Решение по делу № 2-2371/2023 от 21.11.2023 - о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

к делу № 2-2371/2023

23RS0008-01-2023-003074-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Белореченск 21 ноября 2023 года

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Просветова И.А.,

при секретаре Бишлер А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО Белореченский район к ФИО4, ФИО5, ФИО7 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец, уточнив исковые требования просит суд признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 15.06.2020 года №3900010458 земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с разрешенным видом использования - для ведения дачного хозяйства.

Признать недействительным (ничтожным) соглашение, заключенное между ФИО4 и ФИО5 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным (ничтожным) соглашение, заключенное между ФИО5 и ФИО7 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Обязать ФИО7 вернуть администрации муниципального образования Белореченский район земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с разрешенным видом использования - для ведения дачного хозяйства.

Указать, что данное решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 16.10.2020 года администрации муниципального образования Белореченский район Белореченским межрайонным прокурором внесено представление «Об устранении нарушений земельного законодательства», связанных с предоставлением земельных участков по договорам аренды инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов в первоочередном порядке. Решением Белореченского районного суда от 7 июля 2022 года частично удовлетворен административный иск Белореченского межрайонного прокурора о признании незаконным бездействия администрации МО Белореченский район по устранению нарушений Земельного законодательства, указанных в представлении прокурора от 16.10.2020 года. В соответствии с пдп.14 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, во взаимосвязи со ст.17 Федерального закона от 24.11.1995г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», ФИО6 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ДНТ «Аграрник», участок №, с разрешенным видом использования - для ведения дачного хозяйства. Однако, через три месяца ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 совершила уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО2. То есть, по истечении непродолжительного периода времени с момента приобретения права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, полученным без проведения торгов, ФИО10 отказалась от права аренды на предоставленный ей земельный участок. ФИО2 в свою очередь ДД.ММ.ГГГГ уступил права на земельный участок ФИО3 В соответствии с выпиской ЕГРН в настоящее время правообладателем земельного участка является ФИО3. На основании представленной справки при заключении договора аренды, ФИО1 является инвали<адрес> группы с ДД.ММ.ГГГГ бессрочно. Однако, учитывая вышеизложенное, ФИО1 не имела реальных намерений исполнять обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка, использовать его для улучшения жилищных условий отдельной категории граждан и тем сам реализовать свое право, предоставленное действующим законодательством. Целью заключения договора аренды являлось получение земельного участка по упрощенной процедуре в обход проведения аукциона на право заключения договора аренды. Согласно сведениям ЕГРН ФИО1 принадлежат 10 объектов недвижимого имущества, что свидетельствует об отсутствии признаков нуждаемости. Гражданка не состоит на учете в качестве лица, нуждающегося в улучшении жилищных условий. При предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов ФИО1 ее нуждаемость в улучшении жилищных условий, не установлена. Учитывая изложенного, у лица отсутствовало право на первоочередное получение данного земельного участка без торгов. Наличие инвалидности само по себе в отсутствие установленного критерия нуждаемости инвалида в улучшении жилищных условий, не является безусловным основанием для первоочередного предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в порядке пдп.14 п.2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы изложенные в иске и просил его удовлетворить в полном объеме. Указав, что имеется обширная практика рассмотрения подобных исков, поддерживающая позицию истца.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, но представила в суд возражение согласно, которого просит в удовлетворении уточненных исковых требованиях отказать.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО8 против удовлетворения иска возражала, просила отказать в его удовлетворении, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности, представив суду свою позицию в письменном виде.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился. Представил письменное ходатайство в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие и в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, но представила в суд возражение согласно, которого просит в удовлетворении уточненных исковых требованиях отказать.

Представитель ответчика ФИО7 по доверенности ФИО9 просила суд в иске отказать в полном объеме, поддержала доводы ответчицы ФИО7 изложенные в письменном виде.

Выслушав мнения участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд считает правильным в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, на основании заявления ФИО4, инвалида второй группы, 15.06.2020 года с ней заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м. из земель населенного пункта для ведения дачного хозяйства.

Конституция Российской Федерации (статья 7), провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, возлагает на государство обязанность обеспечивать государственную поддержку инвалидов, развивать систему социальных служб, устанавливать государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», в редакции на момент вынесения спорного постановления и заключения спорного договора аренды, инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства.

