73RS0025-01-2025-000842-96

Дело № 2-618/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ульяновская область, р.п. Чердаклы 11 августа 2025 года

Чердаклинский районный суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Сафиулловой М.В.,

при секретаре судебного заседания Голяшовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании компенсации морального вреда, штрафа в пользу потребителя.

Требования иска мотивированы тем, что между сторонами 14.02.2025 был заключен договор купли-продажи земельного участка №..., по условиям которого истцу продан земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 73:21:030701:505, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <...>.

Стоимость земельного участка составила 1 000 000 руб., 200 000 руб. из которых перечислено истцом на расчетный счет продавца (ответчика), остальная часть денежных средств по договору определена рассрочкой ежемесячными платежами, по 20 000 руб. Всего ответчику было оплачено 280 000 руб.

Земельный участок приобретался истом для личных, семейных нужд, для строительства индивидуального жилья. По уверению продавца, препятствий в пользовании земельным участком не имелось, однако, по сообщению администрации МО «Мирновское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области, приобретенный истцом земельный участок включен в экспликацию для уличной дорожной сети подлежит изъятию его часть площадью 735 кв.м.

Считает, что ответчик скрыл факт имеющегося плана изъятия часть продаваемого участка, что безусловно делает невозможным его использование, в связи с чем договор является недействительным, внесенные денежные средства подлежат возврату, также считает необходимым взыскать с ответчика за нарушение прав моральный вред, штраф.

Просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №..., заключенный между истцом и ответчиком <...>, прекратить право собственности истца на данный земельный участок, взыскать с ответчика в пользу истца оплаченные по договору денежные средства в размере 280 000 руб., моральный вред в размере 100 000 руб., штраф в размере 50 % от взысканной судом суммы.

В судебном заседании истец ФИО1 не участвовал, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 - ФИО3 в судебном заседании считал заявленные требования подлежащими удовлетворению. Пояснял, что целью договора купли-продажи являлось индивидуальное строительство жилого дома, однако при изъятии 735 кв.м. от участка, такая цель достигнута не будет. Истец считает, что в рассматриваемом случае применим Закон о защите прав потребителей, поскольку договор заключен с продавцом, как с индивидуальным предпринимателем, объявление о продаже участков было найдено им в сети Интернет. Моральный вред также подлежит взысканию по Закону о защите прав потребителей. Ответ администрации МО «Мирновское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области дан 12.03.2025, после заключения спорного договора. В связи с полученным от администрации поселения ответа, строительство жилого дома истцом не начато.

Представитель ответчика ИП ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не соглашался. Указывал, что земельный участок стоит на кадастровом учете, в выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о наличии каких-либо обременений или ограничений. Продавцу не было известно о том, что земельный участок может быть изъят. Полагает истцом не представлено доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка по виду его разрешенного использования. Злоупотребления со стороны продавца не имелось, поскольку об изменениях ППТ, смене зонирования собственника земельного участка не уведомляют. Обязанность органов местного самоуправления при принятии таких решений доводить их до сведения собственников законом не установлена. Поэтому ФИО2 руководствовался открытыми сведениями из ЕГРН, и никаких заведомо ложных данных покупателю не предоставлял. Включение участка в экспликацию земель, подлежащих изъятию согласно ППТ, не означает, что участок будет изъят. Кроме того, процедура изъятия предполагает возмещение убытков собственнику. С заявлением о расторжении договора истец к ответчику не обращался, поэтому требования о взыскании штрафа не подлежат удовлетворению. На оставлении иска без рассмотрения не настаивал. В рассматриваемом случае Закон о защите прав потребителей не применим. Перечисленную на счет ответчика сумму 280 000 руб. не оспаривал. В случае удовлетворения иска, отметил, что участок должен быть возвращен ФИО2, в ЕГРН также должны внестись сведения о праве собственности ФИО2

Представители третьих лиц - ФИО5, Управления Росреестра по Ульяновской области», Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, МУ администрация МО «Мирновское сельское поселение», в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется в т.ч путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (часть 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2).

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, установлено, 14.02.2025 между ИП ФИО2 (продавец), в лице представителя ФИО5 и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №..., площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 2.1 договора, по соглашению сторон цена земельного участка составляет 1 000 000 руб. При этом часть цены земельного участка в размере 200 000 руб. покупатель обязался перечислить на счет продавца в течение трех рабочих дней со дня подписания договора. Оставшаяся часть цены земельного участка в размере 800 000 руб. оплачивается покупателем равными долями ежемесячно по графику.

