РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2023 г. г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Пожидаевой Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-807/23 по иску ООО «Специализированный застройщик «Кона»» к ФИО1 и ФИО2 о признании права,

установил:

ООО «Специализированный застройщик «Кона»» обратилось в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ФИО1 и ФИО2 о признании права общей долевой собственности на квартиру. В обоснование иска указывает, что 9.12.2019 г. между ними был заключён предварительный договор купли-продажи доли в размере 10/33 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и доли в размере 19/84 в праве общей долевой собственности на жилое помещение в объекте индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>. Стороны пришли к соглашению об освобождении жилого помещения в срок до 1.05.2020 г., заключении основного договора до 5.12.2020 г. (п.2.3. договора). Объекты проданы по согласованной сторонами цене в 3 300 000 рублей, деньги получены ФИО1 в полном объёме при подписании предварительного договора, что подтверждается распиской ответчика ФИО1 До настоящего времени жилое помещение не освобождено, основной договор не заключён из-за отказа ответчиков. ФИО2 на полученные от него деньги приобретены 2 квартиры. При заключении договора 9.12.2019 г. стороны имели намерение именно на отчуждение и приобретение в собственность спорных объектов по договору купли-продажи, выразили свою волю в установленной форме. Просит признать договор от 9.12.2019 г. не предварительным, а основным договором купли-продажи, признать за ним долю в размере 10/33 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и долю в размере 19/84 в праве общей долевой собственности на жилое помещение в объекте индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>, взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.

В ходе разбирательства дела истец изменил заявленные требования, просил признать договор от 9.12.2019 г. не предварительным, а основным договором купли-продажи, прекратить права ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № (доля в размере 10/33 в праве общей долевой собственности), и на жилое помещение в объекте индивидуального жилищного строительства, кадастровый № (доля в размере 19/84 в праве общей долевой собственности), находящиеся по адресу: <адрес>, признать за ним долю в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и долю в размере 1/2 в праве общей долевой собственности на жилое помещение в объекте индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>, исключил из числа ответчиков ФИО2

В судебном заседании представитель истца по доверенности от 26.12.2022 г. ФИО3 заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности от 29.12.2022 г. ФИО4 в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 34-38).

Ответчик ФИО2 и его представитель по ордеру от 30.03.2023 г. №060319 адвокат Алексеева М.А. в судебном заседании просили иск удовлетворить, представили письменный отзыв (л.д. 119-122).

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Из реестровых выписок (л.д. 73-75, 49-64, 76-94) усматривается, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о жилом здании – объекте индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Объект находится в общей долевой собственности, за истцом зарегистрирована доля в праве в размере 23/84, за ответчиком ФИО1 – в размере 19/84. Иными участниками общей долевой собственности являются ФИО5 (размер доли 5/21), ФИО6 (размер доли 6/21), ФИО7 (размер доли 5/21) и ФИО8 (размер доли 5/21).

Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 157 ± 4 м2, который находится в общей долевой собственности те же лиц, но с иным соотношением долей: размер доли истца составляет 12/33, ответчика ФИО1 – 10/33, ФИО5 – 2/33, ФИО6 – 5/33, ФИО7 – 2/33, ФИО8 – 2/33.

9.12.2019 г. ООО «Специализированный застройщик «Кона»», ФИО1 и ФИО2 заключили договор (л.д. 7-8), поименованный сторонами предварительным договором купли-продажи, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем, до 5.12.2020 г., договор купли-продажи доли в размере 10/33 в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в размере 19/84 в праве общей долевой собственности на «жилое помещение в объекте индивидуального жилищного строительства», расположенные по адресу: <адрес>. Цена продажи недвижимости определена сторонами в 3 300 000 рублей, при этом установлено, что деньги будут переданы покупателем (т.е., ООО «Специализированный застройщик «Кона»») продавцам в наличной форме и будут направлены на оплату 2 квартир, квартиры по адресу: <адрес>, и квартиры по адресу: <адрес>. Также установлено, что обе квартиры будут приобретены в собственность ФИО2 ФИО1 и ФИО2 обязались освободить жилое помещение на <адрес>, не позднее 1.05.2020 г.

Договор содержит отсылку к правоустанавливающим документам на отчуждаемую недвижимость – приказу Министерства имущественных отношений Самарской области от 16.01.2011 г. №683, решению Ленинского районного суда г. Самары от 24.10.2012 г. Из представленных суду свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 27, 28) следует, что на основании этих документов права на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства были зарегистрированы за ФИО9, которая являлась супругой ФИО1 ФИО9 умерла ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до заключения трёхстороннего договора между ООО «Специализированный застройщик «Кона»», ФИО1 и ФИО2, её наследство принял только ФИО1 (л.д. 39, 40). Из реестровых выписок о переходе прав на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 104-106) и на здание с кадастровым номером № (л.д. 107-109) усматривается, что права ФИО9 перешли по наследству к ФИО1, государственная регистрация прав последнего произведена 6.02.2020 г., т.е. после заключения трёхстороннего договора. Однако в силу п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Из изложенного следует сделать вывод, что предметом трёхстороннего договора от 9.12.2019 г. являлась продажа истцу прав на земельный участок с кадастровым номером № и на здание с кадастровым номером № зарегистрированных в настоящее время за ФИО1, и что эти права принадлежали ФИО1 и на день заключения договора.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами при отсутствии признаков смешанного договора правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

