Дело №2а-133/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 октября 2022 года город Симферополь
Верховный Суд Республики Крым в составе:
судьи Верховного Суда Республики Крым - Кучеренко Н.В.,
при секретаре – Климовой Е.В.,
с участием представителя административного истца – ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Предприятие «Анпас» к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованное лицо Администрация города Симферополя Республики Крым об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости,
установил:
05 мая 2022 года Общество с ограниченной ответственностью «Предприятие «Анпас» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью 3 840 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной: 4105 396 руб. по состоянию на 22 октября 2019 года.
Исковые требования мотивированы тем, что ООО «Предприятие «Анпас» владеет вышеуказанным земельным участком на основании договора аренды земельного участка №110-2018 от 08.05.2018. Распоряжением Совета министров Республики Крым от 14 октября 2019 года №1253-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - зданий, помещений, расположенных на территории Республики Крым» кадастровая стоимость данного земельного участка была определена в размере 29 483 788 руб. 80 коп. 27 декабря 2021 года ООО «Экспертно-кадастровый центр» подготовлен отчёт №54-12/2021 об определении рыночной стоимости земельного участка, согласно которому, по состоянию на 22.10.2019 рыночная стоимость объекта составляла 4 105 396 руб. Таким образом, утверждённая Советом Министров Республики Крым кадастровая стоимость земельного участка является завышенной нарушает права административного истца как плательщика арендной платы за него. ООО «Предприятие «Анпас» 01 марта 2022 года подало заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с целью установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. 01.04.2022 состоялось заседание Комиссии, по результатам которого принято решение об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, что закреплено решением комиссии №28 от 01.04.2022. Обращаясь в суд, административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки указанного объекта недвижимости нарушают права административного истца, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что приводит к оплате завышенной арендной платы.
В связи с проведением по административному делу судебной оценочной экспертизы, административный истец, уточнив 11 октября 2022 года требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, в размере его рыночной стоимости, определённой по результатам судебной оценочной экспертизы по административному делу в сумме 8119 181 руб.
Определением Верховного Суда Республики Крым от 06 мая 2022 года к участию в деле привлечены: в качестве соответчика - Совет министров Республики Крым, в качестве заинтересованного лица - Администрация города Симферополя Республики Крым.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности – ФИО1 требования административного иска с учётом последующего уточнения поддержал, просил удовлетворить.
Представители административных ответчиков и заинтересованного лица в судебное заседание также не явились, Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым предоставлены замечания на заключение судебной оценочной экспертизы.
Выслушав явившегося представителя административного истца, допросив эксперта Замша О.Н., исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с пунктами 1, 2, 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления его рыночной стоимости, определённой индивидуально для этого земельного участка.
Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Согласно статье 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).
Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ).
Решение о проведении государственной кадастровой оценки в обязательном порядке должно содержать следующие сведения: год начала проведения работ по определению кадастровой стоимости; вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки; категория или категории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежащими государственной кадастровой оценке, являются земельные участки; наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки; наименования муниципального образования, муниципальных образований, на территориях которых расположены объекты недвижимости и в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки в случае, если государственной кадастровой оценке подлежат объекты недвижимости, расположенные на территориях не всех муниципальных образований, входящих в состав субъекта Российской Федерации.
Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в срок, не превышающий десяти рабочих дней с даты принятия такого решения, размещает его на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в случае отсутствия такого сайта у органа, принявшего решение о проведении государственной кадастровой оценки, - на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет») и направляет его копию в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (далее - орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке).
В соответствии с абзацами 1-2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В силу статьи 3 поименованного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 данного Кодекса, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из материалов административного дела следует, что 08 мая 2018 года между Администрацией города Симферополя Республики Крым (арендодателем) и ООО «Предприятие «Анпас» (арендатором) заключён договор аренды земельного участка №110-2018, в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 3840 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Земельный участок предоставляется с целью обслуживания складов.