Данная норма, предоставляя инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства, правил реализации данного права не устанавливает, действует в системной связи с иными нормами названного Федерального закона и нормами земельного законодательства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 июня 2021 г. № 1249-О).

При этом предоставление гражданину земельного участка для строительства жилого дома является основанием для снятия его с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении (пункт 5 части 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержатся в главе V.I Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 14 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 39 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015г. № 1 установлено, что к заявлению о приобретении прав на земельный участок прилагается выданный уполномоченным органом документ, подтверждающий принадлежность гражданина к категории граждан, обладающих правом на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

Пунктом 17 постановления Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 г. № 901 «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей - инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг» предусматривалось, что инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, обеспечиваются в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства на основании заявления и приложенной к нему копии справки, подтверждающей факт установления инвалидности, выданной учреждением государственной службы медико-социальной экспертизы, подаваемых в установленном порядке в органы местного самоуправления.

Право инвалидов на обеспечение в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства является непосредственно действующим. Иных требований к составу документов, необходимых для реализации инвалидами права на получение земельных участков, кроме тех, которые обозначены в указанном выше акте Правительства Российской Федерации, федеральное законодательство не содержит. Передача Российской Федерацией своих полномочий по выплате названных мер социальной поддержки субъектам Российской Федерации в силу частей 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации, статьи 10 ЗК РФ не свидетельствует о правомерности установления иных, чем предусмотрено федеральным законодательством, условий их предоставления.

По смыслу статьи 17 Федерального закона от 24 ноября 1995г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации одной из форм обеспечения инвалида, нуждающегося в улучшении жилищных условий, жилой площадью является реализация им права на первоочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем наличие у гражданина инвалидности само по себе в отсутствие установленного критерия нуждаемости инвалида в улучшении жилищных условий не может выступать безусловным основанием для предварительного согласования предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства в порядке подпункта 14 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Первоочередное обеспечение земельными участками инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, для индивидуального жилищного строительства является мерой социальной поддержки, направленной не на всех инвалидов и не на все семьи, имеющие в своем составе инвалидов, а на тех относящихся к этой категории лиц, которые нуждаются в получении такой социальной поддержки как дополнительной гарантии реализации их жилищных прав, то есть на инвалидов и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, которые состоят на жилищном учете или имеют основания для постановки на жилищный учет. Наличие у инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, права на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства не означает обязанность органа местного самоуправления предоставить по требованию указанных лиц любой произвольно выбранный ими земельный участок. И с учётом изложенного до принятия решения о предоставлении инвалиду земельного участка в первоочередном порядке, администрация соответствующего муниципального образования обязана проверять наличие нуждаемости инвалида в улучшении жилищных условий. Так как исследование вопроса состояния инвалида на жилищном учете, и проверка наличия у инвалида оснований для постановки на учет нуждающихся в жилом помещении является логичной последовательностью предшествующей заключению соответствующего предоставления земельного участка инвалиду в рамках оказания муниципальной услуги. И со слов представителя администрации, на момент заключения спорного договора аренды с ФИО4, у администрации отсутствовали основания для отказа в заключении договора аренды. Как и не были они обнаружены администрацией и в последующем. По факту противоправных действий со стороны кого либо из сотрудников администрации Белореченского района Краснодарского края по основаниям незаконного предоставления земельного участка ФИО4 не проводилось уголовных дел не возбуждалось и к ответственности административной или уголовной ни кто не привлекался. Что даёт основания суду сделать вывод о том, что необходимые проверки и административные процедуры, включая проверку наличия у инвалида оснований для постановки на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, предшествовавшие заключению спорного договора аренды с ФИО4 были выполнены надлежащим образом и сомнений у администрации в законности и обоснованности своих действий не вызвали.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.

Статьей 12 ГК РФ определено, что защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, а также иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, выбор способа защиты, как и выбор ответчика по делу, является прерогативой истца. Выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав. При этом одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

Согласно статье 13 ГК РФ, ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В качестве общего последствия недействительности сделки пункт 2 статьи 167 ГК РФ предусматривает двустороннюю реституцию, то есть каждая из сторон возвращает все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещает его стоимость. Тем самым восстанавливается имущественное положение сторон, имевшее место до совершения предоставления по сделке.