Согласно графику платежей к договору купли-продажи сумма ежемесячного платежа по нему составила 20 000 руб. с оплатой 05 числа каждого месяца, количество платежей - 40, последний платеж 05.06.2028 (л.д. 89).

Земельный участок, расположенный по адресу: <...> принят истцом по акту приема-передачи от 18.02.2025 (л.д. 90).

Из представленных платежных документов следует, что истцом в счет оплаты договора внесено 280 000 руб. Что стороной ответчика в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Согласно п. 2.6 договора земельный участок в обеспечение обязательств по настоящему договору в соответствии считается находящимся в залоге в силу закона у продавца с момента государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок и до момента полной оплаты по настоящему договору, при этом покупатель становится залогодателем.

Таким образом, договор обеспечен закладной (л.д. 91). В ЕГРН 21.02.2025 внесены сведения об ипотеке сроком действия 40 мес. (л.д. 41 оборот).

Из пункта 1.2 договора следует, что земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, на момент заключения договора в ЕГРН ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Обстоятельства выявленных истцом ограничений, препятствующих использовать земельный участок в полном объеме, о которых ответчиком ему сообщено не было, явились основанием к обращению с рассматриваемым иском.

Так, на обращение ФИО6. в интернет-приемную на сайте МУ администрация МО «Мирновское сельское поселение» о предоставлении информации о наличии либо отсутствии обременений на земельный участок с кадастровым номером 73:21:030701:505, <...> дан ответ (л.д. 17), согласно которому распоряжением Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 20.12.2022 № 3141-од «Об утверждении документации по планировке территории, расположенной в южной части кадастрового квартала 73:21:030701 в границах села Архангельское МО «Мирновское сельское поселение»» утверждены проект планировки территории и проект межевания территории микрорайона «Зенит» села Архангельское. Согласно им также утверждена экспликация земельных участков, подлежащих частичному либо полному изъятию.

Земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 73:21:030701:505 включен в экспликацию земельных участков, согласно которой площадь изъятия земельного участка составляет 735 кв.м., с целью использования по проекту: улично-дорожная сеть.

Данное Распоряжение Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, а так же ППТ и ПМТ микрорайона «Зенит» размещены на официальном сайте администрации МО «Мирновское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области в разделе «Градостроительная деятельность. Проекты планировки территории и проекты межевания территории», согласно ответа от 25.03.2025 (л.д. 18-19).

Согласно сведений МУ администрация МО «Мирновское сельское поселение», Постановлением Правительства Ульяновской области №98-11 от 18.03.2010 года 17 земельных участков общей площадью 2500 га, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования «для сельскохозяйственного производства», были включены в границы населённого пункта село Архангельское муниципального образования «Мирновское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области с одновременным изменением вида разрешённого использования земельных участков, на вид «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». После внесения изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки муниципального образования «Мирновское сельское поселение», собственник земель произвёл замену территориальной зоны участков на «земли населенных пунктов» и вида разрешенного использования «комплексное освоение в целях жилищного строительства». Затем, собственник разделил большие участки на малые без проектов планировки в нарушение ст.42 Градостроительного Кодекса РФ действующего в тот момент п.9 (Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий). На основании предоставленных материалов кадастровых работ кадастровая палата произвела регистрацию вновь образованных участков. Других действий связанных с мероприятиями по комплексному освоению земельных участков, расположенных в кадастровом квартале №..., собственник не производил.

Земельных участков для размещения школьных, дошкольных учреждений, объектов спорта, культуры, торговли, производства, дорожной, коммунальной деятельности, инженерных инфраструктур не предусматривал и не отводил земельные участки для данных нужд. Ширину земельных участков, называемых собственником улицами, оставили меньше нормы.

В соответствии с поручениями Правительства на данный массив была разработана проектная документация и в последующем в 2022 утверждены проект планировки территории и проект межевания территории и экспликация земельных участков, подлежащих частичному либо полному изъятию под объекты инженерной инфраструктуры. По Проекту земельный участок истца подпадает под частичное изъятие для улично-дорожной сети (л.д. 37-38).

