УИД 74RS0004-01-2024-005519-38
Дело № 2-248/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Челябинск 28 августа 2025 года
Ленинский районный суд г.Челябинска в составе:
председательствующего Барановой Ю.Е.
при секретаре Кочановой А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Челинвестстрой», ООО «Бетотек», администрации г. Челябинска о признании недействительными результатов кадастровых работ, об исключении из ЕГРН сведений, об установлении координат и площади земельных участков,
установил:
ФИО1, ФИО2, ФИО3, действующие в своих интересах и интересах собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, обратилась в суд с иском (т. 1 л.д. 41-43) к ООО «Челинвестстрой», ООО «Бетотек», администрации г. Челябинска об исправлении реестровой ошибки в части местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: <адрес> и <адрес>. Просили:
1. Признать недействительными результаты кадастровых работ по установлению границ земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу <адрес>, общей площадью 4689 кв.м. в координатах, зарегистрированных в ЕГРН.
2. Признать недействительными результаты кадастровых работ по установлению границ земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу <адрес>, общей площадью 3901 кв.м. в координатах, зарегистрированных в ЕГРН.
3. Исключить из ЕГРН сведения о координатах земельного участка с кадастровым номером №:
Обозначение характерных точек границы
Координаты, м
Средняя квадратическая погрешность положения характерной точки (Mt), м
X
Y
4
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
4. Внести в ЕГРН сведения о координатах земельного участка с кадастровым номером №:
Обозначение характерных точек границы
X
Y
Средняя квадратическая погрешность положения характерной точки (Mt), м
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
5. Установить площадь земельного участка с кадастровым номером № равную: 5261 ± 22 кв.м.
6. Исключить из ЕГРН сведения о координатах земельного участка с кадастровым номером №:
Обозначение характерных точек границы
Координаты, м
Средняя квадратическая погрешность положения характерной точки (Mt),м
X
Y
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
7. Внести в ЕГРН сведения о координатах земельного участка с кадастровым номером №:
Обозначение характерных точек границы
Координаты, м
Средняя квадратическая погрешность положения характерной точки (Mt),м
X
Y
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
№
58. Установить площадь земельного участка с кадастровым номером № равную: 3329 ± 20 кв.м.
В обоснование иска указали, что являются собственниками квартир в жилом доме по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №. В 2023 году выяснилось, что проведено межевание данного участка, путем раздела образован земельный участок с кадастровым номером 74:36:0324008:803 для строительства дома по <адрес> и передан ООО «Челинвестстрой». После межевания установлено, что имеющееся на территории земельного участка с кадастровым номером № ограждение расположено на территории земельного участка с кадастровым номером №. Застройщик намерен снести ограждение и установить новое на границе по сведениям из ЕГРН. Полагают, что результаты кадастровых работ по установлению границ данных участков являются недействительными. Межевание проведено без согласования собственников жилого дома по адресу: <адрес>.
Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 (на основании общего собрания собственников МКД представители всех жильцов МКД) в судебное заседание не явились, извещены. Их представитель ФИО4 в судебном заседании поддержала заявленные требования.
Представитель ответчика ООО «Челинвестстрой» ФИО5 в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска.
Ответчики ООО «Бетотек», администрация г. Челябинска в судебное заседание не явились, извещены.
Третьи лица Управление Росреестра по Челябинской области, КУиЗО г. Челябинска, кадастровый инженер ФИО6, ООО УК «Эллада», ООО «Голос.Челябинск», Банк ВТБ (ПАО), ПАО «Сбербанк», ПАО «БАНК Уралсиб», АО «Банк ДОМ.РФ», ПАО «Промсвязьбанк», АКБ «Абсолют Банк» (ПАО), АО «Альфа-БАНК», АО «Россельхозбанк», АО АКБ «Новикомбанк», ООО «Премиум», МУП «ЧКТС», ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16,, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, Петунии К.А., ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, Шлючкова Т..В., ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130 в судебное заседание не явились, извещены.
