Дело № 3а-280/2025

УИД - 78OS0000-01-2025-000983-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 5 ноября 2025 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению кооператива «Марина» по строительству и эксплуатации комплекса сооружений для хранения, обслуживания и эксплуатации маломерных плавсредств, а также помещений для отдыха и проживания их владельцев к Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Городское управление кадастровой оценки» №... от 27.05.2025 об оспаривании решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка, обязании повторно рассмотреть заявление,

УСТАНОВИЛ:

кооператив «Марина» по строительству и эксплуатации комплекса сооружений для хранения, обслуживания и эксплуатации маломерных плавсредств, а также помещений для отдыха и проживания их владельцев (далее по тексту - административный истец, Кооператив) обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» (далее по тексту – административный ответчик, СПб ГБУ «Кадастровая оценка», Учреждение) №... от 27.05.2025 об отказе в перерасчете кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №..., площадью 40 521+/-70 кв.м.

В качестве способа восстановления нарушенного права административный истец просил суд обязать повторно рассмотреть заявление от 29.04.2025 вх. №... об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что Кооператив является собственником указанного земельного участка, в отношении которого в Едином государственном реестре недвижимости (ЕРГН) имеются сведения о виде разрешенного использования – «для размещения объектов физической культуры и спорта».

В соответствии с сегментацией объектов недвижимости, представленных в Приложении № 1 к Методическим указаниям, утвержденным приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336, а также с учетом действующего классификатора ВРИ, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», земельный участок имеет код расчета вида использования 05:013 (Спорт. Здания, сооружения, помещения, используемые для водных видов спорта (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)), что позволяет отнести его к оценочной группе земельных участков «Коммерческий спорт».

Вместе с тем, при определении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2022 года ответчик отнес земельный участок к оценочной группе «Многоквартирная жилая застройка», что привело к определению кадастровой стоимости данного объекта в повышенном размере.

В связи с выявленной ошибкой административный истец 29 апреля 2025 года обратился в Учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №....

Решением СПб ГБУ «Кадастровая оценка» №... от 27.05.2025 в перерасчете кадастровой стоимости было отказано со ссылкой на имеющиеся в распоряжении Учреждения сведения, характеризующие объекты недвижимости, расположенные в пределах земельного участка, в соответствии с которыми установлено фактическое использование расположенных на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства с наименованием «Эллинги» под жилые дома.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость участка определена неверно, а административный ответчик незаконно отказал в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Согласно Заключению специалиста № 834/20-НЭ от 10.03.2020 объекты капитального строительства, размещаемые на участке, соответствуют основному разрешенному виду использования земельного участка - для размещения яхт-клубов и объектов водных видов спорта; размещение на земельном участке комплекса эллингов для хранения маломерных плавсредств и помещений для отдыха и проживания их владельцев отвечает требованиям постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.02.2009 № 151 «Об отраслевой схеме развития и размещения объектов базирования и обслуживания маломерного флота на территории Санкт-Петербурга».

Кроме того, в рамках государственной кадастровой оценки зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест в 2018 и 2023 годах все объекты, расположенные на данном земельном участке, были отнесены к объектам незавершенного строительства подгруппы 0309 - гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги).

Таким образом, истец приходит к выводу о том, что при отнесении рассматриваемого земельного участка к оценочной группе «Многоквартирная жилая застройка» были нарушены пункты 2, 8, 10 Методических указаний, а также пункты 2, 3, 4, 5 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчета об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Санкт-Петербурга от 12.09.2022 № 5/2022.

В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 21.12.2005 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга», участок отнесен к рекреационной зоне, что подтверждает отсутствие возможности многоэтажного жилого строительства как на дату оценки, так и после 1 января 2022 года.

Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», участок относится к территориальной зоне ТР3-1 (Зона рекреационного назначения - объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений с включением объектов инженерной инфраструктуры).

Принимая во внимание юридические ограничения, из потенциально возможных вариантов застройки земельного участка исключается многоэтажная жилая застройка.

Разрешение Кооперативу на строительство комплекса сооружений яхт-клуба по утвержденному проекту в прибрежной зоне Финского залива в н.Петродворце в составе: сблокированных помещений для хранения плавсредств в количестве 530 штук; кают-компании с помещениями общественного назначения на намывной территории было выдано решением исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов от 20.03.1991 №196 «О строительстве яхт-клуба кооператива «Марина» в г. Петродворце».

Распоряжением администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга от 31.01.1994 №105 «Об утверждении границ земельного участка кооператива «Марина» утверждены границы землепользования Кооператива по строительству и эксплуатации коллективных стоянок лодок и катеров индивидуальных владельцев согласно схеме-приложению к настоящему распоряжению.

