Дело № 2-810/2025
26RS0008-01-2024-002175-97
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 июля 2025 года город Буденновск
Буденновский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Смирновой И.А.,
при секретаре судебного заседания Хрусталевой Д.А.
с участием:
истца ФИО2,
представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности <адрес>9, удостоверенной нотариусом <адрес> нотариального округа <адрес> ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчика ФИО4, действующей на основании доверенности <адрес>8, удостоверенной нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу Российской Федерации ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО2 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ним и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ.
В обосновании исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчицей был заключен договор купли-продажи жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, площадью 63,2 кв.м. с кадастровым номером 26:21:040123:67 расположенного на земельном участке площадью 534,43 кв.м. с кадастровым номером №, за 2500000 рублей (2300000 рублей за жилой дом, 200000 рублей за земельный участок).
В п. 3 настоящего договора указано, что сумма 2500000 рублей уплачена покупателем, т.е. ответчицей, ему, до подписания настоящего договора.
Учитывая, что договор купли-продажи дома был зарегистрирован в УФРС <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, расчет за дом должен был быть полностью произведен покупателем (ответчиком) не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Денежная сумма ответчиком ему не была выплачена ни безналичным путем, ни наличными средствами, т.к. она является его дочерью.
Согласно п. 7 договора он принял на себя обязательство передать квартиру в момент подписания договора купли-продажи квартиры, без составления акта приема-передачи дома.
Считает, что невыплата ответчиком полной стоимости недвижимого имущества является существенным нарушением договора купли-продажи, в связи с чем, сделка может быть расторгнута по требованию продавца с возвратом ему недвижимости.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Решением Буденновского городского суда Ставропольского края от 09.09.2024, в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка – отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 04.12.2024, решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 09.09.2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца ФИО2 без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 08.04.2025, решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 09.09.2024 и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 04.12.2024 – отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, а также пояснил, что денежные средства за продажу жилого дома и земельного участка он не получал ни до подписания договора купли-продажи, ни после. В МФЦ, перед подписанием договора, он пояснил, что ему денежные средства не передавались, на что дочь сказала, что потом отдаст.
Представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал и суду пояснил, что согласно п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО6, цена договора определяется сторонами в 2500000 рублей, из которых 2300000 рублей стоимость жилого дома, а 200000 рублей стоимость земельного участка, которые Покупатель выплатил Продавцу полностью до подписания настоящего договора. Согласно сведениям из Росреестра в МФЦ договор купли продажи был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, следовательно и передача денежных средств должна была состояться ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, согласно выписки по лицевому счету денежные средства на счета ФИО2 не поступали. Согласно представленным сведениям 2НДФЛ ФИО6 за 6 месяцев 2023 года заработная плата составила примерно 260000 рублей, даже если сложить заработную плату ответчика начиная с 2021 по 2023 (день совершения сделки) она не составляет сумму по договору купли-продажи. Доводы стороны ответчика о том, что часть денежных средств ФИО6 давала ее тетя, ни чем не подтверждены. Ответчиком не доказан факт передачи денежных средств ФИО2 по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, именно на стороне ответчика лежит такая обязанность.
Ответчик ФИО6 о слушании дела была уведомлена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась,
На основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Представитель ответчика ФИО4 исковые требования не признала и суду пояснила, что истец является отцом ФИО6 С матерью ответчика истец дважды вступал в зарегистрированный брак, второй раз брак зарегистрировали в июле 2023 года и через год был расторгнут. Поскольку с 2022 года истец стал вновь проживать с ФИО6 в её квартире, то он принял решение о продаже своего дома, никто его к продаже дома не склонял. Когда ФИО6 узнала, что отец желает дом продать, она пожелала сохранить семейную недвижимость и предложила отцу приобрести у него дом, с чем истец был согласен, стоимость сделки составляла 2500000 рублей. После достигнутой договоренности о том, что домовладение приобретет ФИО6, именно истец занимался подготовкой документов для совершения сделки, т.к. ответчик фактически проживает в <адрес> и у неё не было времени для этой цели. После того, как ФИО2 обратился к риэлтору, ему составили договор купли-продажи недвижимости, ответчик приехала из <адрес> для заключения сделки. В день заключения сделки в домовладении № по <адрес> ответчик передала денежные средства отцу в размере 2 500 000 рублей и они сразу же направились в МФЦ. Перед подписанием договора у ФИО2 специалист спрашивал, переданы ли ему денежные средства по сделке, он подтвердил это обстоятельство. В 2024 году истец проходил лечение в психоневрологическом диспансере и после выхода оттуда он подал данное исковое заявление, мотивируя тем, что его выгоняют из данного домовладения, вместе с тем данное требование ничем не подтверждено.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6, пояснила, что она является матерью ответчика и бывшей супругой истца. Первый раз она вступила в зарегистрированный брак с ФИО2 в 1994 года, в 2000 году брак был расторгнут. Затем повторно в 2023 году они брак зарегистрировали, хотя проживать совместно стали ранее и по инициативе ФИО2 брак был расторгнут на основании решения суда в 2024 году. В 2022 году у них с истцом отношения вновь наладились, они стали проживать совместно в ее квартире, и ФИО2 самостоятельно принял решение свое домовладение продать, т.к. в доме никто не жил, он пустовал, нес дополнительные расходы по его содержанию. Когда дочка узнала, что отец дом продает, предложила купить его, ФИО2 согласился. Поиском риэлтора и подготовкой документов ФИО2 занимался сам и все документы по сделке оформлял самостоятельно, поскольку дочь с 2021 года живет в <адрес> и заниматься документами ей было некогда. В день подписания договора дочь приехала. Находясь в <адрес>, она слышала как дочь отдала истцу деньги по договору в полном объеме, при этом самих денежных средств она не видела, поскольку находилась в другой комнате, в момент передачи денежных средств не присутствовала, но слышала разговор, при этом пояснить о чем происходил разговор между истцом и ответчиком в судебном заседании пояснить не смогла. Затем они пошли в МФЦ, там сдали документы для оформления, и ФИО2 подтвердил, что по сделке расчет произведен полностью. После подписания документов в МФЦ она с дочерью поехала к себе домой, а ответчик поехал в домовладение по <адрес>. О том куда он положил, либо кому отдал денежные средства, он ничего не пояснял, а она у него не спрашивала. В руках у истца она также денежных средств никогда не видела. Денежные средства на приобретение данного домовладения у ответчика были, частично от продажи в 2021 году автомобиля, частично ей заняла ее тетя (сестра свидетеля).
Выслушав объяснения лиц, участвующих по делу, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (статья 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены принципы гражданского законодательства, одним из которых, в частности, является обеспечение восстановления нарушенных прав.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней, так и иными способами, предусмотренными законом.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.
Согласно действующему гражданскому процессуальному законодательству, правильное разрешение спора является первостепенной обязанностью суда, для выполнения которой ему предоставлены возможности для установления имеющих значение обстоятельств и сбора доказательств.
Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании 27.07.2023 между ФИО2 (продавец) и ФИО6 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому, «продавец» ФИО2 продал, то есть передал в собственность «покупателю» ФИО6, недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, состоящее из: земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 534, 43 кв.м, кадастровый №, предоставленный для индивидуального пользования приусадебного участка и находящегося на нем жилого дома, общей площадью 63,2 кв.м, кадастровый №.
В пункте 3 Договора указано, что цена договора определяется сторонами в 2500000 рублей, которые «покупатель» выплатил «продавцу» полностью до подписания настоящего договора.
Из пункта 7 Договора следует, что «так как «продавец» передал, а «покупатель» приняла данное недвижимое имущество, его принадлежности и относящиеся к нему документы, претензий по качеству передаваемого недвижимого имущества на момент подписания настоящего договора у «покупателя» к «продавцу» не имеется, в связи с чем данный договор является документом, одновременно подтверждающий факт передачи недвижимого имущества «продавца» в собственность «покупателя» и предъявляется на государственную регистрацию без дополнительного соглашения (акта) приема передачи недвижимого имущества.
Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях (пункт 8).
В пункте 12 Договора указано, что расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности в пользу покупателя ФИО6 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.
01.06.2024 ФИО2 направил в адрес ФИО6 претензию с требованием о расторжении заключенного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по причине невыплаты в полном объеме покупной стоимости.
Поскольку досудебная претензия была оставлена ответчиком без ответа, то истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Статьей 153 ГК РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если не предусмотрено иное.
В соответствии с п. 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статья 550 ГК РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Выполняя указания суда кассационной инстанции, изложенные в определении от ДД.ММ.ГГГГ, на неоднократные предложения суда представителю ответчика предоставить дополнительные доказательства для проверки судом платежеспособности ФИО6 на день заключения сделки, обладала ли она достаточным доходом для приобретения недвижимого имущества и оплаты его в полном объеме, представителем ответчика были представлены справки о доходах и суммах налога физического лица ФИО6 за период 2021-2025 года, согласно которых средняя заработная плата ФИО6 в 2021 году составляла <данные изъяты>, за 2022 год – <данные изъяты>, за 2023 год – <данные изъяты> за 2024 год – <данные изъяты>, иных доказательств представлено не было.
Учитывая, что доказательств оплаты цены договора ответчиком не представлено суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком ФИО6 условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, невнесении ею покупной цены недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, являются обоснованными.
Кроме того, суд принимает во внимание, что спорные объекты недвижимости из владения истца не выбывали, после совершения сделки он продолжает пользоваться домом и земельным участком, продолжает нести расходы по их содержанию, фактически передача спорных объектов недвижимости покупателю, вопреки условиям договора, до настоящего времени не состоялась.
Оценивая показаниям свидетеля ФИО6, в части передачи ответчиком истцу денежных средств по договору купли-продажи, нельзя признать их допустимым доказательством по делу, поскольку факт передачи денежных средств, в силу закона, не может быть подтвержден свидетельскими показаниями.
Кроме того из показаний свидетеля следовало, что денежные средства на приобретение данного домовладения у ответчика были, частично от продажи в 2021 году автомобиля, частично ей заняла ее тетя (сестра свидетеля), вместе с тем на неоднократные предложения суда назвать установочные данные сестры свидетеля, а также ее адрес места проживания для направления судебной повестки, либо обеспечить явку данной гражданки в судебное заседание для допроса в качестве свидетеля, а также предоставить договор купли-продажи транспортного средства, указанных сведений представлено не было.
Ссылка представителя ответчика о том, что истец ФИО2 в 2024 году проходил лечение в психоневрологическом диспансере, а после этого инициировал данное судебное разбирательство судом не принимается во внимание, поскольку согласно ответа из ГБУЗ «КЦСВМП №1» Психоневрологический диспансер, ФИО2 на учете не состоит, <данные изъяты>
Указанные обстоятельства в совокупности с представленными в материалы дела иными доказательствами, не подтверждают факт исполнения ответчиком ФИО6 перед истцом ФИО2 своих обязательств по договору купли-продажи от 27.07.2023, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении исковых требований не имеется.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка -удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, площадью 63,2 кв.м. с кадастровым номером 26:21:040123:67 расположенного на земельном участке площадью 534,43 кв.м. с кадастровым номером №, заключенный между ФИО2 и ФИО6 27 июля 2023 года.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда, через Буденновский городской суд, в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 22 июля 2025.
Судья подпись И.А. Смирнова
Копия верна
Судья И.А. Смирнова
Подлинник решения подшит в деле № 2-810/2025, находящемся в Буденновском городском суде Ставропольского края.