На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Действующим законодательством предусмотрен порядок определения границ земельного участка на местности, который заключается, в частности, в подготовке межевого дела кадастровым инженером и его передаче в кадастровую палату Росреестра для получения кадастрового паспорта
Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания его границ и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости). Если местоположение отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ природных или искусственных объектов (например, линейных), то в межевом плане указываются сведения о таких объектах. При этом сведения о таких объектах должны содержаться в использованных при выполнении кадастровых работ картографических материалах (п. 46 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592).
В соответствии с частью 1 статьи 39 Федерального закона от 27.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном данным Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 статьи 39, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
В силу части 3 статьи 39 указанного федерального закона согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды. Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (часть 1 статьи 40 Федерального закона № 221-ФЗ).
Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебном порядке (часть 5 статьи 40 Федерального закона № 221-ФЗ, статья 64 ЗК РФ).
При рассмотрении дела установлено, истцы являются собственниками квартир в жилом доме по адресу: <адрес>, Челябинск, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №.
Данный земельный участок изначально поставлен на кадастровый учет 22.12.2010 и предназначался для строительства 2 домов.
Распоряжением администрации г. Челябинска от 15.02.2011 №789-к объявлено о продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка площадью 8 590 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства жилого дома (поз. №58) и жилого дома (инд.проект) с магазином на 1 этаже (поз. №57).
02.12.2011 между КУИиЗО г. Челябинска и ООО «ПКО Челябинск-стройиндустрия» заключен договор краткосрочной аренды (УЗ 010260-К-2011) земельного участка с кадастровым номером №, с целевым назначением: для строительства жилого дома (поз. № 58) и жилого дома (инд. Проект) с магазином на 1-этаже (поз. № 57).
23.10.2013 ООО «ПКО «Челябинск-стройиндустрия» выдано разрешение на строительство № RU74315000-131-Ж-2013 объекта капитального строительства жилого дома № и подземной автостоянки (первый этап - жилой дом №58) (шифр проекта 176 У/11), расположенного по адресу: <адрес>.
14.03.2014 ООО «ПКО «Челябинск-стройиндустрия» выдано разрешение на строительство № RU74315000-7-Ж-2014 объекта капитального строительства жилого дома (№) по индивидуальному проекту с магазином на 1 этаже (шифр проекта 03.13), расположенного по адресу: по <адрес>.
08.09.2016 вышеуказанными лицами заключено соглашение о расторжении данного договора и заключен договор краткосрочной аренды УЗ 014317-К-2016 земельного участка с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПКО «Челябинск-стройиндустрия» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.
№ распоряжение администрации г. Челябинска № 13008 «О подготовке документации по планировке территории в границах: <адрес>, местный проезд <адрес>.
27.02.2018 администрацией г. Челябинска принято постановление № 69-п «Об утверждении документации по планировке территории (проект межевания территории ДПТ) в граница: <адрес>, местный проезд, <адрес>».
Проектными решения данной ДПТ предусмотрен раздел земельного участка с кадастровым номером № (поз. 22 и 69) в целях постановки на ГКУ и эксплуатации отдельных земельных участков под отдельными многоквартирными домами.
Так, образовалось два земельных участка с кадастровыми номерами № площадью 4 689 кв.м. и № площадью 3 901 кв.м.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2020 № А76-17974/2020 у ООО «ПКО «Челябинск-стройиндустрия» изъят принадлежащий ему на прав собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, проектируемой площадью 9 458 кв.м, степенью готовности объекта 8 % адрес (местоположение): <адрес>, жилой дом (стр. №) по индивидуальному проекту с магазином на 1 этаже. Шифр проекта 03.13, расположенный на земельном участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 901 кв.м, путём его продажи с публичных торгов.
