РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июля 2023 года Отрадненский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего Учаевой А.А.,

при секретаре Сидоровой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-510/2023 по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В обоснование своих исковых требований истец указала следующее.

21.07.2022 между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи 2/3 долей квартиры, согласно которому она продала ответчику в общую долевую собственность 2/3 доли в жилом помещении, общей площадью 49,3 кв.м., этаж 2, расположенном по адресу: <адрес>, принадлежащей истцу в праве личной собственности.

Нотариально сделка не заверялась.

В рамках упомянутого договора ФИО1 выступала продавцом, а ФИО4 покупателем. Пунктом 3 подписанного договора установлена цена доли в жилом помещении в размере 700 000 рублей. Указанные денежные средства покупатель обязался оплатить продавцу полностью в момент подписания настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, согласно, пункта 3 договора купли-продажи.

Договор купли-продажи покупатель подписал, но ни в Росреестре и при подписании договора купли-продажи денежные средства в размере 700 000 рублей не передал.

Истец со своей стороны все условия договора выполнила, а покупатель до настоящего времени денежные средства за 2/3 доли в жилом помещении ей не передал.

На момент заключения договора покупатель был неплатежеспособным, на что указывают его долги, размещенные в свободном доступе сети Интернет в ФССП по исполнительным документам с 2016 года и по настоящее время.

Расписка о передаче денежных средств продавцу отсутствует, доказательства наличия денежных средств у покупателя в размере 700 000 рублей в момент заключения договора отсутствуют.

Право собственности ответчик в Росреестре на 2/3 доли в жилом помещении зарегистрировал.

По факту ответчик 2/3 доли в жилом помещении не принял, услуги ЖКХ ни разу не оплатил и не оплачивает, в квартире его вещи отсутствуют.

По оплате услуг ЖКХ у него образовался большой долг. Тем самым имеет место явное нарушение условий подписанной сделки.

Перед подачей иска, покупателю было направлено предложение с инициативой добровольно расторгнуть оформленный ранее договор купли-продажи по отчуждению 2/3 доли в квартире в пятнадцатидневный срок с момента получения письма.

Почтовое уведомление подтверждает тот факт, что корреспонденция была направлена ответчику. Однако, требование со стороны ответчика осталось без внимания.

Истец просит суд расторгнуть подписанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является 2/3 доли в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 Возвратить 2/3 доли в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, ФИО1 Аннулировать запись в Росреестре о переходе права собственности на 2/3 доли в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, за ФИО4

Истец ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО4 исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Пояснил, что денежные средства на покупку квартиры были переданы ему его мамой. Договор купли-продажи был подписан сторонами в МФЦ, при подписании договора истец подтвердила факт передачи денежных средств. Если бы договор был не правильно составлен, его бы не приняли для регистрации.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании показала, что она дала денежные средства на покупку квартиры своему сыну. Купить квартиру у истца предложила сама ФИО1

Заслушав стороны, свидетеля, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи 2/3 долей квартиры, согласно которому продавец продает покупателю, а покупатель покупает в общую долевую собственность у продавца 2/3 доли в праве личной собственности в жилом помещении, общей площадью 49,3 кв.м., этаж 2, расположенном по адресу: <адрес> (п. 1 договора).

Согласно п. 2 договора от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение принадлежит продавцу на праве личной собственности.

В соответствии с п. 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная в п. 1 доля в жилом помещении, принадлежащая продавцу, оценивается и продается по соглашению сторон за денежную сумму в размере 700 000 рублей, которую покупатель оплатил продавцу полностью в момент подписания настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В силу п. 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Согласно п. 8 договора от ДД.ММ.ГГГГ настоящий договор одновременно является актом приема-передачи доли в жилом помещении.

В соответствии с п. 10 договора от ДД.ММ.ГГГГ право общей долевой собственности на долю в жилом помещении и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, в котором расположена приобретаемая доля в жилом помещении, переходит от продавца к покупателю после государственной регистрации настоящего договора в момент внесения в Единый государственный реестр прав записи о переходе права, и покупатель принимает на себя обязательства по уплате налогов на недвижимость, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого помещения, участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.

Согласно п. 11 договора от ДД.ММ.ГГГГ при подписании настоящего договора, стороны договора подтверждают, что они находятся в здравом уме и твердой памяти, действуют добровольно, не лишены дееспособности, под опекой и попечительством, под патронажем не состоят, полностью осознают суть настоящего договора, понимают его содержание, права и обязанности, вытекающие из договора, а также последствия нарушения его условий не страдают заболеваниями, в том числе психическими расстройствами препятствующими осознать суть договора, а также стороны гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, а также, что по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права, исполнять обязанности и, что заключение настоящего договора не является кабальной сделкой какой-либо из сторон.

Данный договор купли-продажи подписан сторонами, произведена государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой 2/3 доли квартиры, которое осталась без удовлетворения.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 приняла личное участие в заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выразила свою волю на заключение и государственную регистрацию указанной сделки, получила копию договора.

Договор составлен в письменной форме, согласованы условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида - цена, порядок оплаты, момент приобретения права собственности.

Из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны совершили именно сделку купли-продажи. Форма договора сторонами соблюдена. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Правовые последствия по сделке наступили, право собственности на 2/3 доли в квартире перешло от истца к ответчику. Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3 договора) подтверждается, что истец получила от ответчика 700 000 рублей в счет оплаты за проданные 2/3 доли квартиры, что стороны сделки удостоверили подписями в договоре.

То обстоятельство, что договор купли-продажи был подписан не в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, не могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи.

Договор купли-продажи был подписан сторонами и передан ими через МФЦ для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Доводы ФИО1 об отсутствии у ответчика финансовой возможности для передачи денежных средств истцу, судом отклоняются как несостоятельные.

Ответчиком представлена копия расписки о получении им от своей матери ФИО6 денежных средств.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО6 подтвердила факт передачи ею денежных средств ФИО4 в сумме 1 000 000 рублей.

Оснований не доверять показаниям свидетеля, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, у суда не имеется.

Факт наличия у ФИО6 денежных средств в сумме 1 000 000 рублей подтверждается: Соглашением об изъятии жилого помещения путем предоставления выкупной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО6 обязуется передать в общую долевую собственность Муниципалитета долю 16/38 в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, а Муниципалитет обязуется уплатить собственнику за указанное жилое помещение выкупную цену в размере 1 000 423 рубля 58 копеек; передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ; выпиской из лицевого счета, согласно которой на счет ФИО7 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ поступили денежные средства в общей сумме 1 000 423 рубля 50 копеек.

Наряду с этим, проанализировав выписку по счету ответчика, суд приходит к выводу, что ФИО4 в юридически значимый период был финансово обеспечен.

Наличие в отношении ответчика исполнительных производств, не свидетельствует о его неплатежеспособности.

Истец лично подписала договор купли-продажи, согласившись с его содержанием, и подтвердив тем самым факт оплаты ответчиком стоимости отчуждаемого имущества, доказательств с достоверностью опровергающих указанное обстоятельство ФИО1 не представлено, договор, а также право общей долевой собственности ответчика на спорное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

При заключении договора купли-продажи стороны осознавали характер совершаемых юридически значимых действий, целенаправленно заключили договор, подписали его, согласившись с его содержанием, договор прошел государственную регистрацию, право собственности покупателя на имущество зарегистрировано в установленном порядке, безденежный характер сделки достаточными и достоверными доказательствами истцом не подтвержден.

Иных письменных доказательств в подтверждение произведенных расчетов не требуется, поскольку сам договор является таким письменным доказательством. Договор подписан ФИО1 собственноручно, что не оспаривалось ею при рассмотрении дела. Таким образом, подписывая договор, ФИО1 подтвердила факт получения денежных средств от покупателя.

Согласно п. 225 Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» при государственной регистрации перехода права на основании сделки государственный регистратор прав также проверяет соблюдение существенных условий такой сделки, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, в том числе оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до такой оплаты.

Доводы истца о наличии задолженности по оплате коммунальных платежей, не могут являться основанием расторжения договора купли-продажи доли в квартире, поскольку данные долговые обязательства возникли у ответчика перед управляющей компанией, а не перед истцом.

Кроме того, ответчик предпринимает меры по погашению задолженности по коммунальным платежам, о чем свидетельствует копия кассового чека от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является 2/3 доли в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО4

Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора от 21.07.20225, соответственно не подлежат удовлетворению исковые требования о возврате 2/3 доли в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, ФИО1, аннулировании записи в Росреестре о переходе права собственности на 2/3 доли в спорном жилом помещении за ФИО4

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли- продажи недвижимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Отрадненский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.А. Учаева

В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.