Согласно пункту 3 статьи 167 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пункта 4 той же статьи суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

По смыслу статьи 56 ГПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда (пункт 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права.

Как следует из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П, определении от 4 апреля 2013г. № 505-О, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано. Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

При этом недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о выбытии этого имущества из владения передавшего его лица помимо его воли; судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27 января 2011г. № 188-О-О, пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 и статьи 302 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре, не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Конкретизируя изложенные в Постановлении от 21 апреля 2003г. № 6-П правовые позиции применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения, Конституционный Суд Российской Федерации - с учетом того, что действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, - указал, что положение части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения (Постановление от 24 марта 2015г. № 5-П). На взаимосвязь надлежащей заботливости и разумной осмотрительности участников гражданского оборота с их же добросовестностью обращается внимание и в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 27 октября 2015г. № 28-П, определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2001г. № 202-О.

Таким образом, обращение в суд с требованием о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности в цепочке сделок, собственником спорного имущества, не может лишать конечного приобретателя имущества, включая имущественные права, ссылаться на добросовестность его приобретения (статья 302 ГК РФ).

Разъяснения, связанные с понятием «добросовестный приобретатель», содержатся, в частности, в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В пункте 37 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. № 10/22 разъяснено, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утверждены Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014г. и 25 ноября 2015г.) называются обстоятельства, учитываемые судами при решении вопроса о признании приобретателя добросовестным, в том числе: наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество; производился ли приобретателем осмотр жилого помещения до его приобретения и ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами; иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества; при этом обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2008г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», лицо, которое приобрело спорное имущество по цене значительно ниже рыночной (т.е. явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества), может быть признано добросовестным приобретателем лишь в том случае, если оно предприняло серьезные дополнительные меры для проверки прав отчуждателя имущества.

Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к правам на недвижимое имущество в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является, как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017г. № 16-П, приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Таким образом, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами по иску собственника спорного имущества (имущественного права), о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности в цепочке сделок являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению прав на спорное имущество, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя таких прав требованиям добросовестности.

При том бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника, в том числе его передачу в аренду по договору, помимо воли собственника (иного уполномоченного в силу закона лица), а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на лицо, заявившее данные требования с учетом части 1 статьи 56 ГПК РФ, пункта 5 статьи 10 ГК РФ. Добросовестный приобретатель вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника (иного уполномоченного в силу закона лица) (предоставления имущественных прав) по его воле.

Кроме того истец, являющийся собственником спорного имущества, (имущественного права), по иску о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности в цепочке сделок должен доказать наличие у него охраняемого законом интереса в признании сделок недействительными и что его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, а суду надлежит исследовать данные обстоятельства.

Каких-либо исключений законом при распределении бремени доказывания и определении юридически значимых обстоятельств не предусмотрено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ в редакции Федеральных законов от 22 июля 2005г. № 117-ФЗ, от 23 июня 2014г. № 171-ФЗ предусматривалось, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ в редакции Федеральных законов от 22 июля 2005г. № 117-ФЗ, от 23 июня 2014г. № 171-ФЗ, от 3 июля 2018г. № 185-ФЗ, от 25 декабря 2018г. № 485-ФЗ закреплялось, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 г. № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Спорный земельный участок к указанным исключениям не был отнесен на момент заключения рассматриваемых договора аренды и соглашений уступки прав и обязанностей по договору аренды.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Из разъяснений в пункте 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 декабря 2022 г., следует, что в соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Согласно пункту 4.2.1. договора аренды земельного участка от 15.06.2020г., арендатор не имеет право передавать арендованный на срок менее чем пять лет земельный участок в субаренду.

Пунктом 4.3.18. этого договора аренды предусмотрено, что в случае прекращения деятельности Арендатора или передачи прав на участок иному лицу необходимо направить арендодателю в десятидневный срок письменное уведомление об этом, а также копии соответствующих документов, подтверждающих прекращение деятельности или передачу прав.

Пунктом 7.2. этого договора аренды срок договора определен – 20 лет.

В соответствии с абзацем 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судами установлено и из материалов дела следует, что договор аренды от 15.06.2020г. заключен администрацией Белореченского района Краснодарского края с ФИО4 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов сроком более чем на 5 лет (на 20 лет), и после заключения между ФИО4 и ФИО5, а также между ФИО5 и ФИО7 соглашений об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 15.06.2020г. указанные соглашения проходили государственную регистрацию и направлялись в адрес администрации Белореченского района Краснодарского края, что не оспаривается сторонами, а также подтверждается приложением к исковому заявлению, в которые истец приобщил копии указанных соглашений об уступке прав аренды.

Таким образом, оснований для толкования условий договора аренды земельного участка от 15 июня 2020г. как допускающих уступку прав и обязанностей по договору аренды только при наличии на то согласия арендодателя, а также выводов о невозможности заключения соглашения об уступке прав в связи со связанностью прав и обязанностей по договору аренды с личностью арендатора ФИО4, у суд не имеется.

Доводы приведенные представителем истца в судебном заседании не могут быть положены в основание суждений о прекращения права аренды земельного участка ФИО4, а также последующих соглашений об уступке прав заключенных с ФИО5 и в последующем с ФИО7. Обстоятельств недобросовестности ответчиков, как при заключении договора аренды, так и при заключении соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с закрепленной в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцией добросовестности, подлежащей опровержению лицом, заявляющим о недействительности сделки в соответствии со статьями 10, 168 ГК РФ, применении последствий ее недействительности и злоупотреблении правом ответчиком суду истцом не представлено. При этом согласно пояснений представителя истца, на момент заключения договора аренды от 15.06.2020г. администрация действовала как она полагала в рамках своих полномочий и компетенций, т.е. по мнению суда имелась воля собственника спорного земельного участка на предоставление земельного участка в аренду.

В нарушение требований частей 3, 4 статьи 67, части 1 статьи 195, пункта 2 части 4 статьи 198 ГПК РФ, истец, указывая на отсутствие у ответчиков намерения реализовать права, предоставленные ФИО4, как нуждающемуся в жилье инвалиду, и направленность её действий на приобретение земельного участка лицом, не имеющим права на льготы, в обход предусмотренной законом процедуры, что влечет ничтожность сделок в силу статей 10 и 168 ГК РФ, не привел конкретных фактов и доказательств, на которых основаны его выводы суда. При этом судом принимаются доводы ответчиков, в частности доводы ФИО7 о том, что с ФИО4, как и с ФИО5, ранее она не была знакома, в родственных и дружеских отношениях не состояла, приняла все необходимые меры для установления юридической чистоты сделки и о предоставлении земельного участка с нарушением закона не знала и не могла знать. Указанное также косвенно подтверждается уведомлением от 09.10.2023 года о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке выданным администрацией Белореченского района за подписью главы администрации, согласно которого ФИО7 на спорном земельном участке по сути согласовано строительство дома. Это указывает на то, что ответчик не мог знать об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом, так как сама администрация не видит оснований для отказа в выдаче подобного уведомления, даже во время рассмотрения дела в суде.

Истцом не приведено суду доказательств, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав. Одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком, однако таких данных суду предоставлено не было.

Кроме того, рассматривая доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, суд исходит из следующего:

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (статьи 195-197 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации для исчисления срока исковой давности по иску о признании недействительной сделки ничтожной сделки трехлетний срок исковой давности исчисляется со дня, когда началось исполнение сторонами этой сделки.

Договор аренды, который истец просит признать недействительным был заключен 15.06.2020г.

Согласно пункту 1.3 договора аренды земельный участок передан арендатору с момента государственной регистрации договора без каких-либо иных документов о его передачи.

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию13.07.2020 года, соответственно исполнение договора началось с 13.07.2020, то есть с момента передачи земельного участка арендатору.

Согласно пункту 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Поскольку истец основывает свои требования на положениях статьей 168, 170 ГК РФ, предусматривающих применение 3-х годичного срока исковой давности, учитывая дату совершения оспариваемых сделок – 15.06.2020года – дата заключения договора, 13.07.2020 года дата государственной регистрации договора, срок исковой давности на момент предъявления иска (14.08.2023г.) пропущен.

При таких обстоятельствах исковые требования администрации МО Белореченский район к ФИО4, ФИО5, ФИО7 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации МО Белореченский район к ФИО4, ФИО5, ФИО7 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 27.11.2023 года.

Судья И.А. Просветов