Согласно экспликации земельных участков, подлежащих изъятию (этап 1) (приложение №1 к распоряжению Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 20.12.2022 №3141-од «Об утверждении документации по планировке территории, расположенной в южной части кадастрового квартала 73:21:030701 в границах села Архангельское МО «Мирновское сельское поселение») участок истца значится под номером 1523 (л.д. 47 оборот) изъятию под улично-дорожную сеть подлежит 735 кв.м. из земельного участка общей площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 73:21:030701:505. В качестве собственника указана ФИО7, в права наследования после смерти которой вступил ФИО2

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что продавцу земельного участка должно было быть известно о вышеуказанных обстоятельствах, о том, что часть земельного участка, являвшегося предметом договора купли-продажи, подлежит изъятию согласно утвержденным ППТ и ПМТ микрорайона «Зенит». О чем истец уведомлен не был.

При заключении договора купли-продажи земельного участка сторонами сделки оговорено существенное условие об отсутствии обременений и ограничений в использовании участка по целевому назначению.

Истцом приобретался земельный участок, на котором возможно в соответствии с установленным видом разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство. Таким образом, если бы покупателю изначально было известно о том, что большая часть приобретаемого земельного участка подлежит изъятию, договор не был бы заключен, поскольку такие ограничения исключают возможность использования земельного участка в тех целях, для которых он приобретался.

Указанные обстоятельства стали известны истцу лишь после заключения договора купли-продажи и обращения в МУ администрация МО «Мирновское сельское поселение».

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате уплаченных по указанному договору денежных средств, считает возможным расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №..., заключенный между ИП ФИО2 и ФИО1 14.02.2025; прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 1000 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу: <...>; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 280 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 14.02.2025.

По смыслу пунктов 1 и 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, и лишь наличие спора между сторонами относительно исполнения договора может повлечь возможность расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон при наличии предусмотренных законом условий. Досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора призван дать возможность сторонам сделки реализовать такую возможность, минуя судебное разбирательство.

Суд отмечает несоблюдение истцом досудебного порядка по заявленным требованиям и принимает позицию стороны ответчика разрешить данный спор в суде по существу, в связи с чем, в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, штрафа суд считает необходимым отказать, в том числе по основанию того, что к правоотношениям сторон спора, возникшим в результате заключения сделки купли-продажи земельного участка, приобретённого продавцом ФИО2 в порядке наследования после смерти ФИО7, положения Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" не применимы.

По мнению суда доводы стороны ответчика о том, что при заключении спорного договора продавец предоставил истцу всю имеющуюся у него информацию относительно спорного земельного участка, покупатель не был лишен возможности получить сведения о наличии зон изъятия на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости, являются несостоятельными, поскольку обязанность по предоставлению информации по договору законодательством возложена на продавца.

Иные доводы представителя ответчика судом также отклоняются, поскольку основаны на ином толковании норм материального права.

Согласно разъяснениям пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Также, суд считает необходимым обязать ФИО1 возвратить, а индивидуального предпринимателя ФИО2 принять по акту приёма-передачи земельный участок площадью 1000 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу: <...>.

Решение суда является основанием для прекращения закладной по договору купли-продажи земельного участка №... от 14.02.2025, изменения сведений в ЕГРН, восстановлении и признании права собственности ФИО2(<...> года рождения) на земельный участок, площадью 1000 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу: <...>.

Поскольку решение состоялось не в пользу ответчика, а истцом не была оплачена государственная пошлина при подаче иска, с ответчика в силу ст. 98, ст. 103 ГПК РФ в доход бюджета муниципального образования «Чердаклинский район» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9400 руб.

Руководствуясь статьями 56, 103, 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №..., заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ФИО1 14.02.2025.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 1000 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу: <...>

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) в пользу ФИО1 денежные средства в размере 280 000 рублей, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 14.02.2025.

Обязать ФИО1 возвратить, а индивидуального предпринимателя ФИО2 принять по акту приёма-передачи земельный участок площадью 1000 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу: <...>.

В удовлетворении требований ФИО1 о взыскании денежной компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, штрафа в размере 50 % от присужденной судом денежной суммы с индивидуального предпринимателя ФИО2 - отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) в доход бюджета муниципального образования «Чердаклинский район» государственную пошлину в размере 9400 руб.

Решение суда является основанием для прекращения закладной по договору купли-продажи земельного участка №... от <...>, изменения сведений в ЕГРН, восстановлении и признании права собственности ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) на земельный участок, площадью 1000 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Чердаклинский районный суд Ульяновской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья М.В. Сафиуллова

Мотивированное решение изготовлено 25.08.2025.