17.12.2021 между КУИиЗО г. Челябинска и ООО «СЗ «ЧелябИнвестСтрой» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства №, согласно которому ООО «СЗ «ЧелябИнвестСтрой» приняло и оплатило объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, проектируемой площадью 9 458 кв.м, степенью готовности объекта 8 %.
25.02.2022 между КУИиЗО г. Челябинска и ООО «СЗ «ЧелябИнвестСтрой» заключен договор аренды (УЗ 019251-К-2022) земельного участка с кадастровым номером 74:36:0324008:803. Согласно данном договору ООО «СЗ «ЧелябИнвестСтрой» принят во временное пользование для завершения строительства жилого дома (стр. №) по индивидуальному проекту с магазином на 1-ом этаже на условиях настоящего договора аренды недвижимое имущество: земельный участок площадью 3 901 кв.м с кадастровым номером 74:36:0324008:803, расположенный по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, срок действия настоящего договора: три года с даты акта приема - передачи земельного участка к Договору.
17.04.2023 ООО «СЗ «ЧелябИнвестСтрой» выдано разрешение на строительство № RU74315000-5-Ж-2023 объекта капитального строительства многоквартирного дома № по индивидуальному проекту с магазином на 1 этаже по <адрес>.
Такие обстоятельства установлены решением Советского районного суда города Челябинска от 30.05.2024 № 2а-803/2024, которым отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействующим постановления от 27.02.2018 №69-п «Об утверждении документации по планировке территории (проект межевания территории) в I граница: <адрес>, местный проезд, <адрес>».
Представленными в дело доказательствами подтверждается, что земельные участки с КН № и № являются смежными, смежная граница участков проходит по металлическому ограждению.
На территории участка с КН № расположен жилой <адрес>, выполнены элементы благоустройства: оборудованы парковочные места, внутридворовые проезды и тротуары, детская и спортивная площадки, площадка для отдыха взрослых, площадка для сбора ТБО, выполнено озеленение (газоны, древесная и кустарниковая растительность), установлены малые архитектурные формы. Территория участка огорожена по периметру.
На территории участка с КН № расположен жилой дом <адрес>, выполнены элементы благоустройства: оборудованы парковочные места, внутридворовые проезды и тротуары, площадка для сбора ТБО, установлены малые архитектурные формы. Территория участка частично огорожена по периметру - в западной части участка ограждение установлено на территории, непосредственно примыкающей к жилому дому № по <адрес>.
Полагая, что межевание спорных земельных участков проведено неверно, истцы обратились в суд с настоящим иском. По ходатайству истцов судом назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению ООО «Судебная экспертиза и оценка» от 03.04.2025 № 141-03.2025 в пределах границ участков с кадастровыми номерами № и № расположены многоквартирные жилые <адрес> и № по <адрес>, соответственно, и придомовая территория. Участки огорожены, при этом местоположение всех ограждений, существующих в настоящее время, не соответствует границам, внесенным в ЕГРН, в том числе местоположение ограждения, установленного на смежной границе участков с кадастровыми номерами № и №, не соответствует местоположению смежной границы участков по сведениям ЕГРН. Координаты характерных точек фактического ограждения между участками: точка №.
Участки с кадастровыми номерами № и № образованы из земельного участка с КН № путем его раздела с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, на основании документации по планировке территории №-п от ДД.ММ.ГГГГ. Участок с кадастровым номером № изначально (до его раздела) предоставлялся не для эксплуатации отдельного жилого <адрес>, а для строительства двух жилых домов на основании Договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2. л.д. 26) и Договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска № № от 08.09.2016 г. (т.2, л.д. 27 -28).
Площади и границы участков с кадастровыми номерами № и №, установленные в ЕГРН с учётом ДПТ №69-п от 27.02.2018, соответствуют площадям и границам, необходимых для эксплуатации жилых домов. Нарушения норм и правил по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, не выявлены. Нет оснований для вывода о реестровой ошибке в сведениях ЕГРН о границах участков с кадастровыми номерами № и №
Местоположение ограждения, установленного на смежной границе участков с КН № и № не соответствует местоположению смежной границы участков по сведениям ЕГРН.
Граница условного деления спорных домов проходит с изломом, а условная граница благоустройства - прямолинейная. Из планов из проектной документации видно, что граница условного деления домов проходит по западному краю тротуара жилого дома <адрес>, далее поворачивает в сторону жилого дома <адрес>, затем поворачивает в исходном направлении и проходит на равном расстоянии от тротуара жилого дома <адрес> и жилого дома <адрес>. При этом, условная граница благоустройства проходит по прямой в одну линию с осью тепловой камеры теплотрассы (на рисунках 20 и 21 показана красной стрелкой). В ЕГРН внесены сведения о контуре данной теплотрассы - сооружение с КН №.
Ни граница условного деления домов, ни условная граница благоустройства не соответствуют установленному ограждению на смежной границе участков с КН № и № по состоянию на 10.10.2017, то есть на момент ввода в эксплуатацию жилого дома <адрес>.
Документация по планировке территории №69-п от 27.02.2018 содержит Проект межевания территории и Общую пояснительную записку.
Проект межевания выполнен в соответствии с требованиями статьи 43 ГрК РФ. Проектом определено местоположение границ образуемых и изменяемых земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил. На плане межевания определены границы образуемых и изменяемых земельных участков, границы зон действия сервитутов с координатами характерных точек.
Границы спорных участков определены на основании площади участков, рассчитанной исходя из количества жителей домов. Документация по планировке территории №-п от ДД.ММ.ГГГГ, не учитывала фактически выполненное благоустройство территории, фактические границы участков.
Участок с КН № изначально предоставлялся не для эксплуатации отдельного жилого дома <адрес>, а для строительства двух жилых домов.
Проектная документация на жилой дом № <адрес> -рабочая документация на жилой дом № и подземную автопарковку, раздел Генеральный план, шифр 14-ЛР-17-ГП от 2017 года. (т.2, л.д. 31 - 45) содержит сведения о границе условного деления домов № и № и условной границе благоустройства, которые не соответствуют существующим в настоящее временя границам и границам по сведениям ЕГРН. При этом, сведения о том, каким образом определены данные границы в проекте отсутствуют. Границы участков по ДПТ №69-п от 27.02.2018 определялись без учета фактически выполненного благоустройства жилого дома <адрес> <адрес>. Площади образуемых участков определены на основании выполненных расчетов в соответствии с нормативами (исходя из общей площади домов, количества жителей из расчета 26,3 м2/на 1 чел. и требуемой площади из расчета на 17 м2/на 1 чел.).
В проектной документации на многоквартирный дом (стр. №) по индивидуальному проекту с магазином на 1 этаже по <адрес> от 2022 года учитывались внесенные в ЕГРН границы участка с КН №.
Площади и границы участков с КН № и №, установленные в ЕГРН с учётом ДПТ №69-п от 27.02.2018, соответствуют площадям и границам, необходимых для эксплуатации жилых домов. Нарушения норм и правил по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, не выявлены, в связи с чем оснований полагать, что в сведениях ЕГРН о границах участков с КН № и № имеет место реестровая ошибка, не имеется.
Из дополнительных пояснений эксперта (т. 4 л.д. 108-110) следует, что возможность проезда пожарных автомобилей к жилому дому по <адрес>, обеспечена с двух сторон. Площадь земельного участка с КН № позволяет организовать разворотную площадку с нормативными размерами.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание, что реестровая ошибка не установлена, межевание проведено в соответствии с действующим законодательством, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Отказать в удовлетворении искового заявления ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Челинвестстрой», ООО «Бетотек», администрации г. Челябинска о признании недействительными результатов кадастровых работ, об исключении из ЕГРН сведений, об установлении координат и площади земельных участков.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Ленинский районный суд г.Челябинска.
Председательствующий Ю.Е. Баранова
Мотивированное решение составлено 28 августа 2025 года.