Дело №
УИД 03RS00№-33
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 января 2023 года <адрес> РБ
Туймазинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе
председательствующего судьи Липатовой Г.И.,
при секретаре ФИО3,
с участием представителя истца-адвоката ФИО4, действующей на основании ордера № от 26.11.2022г., ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО6, действующей на основании ордера № от 21.12.2022г., третьего лица ФИО10
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском к ФИО2, указав в обоснование исковых требований, чтоДД.ММ.ГГГГ между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>. Во исполнение договора заключено соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО1 передала ФИО2 денежную сумму в размере 100000 рублей. Считая предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, ничтожными, в связи с указанием в договоре заниженной цены земельного участка 1000 000 рублей, вместо 1400000 рублей, полагает выплаченную ФИО2 сумму в 100000 рублей авансом, подлежащим возврату ФИО1
Просит взыскать с ФИО2 в ее пользу денежную сумму в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 13000 (тринадцать тысяч) рублей, государственную пошлину в размере 3200 (три тысячи двести) рублей и почтовые расходы в связи с направлением претензии и искового заявления 59 рублей.
Определением суда к участию в деле привлечена супруга ФИО2-ФИО10
Истец ФИО1, извещенная о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования поддержала, просила удовлетворить по изложенным в исковом заявлении основаниям. Кроме того суду пояснила, что внесенная сумма являлась авансом, а не задатком. Основной договор купли-продажи земельного участка не был заключен по вине ответчика. Истец 01 августа явилась в МФЦ для регистрации договора купли-продажи, но ответчик не пришел.
В судебном заседании ответчик ФИО5 и его представитель ФИО6 возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражении, просили отказать в удовлетворения иска, указав, что сумма в размере 100000 рублей в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя ФИО1 перед продавцом ФИО2 заключить основной договор купли-продажи конкретного земельного участка на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи земельного участка, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения, таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.
Выслушав пояснения участников процесса, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В судебном заседании установлено, что на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 100 000 рублей в виде задатка за земельный участок по адресу: <адрес>. Данные денежные средства по соглашению сторон являются задатком в счет причитающихся с покупателя платежей по предстоящей сделке купли-продажи земельного участка и доказательством заключения договора и обеспечения его исполнения (пункт 1 соглашения о задатке и п.3 предварительного договора). Договор купли-продажи квартиры должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ В случае не заключения договора в установленный срок по вине покупателя сумма задатка не возвращается (пункт 4 соглашения о задатке).
Как следует из пояснений представителя истца в судебном заседании переданная по предварительному договору сумма являлась авансом, поскольку была передана в счет предоплаты по основному договору купли-продажи.
Представитель ответчика пояснил, что указанная спорная сумма является задатком, который не подлежит возврату покупателю, поскольку основной договор не был заключен по вине покупателя.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи380 ГК РФ).
Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.
Из содержания пункта 1 ст. 381 Гражданского кодекса РФ следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Исходя из приведенных выше положений закона следует, что договор о задатке заключается во исполнение обязательства, совместно с заключением самого обязательства, которое может содержаться как в договоре купли-продажи, так и в предварительном договоре, предусматривающем определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка.
Согласнопункту 1 статьи 429Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2-4 статьи 429Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии состатьей 329Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданскийкодексне исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора(статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленнойпунктом 2 статьи 381названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Впункте 4 статьи 380Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором(статья 429).
Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Суд считает, что заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи земельного участка.
Так, из заключенного сторонами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 и ФИО1 обязались заключить договор купли- продажи земельного участка, находящейся по указанному выше адресу, в срок до 01.08.2022г. за общую стоимость 1 400 000 рублей, а денежная сумма в размере 100 000 рублей передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи земельного участка и в обеспечение его исполнения.
Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО2 и покупателя ФИО1, заключить основной договор купли-продажи конкретного земельного участка на согласованных условиях в определенный срок, в связи с чем авансом не является.
Пунктом 2 ст.381 Гражданского кодекса Российской Федерацииопределено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ (п.4), в случае неисполнения соглашения покупателем, сумма задатка остается у продавца, (п.5) в случае неисполнения соглашения продавцом, он обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка.
Таким образом, из смысла заключенного сторонами договора следует, что его исполнение обеспечивается задатком.
Обстоятельства о том, что продавец ФИО5 получил от покупателя ФИО1 сумму задатка в размере 100000 рублей, подтверждены подписями сторон в договоре и сторонами не оспариваются.
Из материалов дела усматривается, что основной договор купли-продажи земельного участка в установленный срок не заключен, в связи с чем истец ФИО1 обратилась в суд о взыскании переданной ею ФИО5 суммы в размере 100000 рублей, полагая, что основной договор купли-продажи земельного участка не заключен по вине ответчика.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что ответчиком ФИО2 во избежание уклонения стороны истца ФИО1 от заключения основного договора, ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление о необходимости заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор с уплатой оставшейся суммы в размере 1300 000 рублей, в котором также содержится напоминание об ответственности ФИО1 в случае уклонения от заключения основного договора, а именно, что задаток в размере 100000 рублей останется в этом случае у продавца ФИО2 Данное уведомление согласно отслеживанию почтовой корреспонденции на сайте Почта России, представленное ответчиком, получено покупателем ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель истца в ходе судебного разбирательства пояснила, что ФИО1 во исполнение предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ в 10.40 часов записалась в МФЦ <адрес> для регистрации сделки, однако ФИО2 не явился для заключения основного договора.
В судебном заседании допрошенные в качестве свидетелей ФИО7 и ФИО8 в судебном заседании пояснили, что оформлением предварительного договора и соглашения о задатке между ФИО2 и ФИО1 занималась юрист по недвижимости в агентстве «Свое», где были согласованы все существенные условия договора недвижимости, передана сумма задатка в 100 000 рублей, разъяснены были сторонам последствия не заключения основного договора по вине каждого из сторон. Но через некоторое время супруг ФИО1 позвонил в агентство и сказал, что отказывается от заключения договора, так как у него нет денег для заключения основного договора. Были приглашены обе стороны, однако супруг ФИО1 отказался оформлять какие-либо документы, и требовал вернуть всю сумму задатка.
Истцом не представлена переписка посредством смс-сообщений с требованием заключить основной договор купли-продажи, направленная ФИО2, либо распечатка телефонных звонков ФИО2, в которых подтверждалась бы сообщение ФИО1 о необходимости явиться в МФЦ до ДД.ММ.ГГГГ включительно, а также и ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем доводы истца о том, что она записалась в МФЦ <адрес> и ожидала прихода ФИО2 для заключения основного договора, суд оценивает критически, поскольку, последним днем заключения основного договора было ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, истцом не предприняты меры для заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ либо для расторжения предварительного договора или установления иной даты заключения основного договора. Также не могут быть приняты утверждения истца о том, что она явилась в МФЦ <адрес> с оформленным договором купли-продажи, в связи с чем ее вины в не заключении основного договора нет.
Из пояснений свидетелей следует, что оформлением договора должны были заниматься специалисты по недвижимости агентства «Свое», которые и должны были сопровождать сделку, однако ФИО1 с такой просьбой о намерении заключить основной договор до ДД.ММ.ГГГГ, ни в агентство, ни к специалистам, ни лично, ни по телефону, не обращалась.
Иных действий, направленных на исполнение своих обязательств по предварительному договору истец не предприняла. В суд с требованиями о понуждении заключить основной договор не обращалась.
Доводы истца о ничтожности предварительного договора и договора о задатке от ДД.ММ.ГГГГ ввиду того, что они содержат ничтожное условие об указании в основном договоре купли-продажи иной суммы, чем цена земельного участка в действительности, не являются основанием для удовлетворения иска, так как стоимость спорного земельного участка определена по соглашению сторон в размере 1400 000 рублей. В связи с этим, суд принимает во внимание доводы ответчика о том, что ФИО1 была готова купить земельный участок со скидкой и с учетом условий продажи в короткий срок, он пошел на уменьшение цены с 1450 000 рублей до 1400 000 рублей и согласился указать сумму в 1000000 рублей, во избежание уплаты налога, так как покупатель сообщила, что она обладает достаточной суммой лишь в размере 1400 000 рублей и готова в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести полный расчет.
Не указание в предварительном договоре второго сособственника ФИО10 земельного участка, так как он принадлежит ФИО2 и И.М. на праве общей совестной собственности не свидетельствует о его недействительности по следующим основаниям.
Согласно п.25 постановления Пленума Верховного суда № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст.401 Гражданского кодекса Российской Федерациилицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Судом установлено, что истец не исполнила свои обязанности по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в предусмотренный договором срок - до ДД.ММ.ГГГГ не предприняла меры по заключению договора купли продажи, фактически утратила интерес к данной сделке. Таким образом, за неисполнение договора ответственна истец, основной договор купли-продажи земельного участка не заключен по вине ФИО1
Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, оценив содержание фактических отношений, имеющих правовую природу предварительного договора, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворения иска ФИО1, поскольку доказательства, подтверждающие, что основной договор купли-продажи земельного участка не заключен по вине ответчика, суду не представлены.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы в размере 100000, расходов по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей, расходов за составление досудебной претензии в размере 1000 руб., почтовых расходов в размере 59 рублей, расходов за составление искового заявления в размере 2000 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 10000 рублей, расходов за отправление искового заявления ответчику в размере 220,84 руб.-отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца, со дня изготовления решения в полном объеме через Туймазинский межрайонный суд Республики Башкортостан.
Судья Г.И. Липатова