Дело № 2-31/2023 (2-908/2022)
10RS0017-01-2021-001418-12
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
16 февраля 2023 г. г.Сортавала
Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Буш В.Е.
при секретаре Стрибук О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
иск заявлен по тем основаниям, что <Дата обезличена> сторонами заключен договор займа, в обеспечение исполнения обязательств по которому установлен залог. Предметом залога является жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен>. Решением суда с ФИО2 взыскана задолженность по договору займа, до настоящего времени денежные средства истцу должником не возвращены. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец с учетом уточнения заявленных требований просил обратить взыскание на предмет залога, установив первоначальную продажную стоимость в размере <Номер обезличен> (80 процентов от рыночной стоимости, определенной оценщиком).
В судебном заседании представитель истца ФИО3 поддержала заявленные требования.
Представитель ответчика ФИО4 с иском не согласился, указал на пропуск срока исковой давности, предъявление требований в отношении единственного места жительства ответчика.
Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещены о рассмотрении дела.
Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
По делу установлено, что <Дата обезличена> сторонами был заключен договор займа, по условиям которого истец предоставил ответчику сроком на 1 год денежные средства в размере <Номер обезличен>.
В обеспечение исполнения обязательств ответчика по договору займа от <Дата обезличена> <Дата обезличена> сторонами был заключен договор залога (ипотеки) квартиры с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен>. Оценочная стоимость предмета залога на дату заключения договора определена сторонами в <Номер обезличен>. Согласно п. 4.1. договора залога в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиком обеспеченного залогом обязательства по основному договору для удовлетворения требований истца может быть обращено взыскание на предмет залога. Государственная регистрация договора залога осуществлена <Дата обезличена>
Вступившим в законную силу решением Сортавальского городского суда Республики Карелия от <Дата обезличена> по гражданскому делу по делу <Номер обезличен> с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору займа от <Дата обезличена> в размере <Номер обезличен>., проценты по договору в порядке статьи 395 ГК РФ за период с <Дата обезличена> по <Дата обезличена>
<Дата обезличена> судебным приставом-исполнителем ОСП по г.Сортавала УФССП России по Республике Карелия в отношении ответчика возбуждено исполнительное производство <Номер обезличен>-ИП.
Сведений об окончании исполнительного производства фактическим исполнением и погашении задолженности перед истцом суду не представлено. Оснований прекращения залога, предусмотренных п. 1 ст. 352 ГК РФ, судом не установлено.
Решением Сортавальского городского суда Республики Карелия от <Дата обезличена> по гражданскому делу <Номер обезличен> с ответчика в пользу истца взыскана неустойка по договору займа от <Дата обезличена> за период с <Дата обезличена> по <Дата обезличена> в размере <Номер обезличен>., а также неустойка за период с <Дата обезличена> до момента фактического исполнения обязательства, начисленная на сумму основного долга, из расчета 0,05 процентов за каждый день просрочки.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ответчик является собственником жилого помещения с кадастровым номером <Номер обезличен>. Как следует из справки АО «ЕРЦ РК», в данном помещении зарегистрирован по месту жительства только ответчик.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
В соответствии со ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ).
Исходя из неисполнения ответчиком обязательств по договору займа, обеспеченному залогом принадлежащей ответчику на праве собственности квартирой, суд приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на данное имущество.
Договором залога стоимость заложенного имущества определена сторонами в размере <Номер обезличен>
Согласно п.п. 1, 3 ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
Исходя из предмета заявленных требований, стоимость имущества, относительно которого заявлены исковые требования, входит в круг обстоятельств, имеющих значение для дела.
Ответчиком было заявлено о том, что действительная рыночная стоимость заложенного имущества существенно отличается от денежной оценкой предмета ипотеки, установленной в договоре залога.
