Дело 2-17/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Москва 13 июня 2023 года

Чертановский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Бондаревой Н.А., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО Девелоперская компания «Рускомрент недвижимость» о признании договоров недействительными, обязании внести изменения в договор, установить расчет эксплуатационных услуг, взыскании неосновательного обогащения, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с указанным иском к ответчику ООО Девелоперская компания «Рускомрент недвижимость», мотивируя свои требования тем, что она является собственником помещения по адресу адрес..., пом. 2/2, общей площадью 107 кв/м. Между Истцом и Ответчиком был заключен договор № ... управления, технической эксплуатации здания по адресу адрес..., пом. 2/2 от 01 января 2021 года. Ответчиком необоснованно применена формула и критерии переменных при расчете стоимости обслуживания за 1 кв / м. по содержанию всех помещений. Согласно приложению № 1 к договору, стоимость 1 кв. м. эксплуатационных услуг в месяц на 2021 год составляет 282 (двести восемьдесят два) рубля 35 копеек. Общая сумма расходов на эксплуатационные услуги составляет 55 013 112,42 руб. В указанную смету ответчиком незаконно включены расходы по аренде земельного участка в размере 3 005 236,56 руб.; Амортизация здания в размере 1 171 929,22 руб.; налог на имущество в размере 1 171 929,22 руб.; консультационные, информационные услуги в размере 2 555 000 руб.; почтовые расходы для собственников в размере 13 755,16 руб.; юридические услуги в размере 2 555 000 руб.; индекс инфляции в размере 7 859 016,06 руб.; плановые накопления 20% в размере 7 859 016,06 руб. Указанный расчет эксплуатационных услуг противоречит положениям ст. 154 ЖК РФ. Также управляющая компания в своем расчете стоимости обслуживания за 1 кв / м указывает площадь 21 649,10 кв.м., что противоречит фактическим обстоятельствам. Согласно выписке из ЕГРН, площадь двух строений составляет 35 996 кв.м. (19 449.7 кв.м. – строение 1) и (16 546,3 кв.м. – строение 2). Согласно договору № ... управления, технической эксплуатации здания от 01.01.2021 года, управляющая компания указывает, что сметная стоимость включает обслуживание за два здания строение 1 и строение 2, что влечет для потребителя необоснованные расходы и является незаконным, так как объекты по адресам: адрес кадастровым номером ... и по адресу: адрес кадастровым номером ..., являются отдельными объектами недвижимости и признаны решением суда отдельными (самостоятельными) объектами недвижимости, что подтверждается копией постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2021г. по делу № А40-134644/18, решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2021 года по делу № ..., решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.10.2021 года по делу № А40-139224/21-6-1040. Поскольку площадь помещения собственника составляет 107 кв./м, таким образом в месяц размер платы за 2021 год составляет: 4 301,40 руб., размер платы за год составляет 90 254 руб. Истцом было оплачено за 2021 года в пользу управляющей компании 134 024 руб. Таким образом, сумма неосновательного обогащения ответчика составляет 43 770 руб.

На основании изложенного, с учетом уточненного искового заявления, истец просит суд признать договор услуг № ...... недействительным в части пункта 1.2, слов «строение 1»; в части пункта 2.4, слов «площадь помещения. Собственника/21 649.10 кв.м. Х100%; в части приложения №1, «Расчет стоимости эксплуатационных услуг за 2021 года», обязать внести изменения в договор услуг № ......, установить расчет эксплуатационных услуг за 1 кв/м в месяц на 2021 год в размере 40,20 руб., взыскать неосновательное обогащение в размере 43 770 руб., штраф в размере 50% от взысканной суммы.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, доводы искового заявления поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО Девелоперская компания «Рускомрент недвижимость» по доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в возражениях.

3 лицо ИФНС № 46 по г. Москве в суд не явился, извещался.

Суд, выслушав стороны, изучив письменные доказательства в материалах дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу положений статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения и распределением бремени доказывания на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение (неосновательно получено либо сбережено имущество); обогащение произошло за счет истца; размер неосновательного обогащения; невозможность возврата неосновательно полученного или сбереженного в натуре. Соответственно истцу надлежало доказать, что имело место обогащение ответчика за счет истца, при отсутствии правового основания для такого обогащения. В свою очередь ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

В соответствии с ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательствах. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При рассмотрении данного дела судом установлено, что истец является собственником помещения по адресу адрес..., пом. 2/2, общей площадью 107 кв/м.

Между истцом ФИО2 и ООО Девелоперская компания «Рускомрент недвижимость» заключен договор № ... управления, технической эксплуатации здания по адресу адрес..., пом. 2/2 от 01 января 2021 года.

Согласно п.12. Договора Здание – единый комплекс строений, расположенных по адресу: адрес и ....

В силу п.2.4. Договора доля Собственника на общее имущество здания определяется как соотношение площади помещения, принадлежащего собственнику к полезной (расчетной) площади здания – 21 649,10 кв.м. и рассчитывается по формуле: площадь помещения Собственника / 21 649,10 кв.м. х 100%.

Согласно Приложению №1 к Договору, стоимости эксплуатационных услуг за 1 кв.м. в месяц за 2021 год включают в себя: расходы по аренде земельного участка в размере 3 005 236,56 руб.; Амортизация здания в размере 1 171 929,22 руб.; налог на имущество в размере 1 171 929,22 руб.; консультационные, информационные услуги в размере 2 555 000 руб.; материальные расходы на содержание мест общего пользования в размере 794 823,30 руб.; почтовые расходы для собственников в размере 13 755,16 руб.; обслуживание мест общего пользования в размере 16 573 079 руб.; юридические услуги в размере 2 555 000 руб.; индекс инфляции 20% в размере 7 859 016,06 руб.; плановые накопления 20% в размере 7 859 016,06 руб.

По ходатайству представителя истца была назначена судебная техническо-оценочная экспертиза, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Определить, соответствует ли объем работ, услуг, использование материалов и их стоимость условиям Договора № ... управления, технической эксплуатации здания от 01.01.2021 года, заключенного между ФИО2 и ООО «Рускомрент Недвижимость», требованиям, установленным СНиПами, а также требованиями, обычно предъявляемым к услугам соответствующего рода, на основании в том числе представленных договоров, заключенных ООО ДК «РусКомРентНедвижимость» с организациями, оказывающими услуги по эксплуатации здания, а также актов об оказанных услугах?

2. Какова рыночная стоимость услуг, фактически оказанных ООО Девелоперская компания «Рускомрент недвижимость» по договору управления и технической эксплуатации здания по адресу: адрес..., пом. 2/2 от 01.01.2021 г. за период с 01.01.2021 г. по 31.12.2021 г. ФИО2, исходя из расчета доли истца в общем имуществе здания?

По результатам экспертизы были получены следующие ответы:

1. Экспертом установлен перечень эксплуатационных услуг, фактически оказанных ООО ДК «Рускомрент Недвижимость» по техническому обслуживанию нежилого помещения, общей площадью 107 кв. м, принадлежащего ФИО2:

-эксплуатация, техническое обслуживание и ремонт Инженерных систем;

-текущий и капитальный ремонты Инженерных систем;

-обеспечение пожарной безопасности Здания;

-очистка кровли от наледи и снега;

-анализ сточных вод;

-работы по благоустройству, озеленению и уборке прилегающей к адрес.

Таким образом, работы и услуги, фактически оказываемые ООО ДК «Рускомрент Недвижимость» по обслуживанию нежилого помещения, общей площадью 107 кв. м, принадлежащего ФИО2, не соответствуют условиям Договора управления, технической эксплуатации здания №... от 01.01.2021, требованиям, установленным СНиПами, а также требованиям, обычно предъявляемым к услугам соответствующего рода.

Установить объем фактически выполненных ООО ДК «Рускомрент Недвижимость» работ и услуг по управлению и технической эксплуатации здания за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 в отношении нежилого помещения, общей площадью 107 кв. м, принадлежащего ФИО2, не представляется возможным, ввиду оказания услуг по техническому обслуживанию указанного нежилого помещения, в том числе, иной управляющей

компанией, а также в свази с оказанием ООО ДК « Рускомрент Недвижимость » услуг по управлению и технической эксплуатации комплекса зданий, расположенных по адресу: адрес и .... в то время как нежилое помещение истца расположено в одном из указанных зданий (...).

2. Экспертом произведен расчет стоимости оказанных эксплуатационных услуг исходя из установленного перечня и доли помещения истца ФИО2 в общей площади здания по адресу: адрес....

Рыночная стоимость услуг, фактически оказанных ООО ДК «Рускомрент Недвижимость» по Договору управления, технической эксплуатации здания № 01-01- 2021/08/1 от 01.01.2021 за период с 01.01.2021 г. по 31.12.2021 г. ФИО2, с учетом доли истца в общем имуществе здания, составляет округленно 90 254 (девяносто тысяч двести пятьдесят четыре) рубля.

Представленное заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, содержит описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы, сделанные в результате такого исследования. Перед началом проведения экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. При проведении экспертизы экспертом изучены обстоятельства дела, в связи с чем оно в соответствии со статьями 55, 86 ГПК РФ признается судом допустимым доказательством по делу.

Разрешая исковые требования истца о признании договора услуг № ...... недействительным в части пункта 1.2, слов «строение 1»; в части пункта 2.4, слов «площадь помещения. Собственника/21 649.10 кв.м. Х100%; в части приложения №1, «Расчет стоимости эксплуатационных услуг за 2021 года», обязании внести изменения в договор услуг № ......, установить расчет эксплуатационных услуг за 1 кв/м в месяц на 2021 год в размере 40,20 руб., суд приходит к следующему.

Договор, заключенный между истцом и ответчиком, регулирует взаимоотношения сторон по содержанию мест общего пользования и общего имущества здания и заключен в соответствии ст. 249,290 ГК РФ.

Здание по адресу: адрес и .... представляет собой комплекс, состоящий из двух строений, предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг в котором осуществляется централизованно.

Два строения, независимо от постановки на кадастровый учет представляют собой единый комплекс, объединенный общими коридорами имеющие единую систему инженерных коммуникаций, и подлежат обслуживанию совместно, без разделения на каждое отдельное строение.

При этом истец, имея помещения в строении 2, не может не пользоваться общим имуществом (коридоры, лифты, моллы, инженерное оборудование и коммуникации, а также иные места общего пользования) расположенные в строении 1, которое имеет неразрывную связь со строением 2.

Доказательств того, что два строения (стр. 1 и ...) эксплуатируются раздельно друг от друга истцом не представлено.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений н многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с п. 3.21 ГОСТ Р 51929-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утв. приказом Росстандарта от 11.06.2014 г. № 543-ст) многоквартирный дом: Оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом, объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

В соответствии с п. 3.21 ГОСТ Р 51929-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» 3.34 системыинженерно-технического обеспечения внутридомовые: Комплекс, технологически связанных между собой конструкций, элементов, систем, энергопринимающих и иных устройств, кабельных линий, проводов, трубопроводов, приборов и другого оборудования предназначенного для обеспечения комфортных и безопасных условий проживания в многоквартирном доме.

Порядок содержания общего имущества здания установлен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.

В разделе I Правил содержаний общего имущества в многоквартирном доме № 491, указано, что в состав общего имущества включаются, в том числе, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения и многоквартирном доме оборудование (включал котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся я многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома.

Из представленных актов разграничения по инженерным сетям следует, что здание (адрес) обеспечивается коммунальными ресурсами, как единый объект, без разделения на строение 1 и строение 2. В этой связи у Истца, как собственника помещения возникает обязанность по содержанию общего имущества здания, в порядке, предусмотренном ст.ст. 210,249,290 ГК РФ.

Согласно разделу I Правил содержания общего имущества № 491 в состав общего имущества включается:

-внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного этих сетях;

-внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

-внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных приборов (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков шкафов, осветительных установок помещений общего пользования и т. д,

Таким образом, исковые требования в указанной части сводятся к тому, чтобы исключить из условий оспариваемого договора строение 1, в котором находится все инженерное оборудование, посредством которого все здание, в том числе и строение 2, обеспечиваются коммунальными ресурсами, и не подлежат удовлетворению, поскольку противоречит ст.249 ГК РФ, возлагающей на собственника обязанность по содержанию мест общего пользования.

Разрешая исковые требования истца о взыскании неосновательного обогащения, суд полагает их подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что истцом за 2021 год оплачены расходы по технической эксплуатации здания в пользу управляющей компании сумма в размере 134 024 руб., тогда как размер платы за 2021 год составил 90 254 руб.

На основании ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна представлять суд доказательства, в обоснование своих требований и возражений. В нарушение настоящей статьи, ответчиком суду не представлено каких-либо документов, опровергающих установленные судом обстоятельства.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что ООО Девелоперская компания «Рускомрент недвижимость» представило неверный расчет расходов на эксплуатационные услуги, истцом была уплачена излишняя сумма, что является неосновательным обогащением ответчика.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что они являются достаточными доказательствами нарушений ответчиком существенных условий договора.

Суд соглашается с расчетом, представленным истцом, поскольку он арифметически верен, соответствует положениям договора и требованиям закона. Оснований не доверять представленному истцом расчету у суда не имеется, ответчиком он не опровергнут.

Таким образом, суд считает обоснованными требования истца о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 43 770 руб.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Размер штрафа составляет (43 770:2= 21 885 руб.).

Письменных и обоснованных ходатайств о применении положения ст. 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика ООО Девелоперская компания «Рускомрент недвижимость» в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину, от уплаты которой истец был освобожден, в размере 1 513,10 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 151, 1064 ГК РФ, ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО Девелоперская компания «Рускомрент недвижимость» в пользу ФИО2 сумму неосновательного обогащения в размере 43 770 руб., штраф в размере 21 885 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО Девелоперская компания «Рускомрент недвижимость» в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере 1 513,10 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: