КОПИЯ Дело № 2-957/2023

44RS0002-01-2022-005215-28

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 мая 2023 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе судьи Королевой Ю.П.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО2,

при секретаре Павловой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Комтранс», ООО «УК Академия» о признании права собственности на жилое помещение,

установил:

ФИО3, обратился в суд с иском к ООО «Комтранс», ООО «УК Академия» о признании инвестиционного договора от dd/mm/yy №, заключенного между ООО «Комтранс» и ООО «УК Академия», с учетом соглашения об уступке прав по инвестиционному договору от dd/mm/yy, заключенного между ним и ООО «УК Академия», договором долевого участия в строительстве жилого дома, подлежащим государственной регистрации; признании его участником долевого строительства.

Требования мотивированы тем, что ООО «Комтранс» обладает на праве собственности земельным участком, площадью 1785 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: .... На земельном участке ООО «Комтранс» ведется строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство от dd/mm/yy №. Между ООО «Комтранс» (застройщик) и ООО «УК Академия» (первоначальный инвестор) заключен договор, поименованный как договор инвестирования от dd/mm/yy № в отношении квартиры, обозначенной как №, площадью 44,18 кв., расположенной в 1 подъезде, на 5 этаже. Договор заключен для целей получения ООО «Комтранс» средств на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ..., получения права собственности на объект долевого строительства, что следует из условий договора. Согласно пункту 3.3.4. инвестиционного договора передача инвестору объекта (квартиры) осуществляется по акту. Акт подписывается обеими сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение заказчиком обязательств по достижению результата инвестиционной деятельности и отсутствие у сторон взаимных претензий на результат инвестиционной деятельности, кроме тех претензий на недостатки результата инвестиционной деятельности, которые не могут быть выявлены при обычном способе приемки. ООО «УК Академия» передало свои права по договору инвестирования истцу в отношении квартиры, обозначенной как №, площадью 44,18 кв.м, в соответствии с договором уступки прав от dd/mm/yy, соответственно «инвестором» стал ФИО3, которым в счет договора о передаче прав ООО «УК Академия» внесено 1 988 000 руб. О факте передачи прав по договору инвестирования ООО «Комтранс» уведомлено, так как фактически присутствовало при подписании соглашения о передаче прав. Таким образом, фактически между ООО «Комтранс» и истцом сложились отношения, регулируемые Федеральным законом № 214-ФЗ от dd/mm/yy «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Действующее законодательство не содержит возможности государственной регистрации договоров инвестирования. Кроме того, круг прав инвестора в соответствии с положениями действующего законодательства значительно уже, нежели прав участника долевого строительства (в частности, права залогодержателя в отношении земельного участка застройщика, объекта незавершённого строительства; права участника долевого строительства в случае банкротства застройщика, право на взыскание пеней в соответствии с Законом № и т.д.). Истец не обладал специальными познаниями в данной области правоотношений, согласившись на предложение генерального директора ОО «УК Академия» и руководителя ООО «Комтранс» (которым являлось одно и тоже лицо в момент заключения соглашения о передаче прав) о заключении дополнительного соглашения к инвестиционному договору, вместо договора участия в долевом строительстве, заключил договор для приобретения жилья для себя по цене, предложенной ответчиками. После консультации с юристом, истец узнал о нарушении своих прав, в связи с чем обратился с настоящим иском. Отсутствие в ЕГРН сведений об истце как обладателе прав на указанную квартиру позволяет ООО «Комтранс» осуществить реализацию данной квартиры после ввода объекта в эксплуатацию, что приведет к длительным судебным разбирательствам и вероятной потере денежных средств, направленных гражданином на строительство дома. В ходе личной встречи истца с руководителем ООО «Комтранс» последний отказался вносить изменения в заключенный между истцом и обществом договор, сославшись на отсутствие такой необходимости. Несмотря на уверения руководителя о строгом исполнении своих обязательств по договору инвестирования, истец полагает необходимым узаконить свои права в отношении жилого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Костромской области.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, действует через представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования уточнила, просила суд признать за ФИО3 право собственности на жилое помещение – квартиру, площадью 44,1 кв.м, расположенную по адресу: ..., кадастровый №, поскольку дом в настоящее время введен в эксплуатацию, застройщиком получена вся техническая документация.