Размещение на земельном участке комплекса эллингов отвечает требованиям Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.02.2009 №151 «Об отраслевой схеме развития и размещения объектов базирования и обслуживания маломерного флота на территории Санкт-Петербурга».

Письмом Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга №ГС-3.1. от 19.06.1992 эскизный проект яхт-клуба кооператив «Марина» согласован.

Учитывая вышеизложенное, истец настаивает на том, что возведенные объекты (эллинги) разной степени готовности в целом соответствуют градостроительным нормам и правилам, а также целевому назначению земельного участка.

Соответственно, в отношении земельного участка, согласно исковому заявлению, допущена ошибка группировки, приведшая к завышению кадастровой стоимости, в связи с чем административный истец обратился с настоящим иском в суд.

Представитель административного истца – адвокат Пакконен И.А., действующий на основании доверенности и ордера, в судебном заседании административные исковые требования поддержал по изложенным в административном иске и письменных возражениях на отзыв ответчика основаниям.

Представители административного ответчика СПб ГБУ «Кадастровая оценка» – ФИО1 и ФИО2, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании возражали против удовлетворения административных исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве (том 1 л.д.170-178), из которого следует, что в рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году определение кадастровой стоимости осуществлялось на основании группировки земельных участков, которая проводилась на основе определенных (установленных) для них видов использования. При имевшейся у Учреждения информации о виде фактического использования размещенных на участке объектов незавершенного строительства – для постоянного проживания, данный участок был отнесен к оценочной группе «Земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки» с кодом расчета вида использования 02:013 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка в целом». Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составила 291 709 240,50 рублей. По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок Учреждением было сделано заключение о корректном отнесении земельного участка к вышеназванной оценочной группе в соответствии с видом его фактического использования по преобладающему функциональному использованию расположенных на нем объектов, в связи с чем перерасчет кадастровой стоимости по основаниям, указанным в Заявлении, не производился.

Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал позицию административного ответчика, просил в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом № 237-ФЗ (статья 1).

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

К полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки относится, в том числе, определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (пункты 1, 2, 4 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

В Санкт-Петербурге, согласно пункту 3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2016 № 1259 «О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 и создании Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки», с 1 февраля 2017 года полномочиями, предусмотренными Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки».

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Частью 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

При этом, в силу части 13 указанной статьи ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

На основании части 5 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

Частями 16, 17 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что бюджетное учреждение рассматривает заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение тридцати календарных дней со дня его поступления; информирует заявителя о принятом решении в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения.

В соответствии с частью 23 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главой 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных настоящей главой (часть 1.1 статьи 247 КАС РФ).

В силу пункта 2 части 1 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка в Санкт-Петербурге в 2022 году проводилась СПб ГБУ «Кадастровая оценка» по состоянию на 1 января 2022 года на основании приказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 18.06.2019 №113-п «О проведении государственной кадастровой оценки» в соответствии с указанным Федеральным законом и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336, в редакции от 04.08.2021 (Методические указания).

Судом установлено, что административный истец с 25 июня 2007 года является собственником земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года была утверждена актом СПб ГБУ «Кадастровая оценка» АОКС-78/2023/000023 от 21.02.2023 в размере 291 709 240,5 рублей.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 года в результате проведения в 2022 году государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Санкт-Петербурга.

Государственная кадастровая оценка проводилась на основании сведений, содержащихся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированном Росреестром и переданном в Учреждение для проведения кадастровой оценки.

Согласно сведениям Перечня, предоставленным для проведения государственной кадастровой оценки 2022 года и определения кадастровой стоимости в порядке части 5 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ, объект недвижимости с кадастровым номером №... представлял собой земельный участок площадью 40 521 кв.м с видом разрешенного использования - «для размещения объектов физической культуры и спорта».

В соответствии с пунктом 2 Методических указаний (в редакции от 04.08.2021) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности (абзац первый).

В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ, для целей Методических указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости (абзац пятый пункта 2 Методических указаний).

В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (абзац шестой пункта 2 Методических указаний).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 названных Методических указаний (пункт 3 Методических указаний).

Пунктом 8 Методических указаний предусматривалось, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Как следовало из пункта 10 Методических указаний (в редакции от 04.08.2021), земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности.

Таким образом, Методические указания, при проведении государственной кадастровой оценки, результаты которой оспариваются истцом, предусматривали, что при определении кадастровой стоимости земельного участка, наряду с таким ценообразующим фактором как вид его разрешенного использования, необходимо учитывать, какое использование объекта недвижимости из перечня предусмотренных законодательством является наиболее эффективным, то есть, Методические указания предусматривали механизмы определения кадастровой стоимости как для случаев, когда земельный участок используется в соответствии с видами разрешенного использования, указанными в ЕГРН, так и для случаев, когда земельный участок используется не по назначению либо не используется.

При этом, согласно пункту 55 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

В силу пункта 56.2 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям.

Таким образом, в соответствии с Методическими указаниями определение кадастровой стоимости осуществлялось на основании группировки земельных участков, которая проводилась на основе установленных для них в ЕГРН видов использования, за исключением случаев наличия у Бюджетного учреждения подтвержденной информации о фактическом использовании земельного участка, поскольку в соответствии с пунктом 10 Методических указаний земельный участок также характеризуется видом осуществляемой на нем деятельности.

Согласно допущению, изложенному в пункте 8 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчета, для застроенных земельных участков устанавливался вид фактического использования. При этом, когда на участке были расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства различных видов использования, группировка производилась по виду использования объектов капитального строительства с превалирующей (большей площадью).

Также, исходя из пункта 9 раздела 3.9.4 Тома 1 Отчета, для установления вида фактического использования застроенных земельных участков использовались сведения, характеризующие объекты недвижимости, расположенные в пределах земельных участков: функциональное использование объектов капитального строительства, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, результаты обследований, проведенных Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, материалы аэрофотосъемки по состоянию на 2021 год, предоставленные в рамках Соглашения об информационном обмене и сотрудничестве между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПб ГБУ «Кадастровая оценка» от 13.07.2017 и другие сведения, включая данные из открытых источников информации сети Интернет.

Согласно данным Перечня, в границах рассматриваемого земельного участка зарегистрированы объекты капитального строительства, а именно объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №..., №... с наименованием «Эллинги».

В обоснование своей позиции административный ответчик ссылается на то, что согласно открытым источникам информации сети Интернет объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №..., №..., №..., №... используются под жилые дома, что подтверждает Интернет-ресурс Яндекс «Панорама». По данным сайта «Авито» имеются объявления о сдаче в аренду квартир и таунхаусов, расположенных в указанных объектах незавершенного строительства.

В связи с изложенным, в рамках государственной кадастровой оценки 2022 года, с учетом выявленного фактического использования земельного участка с расположенными на нем объектами, используемыми для постоянного проживания, в соответствии с сегментацией объектов недвижимости (Приложение №1 к Методическим указаниям) и правилам группировки, принятыми при проведении государственной кадастровой оценки (пп.44,55,56.2 Методических указаний), земельный участок с кадастровым номером №..., независимо от вида его разрешенного использования, был отнесен Бюджетным учреждением к оценочной группе «Земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки» (МКД) с кодом расчета вида использования 02:013 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка в целом».

29 апреля 2025 года заявитель ФИО обратилась в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> (далее также – Заявление).

Сведения об ошибках, допущенных Учреждением при определении кадастровой стоимости, а также их обоснование соответствуют доводам, изложенным в административном исковом заявлении об оспаривании решения Учреждения.

К Заявлению были приложены выписки из ЕГРН, выкопировки из заключения специалиста ООО «Экспертное бюро «Элок» от 10.03.2020 №834/20-НЭ, из заключения эксперта № 2713/12-2-24 от 22.11.2024 по гражданскому делу №....

27 мая 2025 года решением СПб ГБУ «Кадастровая оценка» №... (далее также – Решение) отказано в перерасчете кадастровой стоимости спорного земельного участка со ссылкой на то, что ошибок, допущенных при отнесении земельного участка к оценочной группе «Земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки», не выявлено.

Из оспариваемого Решения также следует, что в рамках рассмотрения Заявления и по результатам анализа предоставленных заявителем документов установлено, что согласно постановлению Арбитражного апелляционного суда от 06.07.2022 по делу №... объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №..., №..., №..., №... представляют собой не помещения для хранения плавсредств (эллингов), а многоэтажные жилые дома, предназначенные для проживания, в объеме которых помещение для хранения плавсредств составляет незначительную часть.

Кроме того, для всестороннего и объективного рассмотрения Заявления Учреждением в адрес Администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга был направлен запрос от 10.05.2025 о предоставлении сведений о фактическом использовании земельного участка с кадастровым номером №... и зарегистрированных на нем объектов незавершенного строительства, а также сведений о возможном завершении строительства указанных объектов.

В ответном письме от 21.05.2025 исх. №... Администрация сообщила, что разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, не выдавались; в Администрацию поступают обращения граждан об использовании объектов незавершенного строительства для постоянного проживания (л.д. 192).

По итогам рассмотрения Заявления, исходя из собранной информации, Учреждением сделано заключение о корректном отнесении земельного участка к оценочной группе «Земельные участки, используемые для размещения многоквартирной жилой застройки» с кодом расчета вида использования 02:013 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка в целом», что соответствует виду его фактического использования по преобладающему функциональному использованию расположенных на нем объектов, и об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка.

Доказательств, свидетельствующих об ином функциональном использовании земельного участка и размещенных на нем объектов на дату проведения государственной кадастровой оценки в 2022 году ни Учреждению, ни суду представлено не было.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка определена Учреждением в рамках государственной кадастровой оценки 2022 года на основании подтвержденных на указанную дату сведений о фактическом использовании земельного участка, выписка из ЕГРН, содержащая сведения о виде разрешенного использования земельного участка, заключение специалиста ООО «Экспертное бюро «Элок» от 10.03.2020 № 834/20-НЭ и заключение эксперта № 2713/12-2-24 от 22.11.2024, а также доводы стороны истца об отнесении земельного участка в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга к рекреационной зоне, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга к территориальной зоне – ТР3-1, не могут служить обоснованием допущенной Учреждением ошибки в определении оценочной группы, поскольку не содержат сведений, опровергающих установленное фактическое использование земельного участка не в соответствии с разрешенным видом использования.

Указанное подтверждается также представленной административным ответчиком копией вступившего в законную силу постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2022 по делу №... по иску Кооператива «Марина» к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга о признании права собственности на нежилые здания и прекращении права собственности Кооператива на указанные объекты, как на объекты незавершенного строительства, в котором установлено, что решением Исполнительного комитета Ленгорсовета от 20.03.1991 №... Кооперативу было разрешено построить комплекс сооружений яхт-клуба по утвержденному проекту в прибрежной зоне Финского залива в составе сблокированных помещений для хранения плавсредств в количестве 530 штук и кают-компаний с помещениями общественного назначения на намывной территории.

Кооперативом возведено 13 капитальных строений – эллингов (помещений для хранения плавсредств, отдыха и проживания их владельцев), которые сблокированы в 2-3-х этажные здания (корпуса) с мансардами; каждый эллинг представляет из себя отдельный блок, место для хранения и обслуживания маломерных плавсредств, расположенное на 1 этаже, имеет распашные или подъемные ворота, а также отдельный вход из собственной или общей лестничной клетки; верхние этажи предназначены для размещения комнат отдыха и временного проживания их владельцев; в эллингах кроме мест хранения плавсредств предусмотрены также: комнаты отдыха, комнаты приготовления и приема пищи, санузлы; к строениям подведены все необходимые для функционирования коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, сети связи и интернет.

Таким образом, суд, на основании анализа представленных в материалы дела документов, в том числе заключения Ленгорэкспертизы от 25.09.1990 №... на проектную документацию, пришел к выводу, что Кооперативом фактически возведены объекты иного назначения, для размещения таких объектов не выдавалась соответствующая разрешительная документация, параметры объектов не соответствуют предусмотренным Проектной документацией; фактически объекты незавершенного строительства представляют собой не помещения для хранения плавсредств (эллинги), а многоэтажные жилые дома, предназначенные для проживания, в объеме которых помещение для хранения плавсредства составляет незначительную часть; доказательства согласования строительных спорных объектов не предоставлены.

Также суд полагает необходимым отметить, что результаты кадастровых оценок 2018, 2023 годов, в рамках которых объекты, расположенные на спорном земельном участке, были отнесены к объектам незавершенного строительства подгруппы 0309 – гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги), не имеют правового значения для дела, поскольку не влияют на определение кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату проведения оценки – 1 января 2022 года. Кроме этого из пояснений административного ответчика следует, что указанная подгруппа 0309 была применена некорректно, следовало отнести данные объекты к подгруппе многоквартирных домов.

Таким образом, поскольку в результате проведенной ответчиком проверки основания для изменения группировки земельного участка в целях определения его кадастровой стоимости на дату 1 января 2022 года отсутствовали, ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, выявлены не были, достоверных сведений, опровергающих фактическое использование земельного участка - для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов административным истцом не представлено, суд приходит к выводу, что Учреждением было принято обоснованное решение №... от 27.05.2025 об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №....

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением формы и процедуры его принятия, определенной приведенными положениями статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, нарушений требований законодательства в рамках рассмотрения заявления Кооператива об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, Учреждением не допущено.

Из смысла части 2 статьи 227 КАС РФ следует, что суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, полностью или в части только в том случае, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Совокупности данных условий, дающих основания для удовлетворения административных исковых требований, не установлено.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административных исковых требований о признании незаконным решения об отказе в пересчете кадастровой стоимости и обязании повторно рассмотреть заявление.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административных исковых требований кооператива «Марина» по строительству и эксплуатации комплекса сооружений для хранения, обслуживания и эксплуатации маломерных плавсредств, а также помещений для отдыха и проживания их владельцев о признании незаконным решения Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» №... от 27.05.2025 об отказе в пересчете кадастровой стоимости земельного участка, обязании повторно рассмотреть заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости - отказать.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья А.Г. Бондарь

Мотивированное решение составлено 13 ноября 2025 года.

Копия верна:

Судья А.Г. Бондарь