РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УИД: 77RS0025-02-2025-000352-58

27 июня 2025 года г. Москва

Солнцевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Соломатиной О.А., при секретаре Ануфриевой В.В., с участием истца ФИО1, представителя ответчика по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1494/25 по иску ФИО1 к ООО «Олета» о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Олета» о взыскании неустойки. Исковые требования мотивированы тем, что 10.10.2014 между застройщиком ООО «Олета» и участником долевого строительства ООО «УК «Эверест Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» был заключен договор участия в долевом строительстве № ..... Между ООО «УК «Эверест Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» и ООО «Группа Компаний Абсолют» 15.12.2015 было заключено соглашение № .... об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве № .... от 10.10.2014. Права по договору участия в долевом строительстве № .... от 10.10.2014 в отношении квартиры .... по улице Бориса Пастернака в доме 31 корпус 1 в городе Москве (строительный адрес: ...., 7 квартал жилой застройки) ООО «Группа Компаний Абсолют» 26.05.2016 были переуступлены истцу посредством соглашения № ..... Решением Солнцевского районного суда г. Москвы от 04.10.2022 по делу № 2-3810/22, вступившим в законную силу 10.07.2023 установлено, что 15.11.2019 с участием представителей ООО «Олета» на основании заявлений истца от 08.03.2019 и от 11.03.2019 были выявлены скрытые недостатки объекта сделки, а именно температурный перепад между температурой внутреннего воздуха и внутренней частью плиты перекрытия на кухне превышал допустимую норму, в результате чего на плите перекрытия (потолке) образовывался конденсат. Ответчик мер по устранению выявленных недостатков не принимал. Таким образом, ООО «Олета» допущена просрочка исполнения обязательств по устранению недостатков. Согласно заключению строительно-технической экспертизы № .... от 24.11.2022, выполненной ООО «ЭОЭП», стоимость работ по устранению недостатка, указанного в решении Солнцевского районного суда города Москвы от 04.10.2022 по делу № 2-3810/22, составляет 3 450 000 рублей. В этой связи сумма неустойки за период с 27 января 2022 года по 26 июля 2022 года составляет 6 279 000 рублей (182 дня*0,01 (1%)*3 450 000 руб.). Истец самостоятельно снизил размер неустойки до 1 000 000 рублей. В адрес ответчика 03.01.2025 года было направлено требование о добровольном удовлетворении требований о выплате неустойки в срок до 15.01.2025. Однако, данное требование было ответчиком проигнорировано. На основании изложенных обстоятельств истец просит суд взыскать с ООО «Олета» в качестве неустойки за просрочку исполнения обязательства о безвозмездном устранении недостатков в объекте долевого строительства за период с 27 января 2022 года по 26 июля 2022 года денежную сумму в размере 1 000 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, поддержал исковые требования по доводам, изложенным в иске, письменным дополнениях к иску.

Представитель ответчика на основании доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Выслушав объяснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 10.10.2014 между ООО «УК «Эверест Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» (участник долевого строительства) и ООО «Олета» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № .....

По условиям договора, застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, с привлечением средств участников долевого строительства построить (создать) многоквартирный дом по строительному адресу: ....., в составе 2-й очереди строительства, 7-й квартал жилой застройки, и объекты инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства (квартиры с 1 по 329 включительно), а также реализовать необходимую обеспеченность многоквартирного дома инженерными, транспортными сетями, объектами инфраструктуры в объеме, предусмотренном проектной документацией, а участник долевого строительства обязался уплатить цену договора и принять объекты долевого строительства в порядке и в сроки, определенные договором.

Согласно п. 9.5 договора, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, качество которых соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объекты долевого строительства построены застройщиком с отступлениями от условий договора, приведших к ухудшению качества объектов долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают их непригодными для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

15.12.2015 между ООО «УК «Эверест Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» (цедент) и ООО «Группа Компаний Абсолют» (цессионарий) заключено соглашение об уступке права требования, по условиям которого цедент передал цессионарию, а цессионарий принял и обязался оплатить право требования, принадлежащее цеденту как участнику долевого строительства по договору от 10.10.2014 в отношении ряда квартир, в том числе квартиры .....

26.05.2016 между ООО «Группа Компаний Абсолют» (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключено соглашение об уступке права требования, согласно условиям которого цедент передал цессионарию, а цессионарий принял и обязался оплатить право требования, принадлежащее цеденту как участнику долевого строительства по договору от 10.10.2014 с учетом соглашения об уступке права требования от 15.12.2015 в отношении объекта долевого строительства - квартиры с проектным номером ...., общей проектной площадью 84,60 кв.м в многоквартирном доме по строительному адресу: ....., в составе 2-й очереди строительства, 7-й квартал жилой застройки.

26.01.2018 квартира передана ФИО1, что подтверждается актом приема-передачи от 26.01.2018.

В процессе ее эксплуатации квартиры, истцом были выявлены скрытые недостатки объекта, а именно: на кухне во внешнем углу перекрытия (потолке) нарушен норматив температурного перепада между температурой внутреннего воздуха и внутренней частью плиты перекрытия, в связи с чем происходило намокание дефектной зоны с последующим разрушением несущих конструкций и образованием грибка.

11.03.2019 истец ФИО1 обратился к застройщику с заявлением о выявлении и устранении скрытых недостатков квартиры.

14.03.2019 с целью устранения скрытых недостатков квартиры силами застройщика проведены работы по герметизации межпанельного шва.

17.02.2022 истец ФИО1 обратился к застройщику с требованием о безвозмездном устранении недостатков квартиры и выплате неустойки.

Рассмотрев вышеуказанную претензию ФИО1 от 17.02.2022, ответчик 15.03.2022 направил истцу письмо с предложением предоставить доступ в квартиру 21.03.2022 в 10.00 часов для проведения комиссионного осмотра.

Согласно акту от 21.03.2022, доступ в жилое помещение для осмотра представлен не был.

В связи с тем, что недостатки квартиры не были устранены, ФИО1 обратился в суд с иском о защите прав потребителей, в котором просил обязать ответчика устранить недостатки объекта долевого строительства, путем разработки проектной документации, ее согласования с АО МНИИТЭП и реализации утвержденного проекта в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства о безвозмездном устранении недостатков в объекте долевого строительства за период с 01.04.2019 по 01.07.2019 в размере 1 000 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб.

Решением Солнцевского районного суда г. Москвы от 04.10.2022 по делу № 02-3810/2022, постановлено:

«исковые требования ФИО1 к ООО «Олета» о защите прав потребителей - удовлетворить частично.

Обязать ООО «Олета» безвозмездно устранить недостатки в объекте долевого строительства по адресу: .....

Взыскать в пользу ФИО1 с ООО «Олета» компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб. 00 коп, штраф в размере 10 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Олета» в бюджет города Москвы государственную пошлину в размере 600 руб. 00 коп».

На основании пункта 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным постановлением, установлено, что переданная застройщиком квартира имела скрытые недостатки, на застройщика была возложена обязанность по безвозмездному устранению скрытых недостатков квартиры.

Ссылаясь на то, что недостатки квартиры не были устранены застройщиком, истец, руководствуясь положениями части 8 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», произвёл начисление неустойки за период с 27.01.2022 по 26.07.2022 в размере 6 279 000 руб. (182 дн. Х 0,01 % Х 3 450 000 руб.)

Определяя первоначальный размер неустойки, истец руководствовался заключением строительно-технической экспертизы № .... от 24.11.2022, составленное ООО «ЭОЭП», в соответствии с которым стоимость устранения недостатков, указанных в решении Солнцевского районного суда г. Москвы от 04.10.2022 по делу № 02-3810/2022, составляет 3 450 000 руб.

03.01.2025 истец направил застройщику письменную претензию об уплате неустойки за период с 27.01.2022 по 26.07.2022, добровольно снизив её размер до 1 000 000 руб.

Ввиду того, что претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с иском о взыскании неустойки за период с 27.01.2022 по 26.07.2022.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом (подпункт 1 пункт 1 статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора долевого участия) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором (статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ)

Согласно части 8 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент принятия настоящего решения), за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Солнцевским районным судом г. Москвы по делу № 2-17/2024 было принято решение по иску ФИО1 к ООО «Олета» о защите прав потребителей, взыскании неустойки и судебных расходов. В рамках указанного искового производства ФИО1 просил взыскать неустойку за нарушение срока исполнения требования потребителя о безвозмездном устранении недостатков в объекте долевого строительства за период с 16.12.2019 по 15.06.2020 в размере 1 000 000 руб., неустойку в размере 34 500 руб. за каждый день просрочки с даты вынесения решения суда и до дня фактического исполнения обязательств о безвозмездном устранении недостатков в объекте долевого строительства, установленных решением суда от 04.10.2022, неустойку за нарушение срока исполнения требования потребителя о безвозмездном устранении недостатков в объекте долевого строительства за период с 20.07.2020 по 20.01.2021 в размере 1 000 000 руб.