В судебном заседании представитель ответчиков ООО «Комтранс», ООО «УК Академия» по доверенностям ФИО2 уточненные исковые требования признал в полном объеме, указав, что у его доверителей нет в настоящее время возможности передать квартиру истцу по какой-либо иной сделке.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Костромской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ООО «Комтранс» на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 1785 кв.м, с кадастровым номером 44:27:040305:253, по адресу: ....

На данном земельном участке ООО «Комтранс» ведется строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство от dd/mm/yy №

Между ООО «Комтранс» (заказчик) и ООО «УК Академия» (инвестор) заключен инвестиционный договор от dd/mm/yy №, по условиям которого заказчик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации проекта по созданию объекта инвестиционной деятельности: многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Кострома, ..., в соответствии с разрешением на строительство многоквартирного жилого дома от dd/mm/yy N2 №, а инвестор обязуется передать заказчику денежные средства (инвестиции) в сумме, установленной настоящим договором, для реализации проекта.

По завершении инвестиционной деятельности заказчик передает инвестору следующий объект: квартиру, обозначенную как № в проектной документации, площадью 44,18 м2, расположенной в 1 подъезде, 5 этаж многоквартирного жилого дома по адресу: ....

Размер инвестиций по настоящему договору составляет 1 988 000 руб. (п. 2.2 договора).

dd/mm/yy между ООО «УК Академия» (цедент), ООО «Комтранс» (должник) и ФИО3 (цессионарий) заключено соглашение об уступке права требования, в соответствии с п. 1 которого у ООО «УК Академия» возникло право требования с ООО «Комтранс» объекта: квартиры, обозначенной как № (проектной документации), площадью 44,18 м2, расположенной в 1 подъезде, 5 этаж многоквартирного жилого дома по адресу: ....

ООО «УК Академия» уступает, а ФИО3, принимает право требования с должника исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 1 настоящего соглашения, в части передачи ... (проектной документации), площадью 44,18 м2, расположенной в 1 подъезде, 5 этаж многоквартирного жилого дома по адресу: ... (п. 3 соглашения).

За передаваемые ООО «УК Академия» права ФИО3 вносит плату в размере 1 988 000 руб. (п. 4 соглашения).

В данном соглашении ошибочно указана ... физическое лицо ФИО4

Вместе с тем, исходя из положений ст. 431 ГК РФ суд при толковании условий данного соглашения принимает во внимание действительную волю сторон по его заключению.

Факт исполнения указанного соглашения со стороны ФИО3 подтверждается справкой об оплате ООО «УК Академия» от dd/mm/yy.

Также из материалов дела видно, что dd/mm/yy администрацией г. Костромы ООО «Комтранс» выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирный жилой лом» по адресу: ....

Квартира № в указанном доме поставлена на кадастровый учет dd/mm/yy с площадью 44,1 кв.м, ей присвоен кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В настоящее время осуществить истцу регистрацию своего права собственности на указанный объект не представляется возможным ввиду отсутствия регистрации сделок, на основании которых у него возникло это право.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Участие граждан в долевом строительстве является одним из способов приобретения гражданами в собственность жилых помещений.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии с п. 13 данного Обзора нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Возможность признания в судебном порядке права собственности участника долевого строительства на квартиру в завершенном строительством объекте вытекает из положений ст.ст. 130, 218 ГК РФ.

Данная позиция отражена в п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и признании за истцом права собственности на спорную квартиру.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд считает возможным принять признание ответчиками исковых требований с учетом их уточнения, так как такое признание не противоречит закону, не нарушает права и интересы других лиц.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать за ФИО3 (<данные изъяты>) право собственности на жилое помещение – квартиру, площадью 44,1 кв.м, расположенную по адресу: ..., кадастровый №.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.П. Королева

Мотивированное решение суда изготовлено 22 мая 2023 года