В этой связи по делу в целях определения рыночной стоимости квартиры была назначена экспертиза, проведение которой суд поручил ООО «Фортуна Плюс». Согласно заключению эксперта от <Дата обезличена> <Номер обезличен> рыночная стоимость квартиры по состоянию на <Дата обезличена> составляет <Номер обезличен>
Истцом представлены возражения на заключение эксперта и было заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Истец указал, что объекты-аналоги и показатели их сравнения с исследуемым объектом выбраны таким образом, что в результате исследования стоимость исследуемого объекта, отнесенного к категории «полублаг» превысила стоимость аналогов, отнесенных к категории благоустроенных жилых помещений. Недостоверность результатов оценки возникла вследствие того, что выбранные для сравнения объекты не являются аналогами исследуемого объекта, а также вследствие неверного определения показателей сравнения объектов и применения неправильных корректировок. Согласно сведениям официальной статистики средние цены жилья на вторичном рынке Республики Карелия составляют <Номер обезличен> за кв.м, что значительно ниже определенной экспертом стоимости исследуемого объекта. Также в квартире выполнено несогласованное переустройство, что возлагает на собственника обязанность привести такое помещение в прежнее состояние и существенно влияет на рыночную стоимость жилого помещения. Экспертом не учтено, что дом построен до <Дата обезличена> Длительное время жилое помещение использовалось как коммерческая недвижимость. Эксперту необходимо было применить не только сравнительный подход и меток корректировок, но и затратный метод, определив стоимость работ по приведению исследуемого объекта в состояние, пригодное для проживания путем оборудования места для приготовления пищи (установка электроплиты, раковины) и установки радиаторов системы отопления. Экспертом неверно применены корректировки по значению скидки на торг в минимальном размере 5,2 процентов по категории массовое жилье советской постройки, а не по среднему значению старый фонд 6,8 процентов, поскольку согласно методике показатели объектов-аналогов приводятся в соответствии с показателями исследуемого объекта. Экспертом нарушена методика оценки объекта. Экспертом была использована устаревшая редакция справочника оценщика недвижимости за <Дата обезличена> тогда как данные справочники переиздаются ежегодно.
В этой связи по ходатайству истцу была назначена повторная экспертиза с целью установления рыночной стоимости залогового имущества на момент рассмотрения дела. Проведение повторной экспертизы было поручено ИП ФИО5
Согласно заключению эксперта от <Дата обезличена> <Номер обезличен> рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на <Дата обезличена> составляет <Номер обезличен>
Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения эксперта ИП ФИО5, оно в полном объеме отвечает требованиям ст.ст. 55, 59 - 60 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание исследований предоставленных эксперту материалов, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела; доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, ответчиком в суд не представлено.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога путем продажи его с публичных торгов. Начальную продажную стоимость квартиры следует определить в размере <Номер обезличен> (<Номер обезличен>. х 80 %).
Ссылки ответчика на то, что спорная квартира является его единственным жильем, не свидетельствуют о наличии оснований для отказа в иске, поскольку данное обстоятельство по смыслу абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не исключает возможность обращения на нее взыскания.
Также суд отклоняет доводы ответчика о пропуске срока исковой давности.
Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Таким образом, срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет залога начинает течь с момента возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, о которых залогодатель знал или должен был знать.
В данном случае заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога, которым обеспечивалось исполнение обязательства по договору займа, срок исполнения которого наступил <Дата обезличена> Со следующего дня – <Дата обезличена> – подлежит исчислению срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество.
Залоговые требования являются дополнительными требованиями, срок исковой давности по которым не может истечь ранее срока исковой давности по основным требованиям (п. 1 ст. 207 ГК РФ).
С учетом изложенного и инициирования настоящего спора <Дата обезличена>, суд приходит к выводу о предъявлении истцом требования об обращении взыскания на заложенное имущество в пределах предусмотренного законом трехлетнего срока исковой давности.
Иск подлежит удовлетворению.
На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины <Номер обезличен> руб.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск удовлетворить.
Обратить взыскание на предмет залога - квартиру с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенную по адресу: <Адрес обезличен>, путем продажи с публичных торгов с направлением вырученной от реализации суммы в счет погашения задолженности по договору займа от <Дата обезличена>, с установлением первоначальной продажной стоимости в размере <Номер обезличен> руб.
Взыскать с ФИО2 (СНИЛС <Номер обезличен>) в пользу ФИО1 (СНИЛС <Номер обезличен>) расходы по уплате государственной пошлины <Номер обезличен> руб.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.Е.Буш
Мотивированное решение в порядке ч. 2 ст. 199 ГПК РФ
изготовлено 22 февраля 2023 г.