Решением Солнцевского районного суда г. Москвы от 25.06.2024 по делу № 02-17/2024 постановлено:

«Взыскать с ООО «Олета» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока исполнения требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков в объекте долевого строительства за период с 16.12.2019 года по 15.06.2020 года в размере 37 333 руб. 00 коп., неустойку за нарушение срока исполнения требования потребителя о безвозмездном устранении недостатков в объекте долевого строительства за период с 20.07.2020 года по 20.01.2021 года в размере 37 333 руб. 00 коп., штраф в размере 20 000 руб. 00 коп., расходы по оплате экспертного заключения в размере 1286 руб. 85 коп., почтовые расходы в размере 20 руб. 40 коп., а всего взыскать 95 973 руб. 25 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований - отказать».

Вышеуказанным судебным постановлением также был установлен факт того, что недостатки квартиры не были устранены застройщиком. Кроме того, решением суда установлено, что стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков объекта долевого строительства - квартиры по адресу: ..... кв. ...., составляет 37 333.00 рублей. Стоимость работ и материалов была определена на основании заключения судебной экспертизы от 27.02.2024, проведённой ООО «Центр независимой оценки права «ЭТАЛОН».

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.05.2025, решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 25 июня 2024 года в части взыскания неустойки, штрафа, государственной пошлины изменено. Суд апелляционной инстанции

постановил:

«Взыскать с ООО «Олета» в пользу ФИО1 неустойку за период с 16 декабря 2019 года по 15 июня 2020 года в размере 19185 руб. 04 коп. неустойку за период с 20 июля 2020 года по 20 января 2021 года в размере 19185 руб. 04 коп., штраф в размере 10000 руб.».

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, проведённой в рамках рассмотрения апелляционной жалобы, стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), составляет 19 185 руб. 04 коп. (861,48+18323,56= 19 185,04).

Определяя размер неустойки, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями ч.8 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, согласно которой предусмотренная данной нормой неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 3 акта приёма-передачи от 26.01.2018, стоимость объекта долевого строительства составила 4 623 390 рублей. Таким образом, в силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, общая сумма взысканий не может превышать 138 701 руб. 70 коп.

Решением Солнцевского районного суда г. Москвы от 25.06.2024 по делу 2-17/2024, в редакции апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14.05.2025 с застройщика взыскано 48 370 руб. 08 коп.

Решением Солнцевского районного суда г. Москвы от 04.10.2022 по делу № 02-3810/2022, с застройщика взыскан штраф в размере 10 000 руб.

Таким образом, на момент вынесения настоящего решения общая сумма взысканий с застройщика составляет 58 370 руб. 08 коп.

При таких обстоятельствах вопреки доводам ответчика правила, предусмотренные часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска.

Между тем, исходя из положений ч.8 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Вышеуказанными судебными актами, вступившими в законную силу, взысканы неустойки в предельном размере, что исключает возможность взыскание неустойки в размере 1 000 000 руб. за период с 27 января 2022 года по 26 июля 2022 года.

Доводы истца о том, что к рассматриваемому спору не могут быть применены положения ч.8 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в редакции действовавшей с 01.09.2024, суд считает несостоятельными.

Согласно статье 2 Федерального закона от 08.08.2024 года N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прямо предусмотрено, что положения названного федерального закона применяются при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу федерального закона.

Истец с претензией о взыскании неустойки за спорный период обратился к застройщику уже после вступления в силу Федерального закона от 08.08.2024 года N 266-ФЗ. По этой причине суд отклонил доводы истца о невозможности применения ч.8 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в редакции, действовавшей с 01.09.2024.

Кроме того, претензия истца о взыскании неустойки, была направлена ответчику в период действия Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», которым предусмотрено, что неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно. Данные обстоятельства также исключают возможность удовлетворения исковых требований.

Заслуживают также внимание доводы ответчика о том, что застройщик предпринимал меры к урегулированию спора в заявленный период, однако, истец не предоставил доступ в квартиру. Так, в адрес истца было направлено письмо от 14.03.2022 с предложением предоставить доступ в квартиру. Однако, истец не предоставил доступ в квартиру. Истец не отрицал факт поступления письма застройщика, но указал, что письмо получил 20.03.2022, а осмотр был назначена на 21.03.2022. Однако, суду не представлено доказательств того, что истец принимал меры для согласования с застройщиком иной даты осмотра, либо сообщения об объективной невозможности предоставить квартиру для осмотра.

В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

При вышеизложенных обстоятельствах оснований удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Олета» о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства о безвозмездном устранении недостатков в объекте долевого строительства за период с 27 января 2022 года по 26 июля 2022 года в размере 1000000 рублей,-отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Солнцевский районный суд г. Москвы.

Мотивированное решение изготовлено 18 июля 2025 года.

Судья О.А. Соломатина