте-апреле этого года. Задаток в размере 50 000 рублей ею уже потрачен.
Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Статья 153 ГК РФ устанавливает, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признает соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено в судебном заседании, 19 января 2022 года между ФИО2 ФИО9, несовершеннолетней ФИО2 ФИО10 в лице законного представителя ФИО2 ФИО11 ФИО12 и Кустовым ФИО13 заключен предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке квартиры, расположенной по адресу: , стоимостью 5 000 000 руб.
П.4.3 договора предусмотрено, что стороны обязуются в срок не позднее 05 марта 2021 года заключить основной договор.
Согласно п. 5.3 указанного договора, расчет по основному договору купли-продажи будет производиться следующим образом:1 000 000 руб. – собственные средства покупателя, которые оплачиваются в следующем порядке – 50 000 руб. оплачивается при подписании настоящего договора в качестве задатка; 950 000руб. оплачивается наличными денежными средствами в день подписания основного договора купли-продажи. 4 000 000 руб. – целевые кредитные денежные средства на приобретение объекта, предоставляемые покупателю кредитной организацией ПАО Банк «ФК Открытие», которые будут полностью оплачены путем безналичного перечисления на счет продавца после государственной регистрации ипотеки на объект в пользу банка и перехода права собственности на объект к покупателю, в течение пяти рабочих дней со дня предоставления в банк подтверждающих документов.
П. 5.4 предусмотрено, что задаток обеспечивает исполнение сторонами обязательств, принятых ими по настоящему договору. Указанная сумма засчитывается в счет оплаты за объект и может быть изменена только по соглашению сторон.
Ответственность сторон предусмотрена п. 9.1 договора, согласно которому в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи.
В случае отказа покупателя от приобретения объекта в установленный настоящим договором срок вся сумма задатка остается у продавца (п. 9.3 договора).
В связи с тем, что покупатель приобретает объект с использованием заемных денежных средств, предоставляемых банком в качестве ипотечного кредита, в случае неодобрения объекта банком, переданный задаток возвращается продавцом покупателю без штрафных санкций и исполнение указанного договора прекращается в течение трех рабочих дней (п. 9.6 договора).
Согласно представленному истцом письму-подтверждению от 19 января 2022 года, ПАО Банк «ФК Открытие» принял решение о предоставлении ФИО3 ипотечного жилищного кредита в размере 4 400 000 руб. сроком на 360 месяцев под 8,50% годовых.
28 февраля 2022 года ПАО Банк «ФК Открытие» приостановил подписание кредитных договоров по ипотеке.
03 марта 2022 года ПАО Банк «ФК Открытие» направил в адрес ФИО3 сообщение об изменении в одностороннем порядке процентной ставки с 8,5% на 22,29%.
Истец просит расторгнуть предварительный договор, взыскать внесенные денежные средства по договору, основывая свои требования на положениях ст.ст. 450, 451 ГК РФ. Представил справку о доходах и суммах налога физического лица от 12 апреля 2022 года, согласно которой в филиале ООО «ГазпромПХТ»-«Калининградское УПХГ» за 2021 год им получен доход в размере 841 461,02 руб., среднемесячный доход – 70 121,75 руб.
Из материалов дела видно, что истец по указанному предварительному договору уплатил ответчику денежную сумму в качестве задатка в размере 50 000 рублей.
До наступления срока заключения основного договора (05 марта 2022 года) ответчик отказался от его заключения, что не оспаривается сторонами.
Причиной отказа от заключения основного договора послужило изменение условий заключения кредитного договора, а именно 03 марта 2022 года ПАО Банк «ФК Открытие» уведомил ФИО3 об изменении в одностороннем порядке процентной ставки с 8,5% на 22,29%. Истец пояснил, что не в состоянии исполнять кредитный договор на предложенных условиях, поскольку ежемесячный платеж порядка 80 000 руб. превышает его ежемесячный доход.
В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Из представленных материалов следует, что спорный договор заключен в двустороннем порядке без возражений. Истец принял на себя обязательство по заключению основного договора и оплате объекта недвижимости, в том числе с привлечением кредитных денежных средств в размере 4 000 000 руб., предоставляемые покупателю кредитной организацией ПАО Банк «ФК Открытие» (п. 5.3 указанного договора). При этом ПАО Банк «ФК Открытие» по состоянию на дату заключения предварительного договора - 19 января 2022 года, принял решение о предоставлении ФИО3 ипотечного жилищного кредита в размере 4 400 000 руб. сроком на 360 месяцев под 8,50% годовых.
28 февраля 2022 года Центральный банк Российской Федерации опубликовал информационное сообщение о принятии Советом директоров Банка России решения о повышении ключевой ставки с 28 февраля 2022 года до 20% годовых.
03 марта 2022 года ПАО Банк «ФК Открытие» направил в адрес ФИО3 сообщение об изменении в одностороннем порядке процентной ставки с 8,5% на 22,29%.
Таким образом, на дату заключения предварительного договора ФИО3 были известны условия кредитного договора, действуя разумно, добросовестно и осмотрительно, оценивая свои возможности по их выполнению, ФИО3 не мог предполагать, что 03 марта 2022 года ПАО Банк «ФК Открытие» изменит в одностороннем порядке процентную ставку по кредитному договору с 8,5% на 22,29%.
Учитывая, что исполнение обязательства в существенно изменившихся обстоятельствах вызовет неблагоприятные экономические последствия для ФИО3, поскольку исполнение предварительного договора настолько затронет соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, суд считает возможным расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: , заключенный 19 января 2022 года между ФИО4, несовершеннолетней ФИО5 в лице законного представителя ФИО4 и ФИО3, и взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 сумму задатка в размере 50 000 руб.
При этом суд учитывает, что в установленный предварительным договором срок (не позднее 05 марта 2022 года) основной договор купли-продажи вышеуказанного объекта между сторонами заключен не был. При этом ни одна из сторон предварительного договора до истечения указанного срока не направила другой стороне предложение заключить этот договор.
Кроме того, согласно пояснениям ответчика, в настоящее время квартира выставлена на продажу по иной стоимости, нежели предусмотрено условиями предварительного договора, при этом какие-либо дополнительные соглашения к предварительному договору от 19 января 2022 года между сторонами не заключались.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 000 руб.
С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 ФИО14 удовлетворить.
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: , заключенный 19 января 2022 года между ФИО2 ФИО17, несовершеннолетней ФИО2 ФИО15 в лице законного представителя ФИО2 ФИО19 и Кустовым ФИО18.
Взыскать с ФИО2 ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу ФИО3 ФИО20 сумму задатка в размере 50 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 000 руб., а всего -52 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 10 августа 2022 года.
Судья Сосновская М.Л.