ФИО2 является сыном ФИО1, на момент заключения трёхстороннего договора от 9.12.2019 г. они оба проживали в доме по адресу: <адрес>, в качестве одной семьи в терминологии жилищного законодательства. Истец получил разрешение на застройку (на строительство многоквартирного жилого дома) квартала, в котором находился дом по адресу: <адрес>, и был, соответственно, заинтересован в сносе этого дома. Поскольку для сноса дома застройщик должен предварительно выкупить его, у него имелся интерес в покупке принадлежавших ФИО1 прав на недвижимость. ФИО2 и ФИО1, не имея иного помещения для проживания, с очевидностью были заинтересованы в отчуждении своего жилья девелоперу на возможно более выгодных для себя условиях, при этом наиболее предпочтительным вариантом для них была не собственно продажа, а получение взамен иных жилых помещений, желательно, не одного, а двух, с тем, чтобы они смогли жить отдельно друг от друга.

Эти, достаточно очевидные, мотивы совершения сделки подтверждаются и объяснениями сторон в судебном заседании и в письменных отзывах.

Исходя из изложенного суд заключает, что действительная общая воля сторон договора от 9.12.2019 г. была направлена на отчуждение ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Кона»» принадлежащих ему прав на дом, планируемый к сносу, и земельный участок, на котором он расположен, в обмен на денежную компенсацию на приобретение 2 указанных выше квартир в собственность ФИО2

Такая сделка влечёт утрату ФИО1 прав на недвижимость без компенсации лично для себя, поскольку обе новые квартиры приобретаются в собственность ФИО2 Последний в судебном заседании пояснил мотивы ФИО1 тем, что тот желал сразу оформить обе квартиры на своего сына, чтобы последнему после его, ФИО1, смерти не потребовалось принимать наследство. При этом одна из квартир предназначалась для пожизненного проживания отца, а впоследствии должна была отойти внучке, дочери ФИО2 Суд находит такое объяснение убедительным, изложенная в нём мотивация достаточно характерна для возрастных людей, не стремящихся к кардинальным переменам в своей жизни.

Сам ФИО1 каких-либо иных объяснений относительно мотивов своих решений не дал.

Из материалов дела следует, что предусмотренный договором от 9.12.2019 г. основной договор заключён не был. В установленный срок (до 5.12.2020 г.) ни одна из сторон не обратилась с требованием о его заключении. Однако истец исполнил обязательства и передал Рожковым 3 300 000 рублей для приобретения указанных в договоре квартир (л.д. 9). Обе квартиры 25.06.2020 г. были куплены на имя ФИО2 (л.д. 123, 124). В свою очередь, ФИО2 и ФИО1 выехали из старого дома, заселились в приобретённые для них квартиры, фактически передали своё прежнее жильё истцу. Ответчик ФИО1 признаёт в своём отзыве, что переселился в квартиру по адресу: <адрес>, ещё в январе 2020 г.

Таким образом, сторонами были выполнены все действия, которые они должны были бы совершить в соответствии с основным договором купли-продажи, за исключением государственной регистрации перехода прав на недвижимость к истцу.

Из объяснений истца и ФИО2 следует, что единственной причиной, по которой между сторонами не был сразу заключён договор купли-продажи квартиры, а использована конструкция предварительного договора, было отсутствие государственной регистрации прав ФИО1 на дом и земельный участок на момент заключения договора. Впоследствии стороны не стали заключать формальный основной договор, поскольку все обязательства, которые они должны были принять на себя по такому договору, уже были исполнены – покупная цена истцом уплачена, на соответствующие средства приобретены квартиры для переселения, жилое помещение на Галактионовской освобождено и передано истцу, фактически расселение из сносимого жилья, что являлось целью всех сторон договора от 9.12.2019 г., состоялось.

Принимая во внимание всё изложенное, суд заключает, что в процессе своего взаимодействия после заключения договора от 9.12.2019 г., стороны относились к нему не как к предварительному, а как к основному договору купли-продажи, исполняя соответствующие условия (об уплате покупной цены и передаче товара). Таким образом, основания признать этот договор основным договором купли-продажи имеются.

Юридическая квалификация отношений сторон, согласно ст.198 ГПК РФ, отражается в мотивировочной части судебного решения, поэтому отдельное отражение признания трёхстороннего договора от 9.12.2019 г. основным договором купли-продажи в резолютивной части решения не требуется.

Поскольку стороны фактически исполнили договор купли-продажи, права на проданную недвижимость должны перейти от ФИО1 к истцу.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

С учётом того, что истцу уже принадлежит доля в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером № в размере 23/84, после перехода к нему доли в размере 19/84 размер его доли составит <данные изъяты>. Аналогично, поскольку истцу уже принадлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в размере 12/33, после перехода к нему доли в размере 10/33 размер его доли составит 2/3.

