Дело № 2-4233/2023
УИД: 50RS0028-01-2023-002098-10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Мытищи, Московская область 18 августа 2023 года
Мытищинский городской суд Московской области
в составе председательствующего судьи Заякиной А.В.,
при секретаре Волковой С.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4233/2023 по исковому заявлению ФИО1, ФИО4 к ООО «СЗ «Восток Столицы» о признании пункта 7.3. договора недействительным, взыскании стоимости расходов на устранение строительных недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «СЗ «Восток Столицы», в котором с учетом уточнений просит признать п. 7.3 договора недействительным, взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях стоимость устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры в размере 449 923 руб. 61 коп., неустойку за просрочку удовлетворения требования потребителей о возмещении расходов на устранение недостатков, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства из расчета 1% за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., расходы по оплате услуг экспертного учреждения в размере 60 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителей, нотариальные расходы по оформлению доверенности в размере 1 900 руб., почтовые расходы в размере 340 руб. 14 коп.
В обоснование заявленных требований указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ООО «СЗ «Восток столицы» заключен договор купли-продажи жилого помещения №, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателей, а покупатели обязуются принять и оплатить жилое помещение – <адрес>, площадью 53,9 кв.м, кадастровый №, на 16 этаже жилого дома по адресу: <адрес> Цена договора установлена сторонами в размере 12 658 727 руб.
Указанная квартира была передана истцам по акту приема-передачи квартиры ДД.ММ.ГГГГ, а также сторонами подписан акт осмотра, в котором установлены недостатки, подлежащие добровольному устранению, которые ответчик не устранил в установленный законом срок.
В связи с невыполнением взятых продавцом обязательств по устранению недостатков истцы были вынуждены обратиться к эксперту с целью проведения экспертизы объекта, по итогам которой определено, что величина затрат на восстановительный ремонт объекта, составляет 824 204 руб. 83 коп.
Истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием возмещения расходов на устранение недостатков квартиры в течение 10 календарных дней со дня получения претензии, однако на момент подачи искового заявления в суд требования истцов не были удовлетворены.
Истцы в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель истцов в судебное заседание не явился, направил уточненное исковое заявление и ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, просил отказать, в случае удовлетворения исковых требований просил применить положения ст. 333 ГК РФ.
Суд, выслушав позицию стороны ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В силу п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
По смыслу п. 3 ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.
Потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ООО «СЗ «Восток столицы» заключен договор купли-продажи жилого помещения №, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателей, а покупатели обязуются принять и оплатить жилое помещение – <адрес>, площадью 53,9 кв.м, кадастровый №, на 16 этаже жилого дома по адресу: <адрес>
Согласно п. 2.1 цена квартиры установлена в размере 12 658 727 руб.
Истцы принятое на себя обязательство исполнили надлежащим образом, а именно уплатили цену договора в порядке и сроки, установленные договором, что ответчиком не оспаривается.
В соответствии с п. 3.1 продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять квартиру по акту приема-передачи квартиры. С момента подписания сторонами указанного акта квартира будет считаться переданной продавцом и принятой покупателем.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Восток столицы» и ФИО2, ФИО3 подписан акт приема-передачи жилого помещения к договору купли-продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 1 продавец передает, а покупатель принимает жилое помещение – двухкомнатную <адрес>, площадью 53,9 кв.м, общей площадью с учетом лоджий/балконов с коэффициентом 55,5 кв.м, кадастровый №, расположенную на 16 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, полностью в качественном состоянии, как она есть на момент подписания акта, а также комплект ключей от квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом и покупателями также подписан акт осмотра, в котором установлены недостатки, подлежащие добровольному устранению.
Из представленного истцами заключения специалиста ООО «Независимый центр экспертизы и права» № следует, что стоимость затрат на устранение дефектов в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 824 204 руб. 83коп.
Истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возместить расходы на устранение недостатков в квартире, однако на момент подачи искового заявления в суд, требования истцов исполнены не были, что ответчиком не оспаривалось.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, по ходатайству стороны ответчика, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «ЦСЭ «Эксперт-Профи».
Согласно заключению эксперта ООО «ЦСЭ «Эксперт-Профи» № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведения строительно-технической экспертизы выполненных строительно-монтажных и отделочных работ, в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, было установлено, что в данной квартире имеются строительные дефекты и недостатки.
Качество выполненных работ не соответствует обязательным требованиям в области строительства (ГОСТ, СНиП, СП и т.п.), а также иным обязательным требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, в частности ст. 7 п.1: «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технического регламента, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям».
Рыночная стоимость устранения недостатков квартиры, образованных в результате ненадлежащего качества проведения отделочных работ ООО «СЗ «Восток Столицы» составляет: 449 923 (четыреста сорок девять тысяч девятьсот двадцать три) рубля 61 копейка.
Суд принимает за основу заключение эксперта, поскольку экспертиза проведена в соответствии со ст. 79 ГПК РФ на основании определения суда. Заключение экспертов полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт, проводивший исследование, имеет соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является последовательным.
Достаточных и допустимых доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы сторонами не представлено.