На земельном участке расположены объекты недвижимости и сооружения: нежилое здание – склад площадью 215,7 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 12.04.2018 №90/090/553/2018-33743 арендатору; нежилое здание – склад площадью 222,6 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 12.04.2018 №90/090/553/2018-33742 арендатору; нежилое здание – офис площадью 38,0 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 12.04.2018 №90/090/553/2018-33741 арендатору; сооружение – навес площадью 190,2 кв.м., с кадастровым № принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 12.04.2018 №90/090/553/2018-33744 арендатору (т. 1 л.д. 17-21). Согласно пунктам 1.3, 1.5 Договора, земельный участок предоставляется с видом разрешенного использования – склады (код – 6.9). Категория земель: земли населенных пунктов. Фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.
Согласно пункту 2.1 Договора, расчёт арендной платы приведён в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.
Арендная плата устанавливается в размере 186415,44 руб. в год и вносится арендатором в денежной форме равными частями ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за отчётным периодом в размере 15534,62 рублей. Первый платёж вносится не позднее 7 календарных дней с момента подписания договора сторонами (пункт 2.3 Договора).
Как усматривается из копии реестрового дела на объект недвижимости с кадастровым №, постановлением Администрации города Симферополя Республики Крым от 16 октября 2019 года №5725 объекту недвижимого имущества: земельному участку площадью 3840 кв.м. (кадастровый №) присвоен адрес: «<адрес> (т. 2 л.д. 18-19).
В соответствии с пунктами 1, 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 06 апреля 2016 года №334-р «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым», определено проведение в 2016 году государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым. Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым определён от имени Совета министров Республики Крым заказчиком работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым.
29 ноября 2016 года Советом министров Республики Крым принято распоряжение №1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка.
Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года №1492-р определено применять результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года №1498-р, с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.
В связи с чем, является очевидным, что у административного истца имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № от 08 апреля 2022 года №КУВИ-001/2022-52111092, кадастровая стоимость заявленного земельного участка определена по состоянию на 22 октября 2019 года и составляет 29483 788 руб. 80 коп. (т. 1 л.д. 16).
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.
Поступившее 01 марта 2022 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости 01 апреля 2022 года отклонено (т.1 л.д.14-15).
По ходатайству административного истца и принимая во внимание возражения административного ответчика Совета министров Республики Крым относительно размера заявленной рыночной стоимости земельного участка по административному делу судом назначалась судебная оценочная экспертиза.
Согласно выводам, содержащимся в заключении судебной оценочной экспертизы №1416/6-4 от 05 сентября 2022 года, проведенной во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 26 мая 2022 года, эксперт Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» Замша О.Н. пришёл к выводу, что отчёт об оценке №54-12/2021 Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-кадастровый центр» от 27 декабря 2021 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Допущенные нарушения повлияли на достоверность полученной рыночной стоимости объекта. В связи с чем, экспертом самостоятельно определена рыночная стоимость заявленного земельного участка по состоянию на 22 октября 2019 года в размере 8119 181 руб. (т.3 л.д. 150-222).
Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. В заключении экспертом в исчерпывающем объёме приведены обоснования выбора объектов-аналогов, применения каждой из корректировок при расчётах рыночной стоимости объекта оценки, выводы предельно ясны и мотивированны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.
Более того, каких-либо ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось.
На возражения Госкомрегистра экспертом предоставлены письменные и устные в судебном заседании подробные пояснения со ссылкой на положения Земельного кодекса Российской Федерации, таблицы «Справочника оценщика недвижимости - 2018. Часть 1 и Часть 2 Земельные участки» под редакцией ФИО2, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, <...> год, в подтверждение обоснованности отнесения оцениваемого земельного участка к классу земельных участков (сегмент рынка) «Земельные участки под придорожный сервис» и сопоставимости ценообразующих факторов объекта оценки и объектов-аналогов.
Таким образом, замечания Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на заключение эксперта рассматривались в судебном заседании, однако, их обоснованность не нашла своего подтверждения.
Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено, кадастровая стоимость заявленного земельного участка установлена по состоянию на 22 октября 2019 года.
При вышеизложенных обстоятельствах, суд пришёл к выводу о том, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Предприятие «Анпас» - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 3 840 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 октября 2019 года в размере 8119181 (восемь миллионов сто девятнадцать тысяч сто восемьдесят один) рубль 00 копеек.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Крым подпись Н.В. Кучеренко
Решение суда составлено в окончательной форме 28 октября 2022 года.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>