Решение по делу № 3А-122/2023 от 10.11.2023 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 июня 2023 года № ОРС-61/2023/000243 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2023-000167-53

Дело № 3а-122/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тахировым Т.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 июня 2023 года № ОРС-61/2023/000243 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что административный истец, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, утвержденной постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 59/04/2023 от 31 марта 2023 года.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как плательщика арендных платежей.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), представитель административного истца просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 5 037 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», комитет по управлению имуществом г. Волгодонска.

Административный истец, извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился.

В заявлении представителя административного истца ФИО4 об уточнении административного иска содержится просьба рассмотреть дело в его отсутствие.

ГБУ РО и минимущества Ростовской области поступили возражения на административный иск и на заключение судебной экспертизы.

От представителя ППК «Роскадастр» ФИО5 поступил отзыв на административное исковое заявление и ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

От комитета по управлению имуществом города Волгодонска поступил отзыв, в котором содержится просьба об отказе в удовлетворении административного иска ввиду того, что снижение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению арендных платежей, поступающих от административного истца.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, между ФИО3 и КУИ г. Волгодонска заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 50 от 1 июля 2022 года, согласно которому административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью - 1 898 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автомойка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (том 1 л. д. 19-24). Расчет арендной платы осуществляется с применением кадастровой стоимости (том 1 л. д. 25).

В соответствии с постановлением Минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 19 июля 2023 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2023 года, определена в размере 8 288 888,66 рублей (том 1 л. д. 12).

29 мая 2023 года в ГБУ РО поступило заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 59/04/2023 от 31 марта 2023 года, выполненный оценщиком ФИО1, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 2 980 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года (том 1 л. д. 100).

26 июня 2023 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/000243 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование в расчетах информации в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату их появления или подготовки (пункт 5.1), отсутствие указания на источник получения информации о корректировке на расположение относительно красной линии, применяемой в расчетах; использование несопоставимых аналогов, к которым применены 6 видов корректировок (пункт 5.2); допущение в отчете неоднозначного толкования при обосновании примененных корректировок (том 1 л. д. 191-192).

4 августа 2023 года, с соблюдением установленного законом трехмесячного срока, ФИО3 обратился в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 59/04/2023 от 31 марта 2023 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2

В соответствии с заключением эксперта № 33/2023 от 3 октября 2023 года, подготовленным экспертом ФИО2, выявлены несоответствия отчета № 59/04/2023 от 31 марта 2023 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. При оставлении отчета допущены существенные нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости. В результате проверки и анализа информации экспертом выявлен в отчете только один недостаток из перечисленных в оспариваемом решении, который оказывает влияние на итоговую величину рыночной стоимости (том 2 л. д.162).

По состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО2 в размере 5 037 000 рублей (том 2 л. д. 163).

Представителями административного ответчика и заинтересованного лица Минимущества Ростовской области поданы идентичные возражения на заключение эксперта, которые выражаются в несогласии с обоснованием выводов эксперта по первому и второму вопросам (том 2 л. <...>). Так, замечания касались полноты описания характеристик объекта исследования, количества корректировок, примененных оценщиком, корректировки на инженерные коммуникации, их характеристик и описания, свойств рельефа земельного участка, транспортной доступности объекта исследования, критериев выбора объектов-аналогов, использованных источников информации для корректировки на площадь, расчета средневзвешенной величины стоимости земельного участка.

Описание и характеристика исследуемого земельного участка сделаны экспертом в заключении на основании материалов административного дела, а также дополнительных материалов, истребованных судом у административного истца по ходатайству эксперта.

При изучении характеристик рельефа исследуемого земельного участка эксперт применял фотограмметрический и картометрический методы. Экспертом в заключении и письменных пояснениях указаны источники информации, использованные в этой части, подвергать сомнению которые у суда нет оснований.

Принятые экспертом для расчета рыночной стоимости объекты-аналоги относятся к категориям земель населенных пунктов с функциональным назначением - земельные участки под коммерческое строительство, которые могут быть использованы под строительство автомойки, соответственно, относятся к одному сегменту рынка с объектом исследования. Основные критерии отбора отражены в заключении (том 2 л. д. 124-131).

Эксперт справедливо отмечает, что в соответствии с методологией оценочной деятельности и требованиями нормативно-правовых актов отсутствует взаимосвязь между количеством принятых для расчета объектов-аналогов и количеством анализируемых ценообразующих факторов, что опровергает мнение ГБУ РО о недостатках в отборе объектов-аналогов при применении значительного количества корректировок (том 3 л. д. 1-10).

Применение корректировки на обеспеченность инженерными коммуникациями объектов-аналогов не расценено экспертом, в отличие от мнения ГБУ РО, как ошибка либо недостаток отчета ввиду того, что оценщиком учтена возможность подключения к коммуникациям как существенный ценообразующий фактор, что является методологически правильным.

При описании экспертом инженерных коммуникаций эксперт использовал информацию, имеющуюся в материалах дела, а именно в справке от 31 марта 2023 года, а также в документах, истребованных судом по ходатайству эксперта (том 1 л.д.126, том 2 л. д. 1-26).

Вопреки доводам представителей административного ответчика и Минимущества РО для используемой формулы расчета корректировки на площадь в заключении приведена ссылка на источник информации (том 2 л. д. 155).

Утверждение в возражениях на заключение эксперта об арифметической ошибке, допущенной в расчете средневзвешенной величины земельного участка, опровергнуто в письменных пояснениях эксперта со ссылкой на необходимость учета последовательности внесения корректировок (том 3 л. д. 8-9).

Характеристика оцениваемого земельного участка с точки зрения описания окружения и транспортной доступности принята экспертом на основании сведений с использованием информации на портале «Публичная кадастровая карта» и на карте www/google.ru/maps. Оснований считать эту информацию недостоверной не имеется.

Иные замечания, изложенные в возражениях, не имеют существенного влияния на юридически значимые обстоятельства по делу, для установления которых проводилась судебная экспертиза.

По результатам дачи экспертом письменных пояснений каких-либо конкретных замечаний к заключению эксперта не заявлено.

Достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ее письменные ответы на возражения, суду не представлено.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

В экспертном заключении выявлено нарушение, допущенное при составлении отчета и отраженное в оспариваемом решении ГБУ РО.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО3 не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО от 26 июня 2023 года № ОРС-61/2023/000243 незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Рассматривая указанное требование, суд приходит к следующему.

Согласно заключению судебной экспертизы № 33/2023 от 3 октября 2023 года, выполненной экспертом ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2023 года с учетом его индивидуальной особенностей составляет 5 037 000 рублей.

Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года подлежат удовлетворению.

Ссылки представителя комитета по управлению имуществом города Волгодонска на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к значительному уменьшению суммы арендной платы, поступающей от административного истца, неубедительны, поскольку в силу ст.57 Конституции Российской Федерации орган местного самоуправления имеет право претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.

При этом возможность оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости и установления ее в размере рыночной стоимости установлена федеральным законодательством и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Учитывая разъяснения, данные в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ФИО3 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая соответствует дате обращения административного истца в ГБУ РО - 29 мая 2023 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости не носит самостоятельный характер, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (39,2%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не оспаривалось. Первичные возражения ГБУ РО являлись правомерными, как и оспариваемое решение.

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе и счет на сумму 55 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 26 июня 2023 года № ОРС-61/2023/000243 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью - 1 898 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автомойка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2023 года в размере 5 037 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 29 мая 2023 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 55 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ю. Водяная

Решение в окончательной форме принято 13 ноября 2023 года.

Судья В.Ю. Водяная