Разрешая заявленные требования в указанной части, проанализировав и оценив представленные по делу доказательства, в том числе, заключение досудебной экспертизы и заключение судебной экспертизы, принимая во внимание, что сторона ответчика не отрицала наличие дефектов в квартире истцов, выводы судебной экспертизы не опровергла, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы стороны не заявляли, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов денежных средств, необходимых для устранения строительных недостатков жилого помещения в размере 449 923 руб. 61 коп.
Согласно ч. 1 ст. 23 Закона «О защите прав потребителей», за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ равен 873 557 руб. 52 коп. из расчета: 449 923,61 ? 49 ? 1%.
Расчет неустойки соответствуют нормам действующего законодательства.
Между тем, ответчиком заявлено о снижении начисленной истцом суммы неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.
В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 года №263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного, размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации.
Степень соразмерности заявленного истцами размера неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства является оценочной категорией, поэтому суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
В соответствии с п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года №7, критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Принимая во внимание обстоятельства дела и объем нарушенных прав истцов, в том числе период просрочки исполнения ответчиком обязательств, суд считает, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств и считает необходимым уменьшить размер неустойки за просрочку обязательства по устранению недостатков за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ до 50 000 руб.
Истцы просят взыскать неустойку за просрочку обязательства по устранению недостатков в размере 1% от стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства.
По смыслу ст. 330 ГК РФ, истцы вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 года №7. Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем.
При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки. Размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
В результате такого присуждения исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение. В данном рассматриваемом случае денежное обязательство не прекратилось, как и не прекратилось его нарушение со стороны ответчика. Поскольку денежное обязательство по возмещению стоимости устранения недостатков ответчиком надлежащим образом не исполнено, требования о взыскании неустойки с последующим ее начислением по день фактического исполнения обязательства являются правомерными.
Участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные права дольщиков/потребителей, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика - виновного участника гражданского оборота - к надлежащему исполнению своих обязательств.
Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов о взыскании с ответчика неустойки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств ответчика о выплате стоимости устранения недостатков в размере 1% в день, а именно в размере 4 499 руб. 24 коп.
Частью 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В порядке п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», с ответчика в пользу истцов также подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителей.
Суд по ходатайству ответчика, заявленного в письменных возражениях на иск, применяет положения ст. 333 ГК РФ и снижает размер штрафа до 100 000 руб. в пользу истцов в равных долях, на том основании, что штраф является компенсационной выплатой для истцов при невыплате ответчиком неустойки в добровольном порядке и в данном случае вышеуказанный размер штрафа, по мнению суда, является разумным и соответствующим последствиям допущенного нарушения.
В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
При решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
В соответствии с п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Суд полагает, что сумма компенсации морального вреда в размере 20 000 руб. в пользу истцов в равных долях будет отвечать степени нарушенных прав истцов как потребителя, а также требованиям разумности и справедливости.
Рассматривая требования истцов о признании требований п. 7.3 договора купли-продажи недействительным, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 7.3 договора купли продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ все споры, возникающие между сторонами в процессе исполнения договора, разрешаются путем переговоров. В случае не урегулирования разногласий путем переговоров споры между сторонами передаются на рассмотрение Мещанского районного суда г. Москвы.
В соответствии с ч. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора.
В силу ч. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлено, что условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Поскольку пункт 7.3 договора купли-продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ фактически ограничивает подсудность по выбору истцов, что прямо противоречит ГПК РФ, то данный пункт договора следует признать недействительным.
В соответствии с абз. 3 ст. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Поскольку, представленная истцами в материалы дела доверенность, не содержит указаний о наделении полномочиями представителя истцов на участие в конкретном деле или конкретном судебном заседании, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов расходов по ее оформлению.
В силу положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы на проведение строительно-технического исследования в размере 60 000 руб., почтовые расходы в размере 340 руб. 14 коп.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета городского округа Мытищи Московской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 799 руб. 24 коп. (8 199,24+600).
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2, ФИО3 к ООО «СЗ «Восток Столицы» о признании пункта 7.3. договора недействительным, взыскании стоимости расходов на устранение строительных недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов, удовлетворить частично.
Признать недействительным п. 7.3. договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Восток Столицы» и ФИО2, ФИО3.
Взыскать с ООО «СЗ «Восток Столицы», №, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серия № №, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серия № №, в равных долях стоимость расходов на устранение строительных недостатков квартиры в размере 449 923,61 рублей, неустойку за нарушение срока устранения недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 рублей, неустойку за нарушение срока устранения недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от взысканной судом суммы 449 923,61 рублей, а именно 4 499,24 рубля за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, расходы на составление досудебной экспертизы в размере 60 000 рублей, почтовые расходы в размере 340,14 рублей, штраф в размере 100 000 рублей.
В удовлетворении требований ФИО2, ФИО3 к ООО «СЗ «Восток Столицы» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в большем размере, а также о взыскании расходов на составление нотариальной доверенности отказать.
Взыскать с ООО «СЗ «Восток Столицы» в доход бюджета городского округа Мытищи Московской области государственную пошлину в размере 8 799,24 рубля.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья ПОДПИСЬ А.В. Заякина
Мотивированное решение изготовлено – 20.10.2023.
Судья: ПОДПИСЬ А.В. Заякина