Дело № 2-1555/2025
УИД: 61RS0009-01-2025-000914-58
Решение
Именем Российской Федерации
24 июля 2025 года г. Азов, Ростовской области
Азовский городской суд Ростовской области в составе судьи Кравченко И.Г.,
при помощнике судьи Кушнир Ю.А., с участием истца ФИО1, представителя истцов ФИО2, представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО5 к ФИО6, ИП ФИО3 об определении размера арендной платы,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО6, ИП ФИО3 об определении размера арендной платы.
Истцы указали, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ на основании свидетельства о праве наследства по закону, выданного нотариусом Азовского нотариального округа Ростовской области ФИО8 приобрёл право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1073 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - магазины и 1/4 долю в праве собственности на расположенное на данном земельном участке здание склада с кадастровым номером №, площадью 881 кв.м. по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подарил 1/7 долю в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество ФИО5, после чего, у ФИО5 в собственности находится 1/7 доля, а у ФИО1 в собственности находится 3/28 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и здание склада.
После оформления права общей долевой собственности ФИО1 и ФИО5 на долю в праве собственности на объект недвижимости им стало известно, что объект недвижимости сдан в аренду на основании Договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между ФИО6 (Арендодателем) и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендатором).
Истцами, как собственниками объекта недвижимости истребована из Росреестра копия документа, совершённого в простой письменной форме, и получена копия договора, прилагаемого к настоящему исковому заявлению - в полученной копии договора отсутствует Дополнительное соглашение № (приложение №) к договору, содержащее размер арендной платы. подлежащей уплате в рамках заключённого договора.
Более того, ФИО1 было направлено обращение о предоставлении копии Приложения № к Договору аренды, на которое получен ответ о том, что в составе реестрового дела в отношении объекта недвижимости отсутствует запрашиваемое Приложение №.
В связи с тем, что дополнительные соглашения к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ для истцов в рамках настоящего иска являются незаключенными, то размер арендной платы для истцов не установлен и подлежит определению по соглашению сторон или в судебном порядке.
Стороны договора аренды - истцы с одной стороны и ИП ФИО3 с другой к соглашению об определении размера арендной платы в настоящее и время не пришли.
В связи с вышеизложенным истцы обратились в суд и просили определить арендную плату в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ здания склада с кадастровым номером №, площадью 881 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером № площадью 1073 кв.м., по адресу: <адрес>, в размере 1000 руб. за 1 кв.м. площади.
Истец ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.
Представитель истцов ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, указала, что при определения размера арендной платы истцы руководствовались данными, размещенными в открытых источниках, а именно на Интернет ресурсах, на которых размещена информация о продаже, аренде недвижимого имущества. Указала, что дополнительные соглашения к договору аренды не прошли государственной регистрации в органах Росреестра, в связи с чем, являются незаключенными и не порождают для истцов прав и обязанностей, при этом договор аренды в силу ст.617 ГК РФ сохраняет свое действие. Просила исковые требования удовлетворить.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.
Представитель ответчика ИП ФИО3 – ФИО4 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, поддержал доводы письменных возражений, просил в удовлетворении иска отказать.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему:
Письменными доказательствами подтверждается, что ФИО1, ФИО6 и ФИО7 – участники общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1073 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - магазины и в отношении расположенного на данном земельном участке здания склада с кадастровым номером №, площадью 881 кв.м. по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ИП ФИО3, был заключен договор аренды вышеназванного недвижимого имущества на срок до ДД.ММ.ГГГГ
Истцы, на момент заключения договора аренды недвижимого имущества, участниками общей долевой собственности на земельный участок и здание склада не являлись. Право собственности приобрели позже.
В настоящее время договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ продолжает действовать, согласно положениям ст. 617 ГК РФ.
Спор возник в связи с тем, что новые совладельцы недвижимого имущества считают, что между арендатором и арендодателями не достигнуто соглашения о размере арендной платы, а соответственно ее размер обязан определить суд.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии с положениями статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Судом установлено, и не оспаривается сторонами то, что ответчик ИП ФИО3 использует арендованное ею имущество и выплачивает арендную плату.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
ДД.ММ.ГГГГ состоялось решение Азовского городского суда Ростовской области по гражданскому делу по иску ФИО1 и ФИО5 к ФИО6 и ФИО3 о признании договора аренды незаключенным, об обязании вернуть земельный участок, которым в удовлетворении исковых требований было отказано. Данное решение вступило в законную силу.
Обстоятельства, установленные данным судебным решением обязательны для сторон по данному гражданскому делу, так как они были сторонами в гражданском деле, рассмотренном ДД.ММ.ГГГГ, и не подлежат оспариванию.
Судебным решением от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что согласно пункту 3.1.1 договора аренды арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату согласно дополнительному соглашению №. Исходя из текста дополнительного соглашения №, стороны договора аренды определили размер постоянной части арендной платы в размере 158 700 рублей за расчетный месяц с учетом НДФЛ (13%). Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на лицевой счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным и оплаты НДФЛ (13%) на счет определенный Налоговым органом. Пунктом 8.2 договора аренды установлено, что дополнительное соглашение № является неотъемлемой частью договора аренды.
Таким образом, судебным решением по ранее рассмотренному делу было установлено, что стороны договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Размер арендной платы относиться к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества.
Вышеназванные обстоятельства опровергают утверждения истцов о том, что в настоящее время размер арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ не установлен и должен быть определен судом.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).
Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение На ответчиков законом не возложена обязанность по заключению договора в обязательном порядке, также между сторонами спора не заключалось какого-либо соглашения о передаче разногласий по условиям договора на разрешение суда.
Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).
При решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, подтверждающих приоритет защиты стабильности исполнения договорных обязательств.
Все указанные в данной норме условия должны соблюдаться одновременно. Обязанность доказывания их соблюдения лежит на лице, требующем расторжения или изменения договора.
По смыслу подпункта 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон (соразмерность того, что стороны получают в результате исполнения договорных обязательств) при сохранении действия договора аренды в изменившихся условиях (по сути выражающихся во вступлении в договор новых лиц на стороне арендодателя) оценивается в зависимости от того, не приведет ли исполнение договора без изменения его условий к возникновению у стороны договора такого ущерба, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истцов должно быть очень существенным.
Истцами, в нарушение положений ст.56 ГПК РФ, доказательств наличия совокупности вышеназванных обстоятельств в суд не представлено.
Истцы получают арендную плату от ИП ФИО3 в установленном договоре аренды порядке.
Суд так же принимает во внимание то обстоятельство, что истцы, приобретая собственность в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, о наличии обременения в отношении данного имущества в виде аренды знали, но от получения долей не отказались, то есть были согласны на вступление в арендные отношения на стороне арендодателя на условиях ранее заключенного договора. При этом, суд принимает во внимание то, что арендатор, заключая долгосрочный договор аренды, и производя значительные вложения в объект недвижимого имущества, вправе рассчитывать на то, что существенные условия договора на протяжении длительного время произвольно изменены не будут, и изменение стороны арендодателя, в данном случае вступление на стороне арендодателя иных лиц, не повлечет безосновательное увеличение арендной платы.
Оценивая вышеизложенное, суд находит требования истцов не основанными на нормах материального права и не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО5 к ФИО6, ИП ФИО3 об определении размера арендной платы отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд Ростовской области в течение месяца с момента изготовления мотивированной части.
Судья:
Мотивированная часть решения изготовлена 18 августа 2025 года.