Доводы ответчика ФИО1 о безденежности его расписки в получении 3 300 000 рублей за продажу своего жилья на <адрес> доказательно не подтверждены. В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений. ФИО2, также подписавший эту расписку, факт получения денег от истца признаёт. Более того, даже если бы расписка в получении денег и была безденежной, это не свидетельствовало бы о неисполнении договора истцом и об отсутствии встречного предоставления с его стороны за отчуждаемое жильё, т.к. обе квартиры, которые должны были быть приобретены для ФИО2 на средства от продажи старого жилья, были приобретены.

С учётом этого же обстоятельства суд оценивает и довод ФИО1 о притворности договора от 9.12.2019 г. как прикрывающего обмен старого жилья в центре города на 2 новые квартиры на окраине. В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ в случае притворности сделки к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Поэтому, если принять утверждение ФИО1 о притворном характере договора от 9.12.2019 г., следует признать, что фактически сторонами совершена сложная сделка, по условиям которой ФИО1 должен был передать свои права на дом и земельный участок истцу, выехать вместе с сыном из дома, а истец, в свою очередь, приобрести 2 квартиры в собственность ФИО2 и передать одну квартиру ФИО1, а другую – ФИО2 Иными словами, тезис о притворности договора приводит стороны к тому же правовому результату, следовательно, даже если договор от 9.12.2019 г. был притворным, иск подлежит удовлетворению. По существу, правовая позиция ФИО1 отличается от правовой позиции истца тем, что ФИО1 утверждает, что стороны изначально подразумевали вышеуказанные правовые последствия и не намеревались заключать основной договор, в то время как истец утверждает, что стороны намеренно прибегли к механизму предварительного договора ввиду отсутствии государственной регистрации отчуждаемых прав, а от формального заключения основного договора отказались в связи с тем, что его условия были фактически исполнены всеми сторонами (т.е., намерения сторон изменились в процессе исполнения договора). Эти различия не влияют на конечный правовой результат.

Кроме того, ФИО1 принял предусмотренное договором исполнение в виде права проживания в новой квартире, от этого исполнения не отказывался, в связи с чем его возражения против иска (против передачи истцу прав на свой старый дом и земельный участок) представляют собой злоупотребление правом в форме противоречивого поведения.

Ссылка ФИО1 на то, что после оформления наследственных прав и государственной регистрации своих прав на дом и земельный участок он потребовал от истца оформить обе новые квартиры в его собственность, а не в собственность сына, неосновательна, поскольку условие о приобретении квартир в собственность ФИО2, а не ФИО1, было прямо предусмотрено трёхсторонним договором от 9.12.2019 г. и отказаться от этого условия, требовать изменения договора в этой части ФИО1 не мог ввиду отсутствия установленных законом к тому оснований (ст.309, 450 ГК РФ). При этом доказательств обращения к истцу с предложением изменить условия соглашения и передать новые квартиры в его собственность ФИО1 суду не представил. Кроме того, в январе 2020 г, т.е. ещё до государственной регистрации своих прав на старое жильё, ФИО1 выехал из него в новую квартиру, фактически передав свою недвижимость истцу, т.е. исполнял условия трёхстороннего соглашения и не давал другим его сторонам оснований полагать, что он намерен отказаться от его исполнения на прежних условиях.

В ходе разбирательства дела ФИО1 представил суду двусторонний предварительный договор от той же даты, 9.12.2019 г., заключённый между ним и истцом (л.д. 101-102), который не предусматривает покупку 2 новых квартир. В соответствии с этим договором стороны обязались заключить основной договор купли-продажи принадлежавших ФИО1 прав на дом и земельный участок за 3 300 000 рублей. По объяснениям истца, такой договор действительно был первоначально заключён, но в тот же день заменён трёхсторонним договором с участием ФИО2 По этой причине на первом (двустороннем) договоре не был проставлен оттиск печати истца. Суд, основываясь на всех изложенных выше обстоятельствах дела, полагает эти объяснения достоверными, поскольку последующее поведение всех сторон наглядно показывает, что они руководствовались в отношениях между собой трёхсторонним договором. Сам ФИО1 не дал никаких объяснений тому, по какой причине он заключил в один день 2 указанных договора. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что, заключив трёхсторонний договор от 9.12.2019 г., и истец и ФИО1 исходили из того, что он заменяет собой подписанный ранее в тот же день двусторонний договор, хотя и не оговорили этого прямо. Доказательств того, что последовательность подписания договоров была иной (сначала трёхсторонний, потом двусторонний) ФИО1 суду не представил. Кроме того, эти 2 договора не противоречат друг другу, по сути, трёхсторонний договор является более полным по отношению к двустороннему, воспроизводя все его условия, он регулирует дополнительноещё и отношения, связанные с приобретением за счёт покупной цены старого жилья 2 новых квартир.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Прекратить права ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № (доля в размере 10/33 в праве общей долевой собственности) и на объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № (доля в размере 19/84 в праве общей долевой собственности).

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Кона»» долю в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и долю в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прав.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 6.04.2023 г.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья