РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 ноября 2025 г. г. Самара
Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Пиляевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2963/25 по иску ФИО1 к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения,
установил:
ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий». В обоснование иска указывает, что 29.06.2017 г. между ООО «СК на Московском» и ООО «Сатурн» был заключён договор участия в долевом строительстве №490/М от 29.06.2017 г. с отношении, в частности, 2-хкомнатной квартиры на 9 этаже со строительным номером 736 в секции 2.2 многоквартирного жилого дома №2 (секции 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 3.3) по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе, площадью 59,55 м2. 6.03.2018 г. между ООО «Сатурн» и ООО «СК на Московском» заключено дополнительное соглашение. Цена договора долевого участия составила 1 426 460 рублей. По соглашению №59 о зачёте взаимных требований от 19.07.2018 г. обязательства ООО «СК на Московском» перед ООО «Сатурн» по договору подряда №5 от 25.05.2017 г. на сумму 2 696 800 рублей и обязательства ООО «Сатурн» перед ООО «СК на Московском» по договору участия в долевом строительстве №490/М от 29.06.2017 г. прекращаются. 10.07.2018 г. между ООО «Сатурн» и ею заключён договор №490/М-736-П уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве №490/М от 29.06.2017 г. в отношении двухкомнатной квартиры №736 на 9 этаже секции №2.2 площадью 59,55 м2. За уступку прав оплата проведена ею в полном объёме путём передачи ООО «Сатурн» векселя №00001/17 от 21.07.2017 г. на сумму 1 736 560 рублей. Согласно условиям договора долевого участия срок сдачи дома – 31.12.2019 г. Срок передачи объекта долевого строительства по акту приёма-передачи – 31.12.2019 г. Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.05.2020 г. по делу №А55- 4212/2020 ООО «Строительная компания на Московском» признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.11.2023 г. её требования включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Строительная компания на Московском» в отношении двухкомнатной квартиры со строительным номером 736, площадью 62,02 м2 на 9 этаже в секции 2.2 многоквартирного жилого дома по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе, в размере 1 426 460 рублей. 2.04.2021 г. наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о завершении строительства жилого дома по адресу: г. Самара, Кировский район, Московское шоссе, 18 км, д.2, секция 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 3.3, строительство которого осуществлялось ООО «СК на Московском». Она обратилась с заявлением о выплате возмещения. Ей выплачена компенсация в размере 2 471 807 рублей 10 копеек. Размер возмещения определялся на основании отчёта не указанного заявительницей оценщика №Н-ФЗП-02/169-19/ТЗ-50 от 18.03.2021 г. Полагает, что размер возмещения не соответствует действительной рыночной стоимости квартиры по состоянию на 2.11.2021 г. Просит взыскать с Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» солидарно недоплаченное возмещение в размере 906 830 рублей 26 копеек.
В ходе разбирательства дела истица изменила размер исковых требований, заявила дополнительные требования, просила взыскать солидарно недоплаченное возмещение в размере 1 032 371 рубля 90 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.07.2024 г. по 16.10.2025 г. в размере 249 285 рублей 08 копеек и в размере ключевой ставки ЦБ РФ до даты полной выплаты компенсации и расходы на выплату вознаграждения судебному эксперту в размере 37 500 рублей.
В судебном заседании представитель истицы по доверенности от 14.10.2023 г. ФИО2 заявленные требования поддержал.
Ответчик Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте его проведения извещён, представил письменный отзыв (л.д. 222-224), в котором иск не признал.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя истицы, суд приходит к следующему.
В ходе разбирательства дела установлено, что 4.09.2017 г. между ООО «Строительная компания на Московском» и ООО «Сатурн» был заключён договор участия в долевом строительстве от 29.06.2017 г. №190/М (л.д. 12-40) в отношении 52 квартир в доме по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе, секции №2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 3.3, общей площадью 2 887,61 м2, в том числе, в отношении двухкомнатной квартиры №736 на 9 этаже в секции №2.2 этого дома площадью 59,55 м2. Цена договора составляла 26 000 рублей за 1 м2 или 75 077 860 рублей. Срок завершения строительства дома (не срок ввода дома в эксплуатацию) по договору 30.06.2010 г., срок заключения основного договора – 31.03.2010 г.
ООО «Сатурн» оплатило застройщику цену участия в долевом строительстве 19.07.2018 г. (л.д. 42-43).
По договору цессии от 10.07.2018 г. №490/М-739-П (л.д. 45-24), заключённому 31.07.2018 г., ООО «Сатурн» уступило права требования по договору от 29.06.2017 г. №190/М в отношении указанной выше квартиры истице.
Правоспособность ООО «Сатурн» прекратилась 11.08.2023 г. в связи с исключением недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ (л.д. 238-239).
Застройщик договор не исполнил, строительство дома не осуществил.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.05.2020 г. по делу №А55-4212/2020 ООО «Строительная компания на Московском» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил §7 гл.IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.11.2023 г. по тому же делу требование истицы о передаче двухкомнатной квартиры №736 на 6 этаже в секции №2.2 площадью 62,02 м2 в доме по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе, в реестр требований участников долевого строительства ООО «Строительная компания на Московском», сумма требования – 1 426 460 рублей (л.д. 50-55).
В соответствии с п.2 ст.13.1 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» названная компания может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства. В частности Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» может на основании собственного решения осуществлять:
- финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства;
- финансирование строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по основаниям;
- финансирование подготовки проектной документации, выполнения инженерных изысканий, а также проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, необходимых для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- перечисление денежных средств застройщику, погашение требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включённых в реестр требований кредиторов, в целях обеспечения возможности передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме и (или) ином объекте строительства, строительство которых завершено, или передачи самому названной компании или аналогичной компании субъекта РФ прав на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями;
- финансирование мероприятий, связанных с возмещением застройщику стоимости его прав застройщика на выкупаемый компанией земельный участок с находящимися на нём объектами незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, в размере превышения этой стоимости над совокупным размером причитающихся участникам строительства выплат;
- оплату судебных расходов по делу о банкротстве застройщика, выплату вознаграждения арбитражному управляющему;
- выплату возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, в порядке, установленном Правительством РФ, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.
2.04.2021 г. Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства жилого дома по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе, жилой дом №2 (II пусковой комплекс).
В соответствии со ст.201.15-2-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в течение 60 дней со дня принятия Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» решения о выплате возмещения гражданам - участникам строительства Фонд обращается в суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нём объекты незавершённого строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения.
В состав имущества, права на которое передаются Фонду, при этом не включаются многоквартирный дом, дома блокированной застройки, здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено и в отношении которых судом вынесено определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, а также земельный участок, на котором расположен соответствующий объект.
В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства.
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику деньги в размере такого превышения.
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право включается в реестр требований кредиторов в составе 3 очереди.
В течение 10 дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления об указанном намерении Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд:
- расчёт суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов 1 и 2 очереди на дату направления заявления о намерении в суд;
- соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.
По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или об отказе в его удовлетворении.
В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается, в частности, соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.
Определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению.
Согласно п.3 ст.201.13 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях расчётов требования о передаче жилых помещений и (или) машино-мест и нежилых помещений участников строительства к застройщику преобразовываются в денежные требования. Договор, предусматривающий передачу жилого помещения, и (или) машино-места и нежилого помещения, считаются прекращёнными, заявление об одностороннем отказе участника строительства от исполнения указанных договоров не требуется.
Постановлением Правительства РФ от 7.10.2017 г. №1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В соответствии с п.4, 6 названных Правил граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:
а) заявление о выплате возмещения по форме, утверждённой Фондом;
б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;
в) выписку из реестра требований участников строительства о размере, составе и об очерёдности удовлетворения требований;
г) страховой номер индивидуального лицевого счёта заявителя в системе обязательного пенсионного страхования.
Выплата возмещения осуществляется за счёт имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином указанных документов (п.8 Правил).
Из материалов дела усматривается, что истица обращалась к ответчику с заявлением о выплате возмещения, заявление было получено ответчиком 24.04.2024 г. (л.д. 56). Соответственно, установленный законом срок выплаты возмещения истёк для ответчика 14.05.2024 г.
17.10.2024 г. ответчик выплатил истице возмещение в размере 2 471 807 рублей 10 копеек (л.д. 241).
Не согласившись с размером возмещения, ФИО1 обратилась с рассматриваемым иском.
Согласно п.2 ст.13 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет 3 и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более 120 м2, и рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора. Эта стоимость определяется в соответствии с отчётом оценщика, привлечённого Фондом, на дату, не на 6 месяцев опережающую дату принятия Фондом решения о выплате возмещения.
Для определения стоимости рыночной стоимости квартиры по состоянию на 2.04.2021 г. по ходатайству истицы судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Агентство экспертных исследований».
Судом получено заключение экспертизы от 29.09.2025 г. №107-509-5 (л.д. 137-205), согласно которому рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения по состоянию на 2.04.2021 г. составляет 56 500 рублей 79 копеек, стоимость квартиры – 3 364 621 рубль 75 копеек.
Суд, исследовав и оценив представленное экспертное заключение, полагает его выводы достоверными, поскольку исследовательская часть заключения содержит подробное описание экспертной работы и мотивировку выводов эксперта, квалификация эксперта подтверждена документально, суждения эксперта логичны и непротиворечивы, сведений о его заинтересованности в исходе дела не имеется. Сторонами выводы судебного эксперта не оспаривались.
Детальная методика расчёта размера возмещения приводится в п.3 приложения к Правилам выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В простейшем случае, когда жилые помещения по всем договорам участия в долевом строительстве должны были перейти в личную собственность гражданина (все коэффициенты ki равны 1), обязательства по уплате цены договора по всем договорам участия в долевом строительстве исполнены полностью (все коэффициенты mi равны 1), все жилые помещения равнозначны по удельной стоимости, т.е. рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения одинакова для всех жилых помещений (все параметры Si имеют одно и то же значение), относительно громоздкая формула из пп.«а» п.3 приложения к Правилам вырождается просто в произведение рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения на первичном рынке на общую площадь жилых помещений, подлежащих передаче гражданину, но не более, чем на 120 м2. Поскольку площадь квартиры, в отношении которой у истицы был заключён договор участия в долевом строительстве, не превышает 120 м2, размер возмещения, на которое истица имеет право, определяется из её площади по договору.
Однако определением Арбитражного суда Самарской области от 21.11.2023 г. по делу №А55-4212/2020 в реестр кредиторов ООО «Строительная компания на Московском» было включено требование истицы в отношении квартиры площадью 62,02 м2. Из текста определения неясно, на чём были основаны выводы арбитражного суда (сведений о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве не имеется), более того, в тексте определения содержится явная описка, т.к. в мотивировочной части указано, что площадь квартиры составляет 62,2 м2. Однако поскольку данное определение не пересматривалось, допущенная описка не исправлялась, суд руководствуется установленной этим судебным актом преюдицией.
Правоспособность ООО «Строительная компания на Московском» прекратилась 24.12.2024 г. на основании определения Арбитражного суда Самарской области от 14.08.2024 г. по делу №А55-4212/2020 о завершении конкурсного производства.
С учётом изложенного, размер возмещения составляет 3 504 179 рублей (56 500, 79 рубля / м2 * 62,02 м2).
Таким образом, следует признать за истицей право на недоплаченное возмещение в размере 1 032 371 рубля 90 копеек (3 504 179 – 2 471 807, 10).
На сумму невыплаченной компенсации начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ. Просрочка началась 15.05.2024 г., поэтому требование истицы о взыскании процентов за период с 27.07.2024 г. по 16.10.2025 г. подлежит удовлетворению. Размер процентов за указанный период составляет 352 074 рублей 44 копейки. Истица просит взыскать лишь часть этой суммы в размере 249 285 рублей 08 копеек, что является её правом. Суд, в силу п.3 ст.196 ГПК РФ, принимает решение по заявленным требованиям. Проценты начисляются по день уплаты долга, поэтому требование истца об их взыскании с 17.10.2025 г. до дня исполнения решения надлежит удовлетворить.
Расходы истицы на выплату вознаграждения судебному эксперту в размере 37 800 рублей, подтверждённые платёжными документами от 26.05.2025 г. (л.д. 80) и от 2.07.2025 г. (л.д. 113, 115), подлежат возмещению истице. Истица просит взыскать часть этой суммы в размере 37 500 рублей, что является её правом. Суд, в силу п.3 ст.196 ГПК РФ, принимает решение по заявленным требованиям.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОРГН 5177746100032) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) недоплаченную компенсацию за объект долевого строительства в размере 1 032 371 рубля 90 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.07.2024 г. по 16.10.2025 г. в размере 249 285 рублей 08 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности по выплате компенсации в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 17.10.2025 г. до полной выплаты компенсации, расходы на выплату вознаграждения судебному эксперту в размере 37 500 рублей и сумму уплаченной государственной пошлины в размере 23 138 рублей.
В удовлетворении исковых требований к Министерству строительства Самарской области (ОГРН <***>) отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 6.12.2025 г.
Судья (подпись) В.Ю. Болочагин
Копия верна
Судья
Секретарь