Дело № 2-1954/2022 (УИД 58RS0008-01-2022-002976-63)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 ноября 2022 года г. Пенза
Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе:
председательствующего судьи Нестеровой О.В.,
при секретаре Гладковой В.О.,
с участием истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области, администрации Каменского района Пензенской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что 30.03.2018 ею по договору купли-продажи от 30.03.2018 приобретено недвижимое имущество, состоящее из жилого дома, кадастровый №, расположенного по <адрес>; земельного участка, кадастровый №, расположенного по тому же адресу. Согласно условиям договора купли-продажи от 30.03.2018 (п. 5) стоимость жилого дома и земельного участка составляет 500000 руб., из них 453026 руб. – стоимость жилого дома, 46974 руб. – стоимость земельного участка. Денежные средства на дом в размере 453126 руб. были оплачены истцом за счет заемных средств от КПК «Региональный центр микрофинансирования» Пензенское отделение (займодавец) согласно договору займа от 30.03.2018 № 6-ПН, а само недвижимое имущество передано в залог займодавцу до момента погашения займа. Указанный займ был истцом погашен в полном объеме за счет материнского капитала (государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии МК-10 № 064612), в связи с чем все обременения на приобретенные объекты недвижимости со стороны КПК были сняты. Однако согласно выписке из ЕГРН от 27.01.2022 КУВИ-001/2022-11512729 в настоящий момент на указанные объекты недвижимости существует обременение в виде ипотеки в силу закона, где лицом, в пользу которого установлено ограничение права, значится продавец Г.М.А. После подписания договора купли-продажи от 30.03.2018, а также после того, как продавцу были переданы в полном объеме денежные средства, продавец Г.М.А. в МФЦ с заявлением о снятии обременений с приобретенной истцом недвижимости не обращалась и обратиться уже не имеет возможности в связи со смертью.
На основании вышеизложенного, с учетом уточнения исковых требований, просила прекратить ипотеку в отношении жилого дома, кадастровый №, расположенного по <адрес>, и земельного участка, кадастровый №, расположенного по <адрес>
Протокольным определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 11.11.2022 к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация Каменского района Пензенской области.
Истец ФИО1, ее представитель ФИО2, допущенный к участию в деле на основании ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, уточненные исковые требования поддержали и просили удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика администрации Каменского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В поступившем письменном отзыве на исковое заявление Глава администрации Каменского района Пензенской области ФИО4 с исковыми требованиями не согласилась, полагая администрацию Каменского района Пензенской области ненадлежащим ответчиком по делу.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Пензенской области ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, полагая Управление Росреестра по Пензенской области ненадлежащим ответчиком по делу.
Представитель третьего лица КПК «Региональный центр микрофинансирования» Пензенское отделение в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Изучив материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих по делу, суд приходит к следующему.
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
К числу указанных оснований относятся договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Разновидностью последних является договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке), правовое регулирование которого определено § 3 главы 23 ГК РФ, а также Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
Согласно положениям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотекой признается залог недвижимого имущества. К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (ст. 1).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
Как установлено в судебном заседании, 30.03.2018 между Г.М.А. (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, кадастровый №, общей площадью 64,3 кв.м, расположенный по <адрес>; и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 6000 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес> (п.п. 1, 2).
Пунктом 5 указанного договора предусмотрено, что по соглашению сторон стоимость жилого дома и земельного участка составляет 500 000 руб., из них: 453026 руб. – стоимость жилого дома, 46974 руб. – стоимость земельного участка. Оплата по настоящему договору производится следующим образом: денежные средства в размере 453026 руб. будут оплачены покупателем за счет заемных средств, которые покупатель получит от КПК «Региональный центр микрофинансирования» Пензенское отделение по договору займа № 60ПН (целевой займ на приобретение жилья) от 30.03.2018, заключенного в г. Пензе между ФИО1 и КПК «Региональный центр микрофинансирования» Пензенское отделение сроком на 65 дней на жилой дом. Денежные средства в размере 46974 руб. оплачиваются за счет собственных средств за земельный участок до подписания настоящего договора.
04.04.2018 на основании вышеуказанного договора в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на указанные жилой дом и земельный участок и внесена запись об ипотеке в силу закона в пользу Г.М.А.
Судом установлено, что 13.07.2018 запись об ипотеке в пользу КПК «Региональный центр микрофинансирования» была погашена 13.07.2018.
11.05.2022 в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлениями о погашении регистрационных записей об ипотеке в отношении спорных объектов недвижимости обратился директор КПК «Региональный центр микрофинансирования».
12.05.2022 Управлением были приняты решения о возврате прилагаемых к заявлениям о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения на основании п. 5 ст. 25 закона о регистрации в связи с тем, что заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не подписаны заявителем в соответствии с законодательством РФ.
Как пояснила в судебном заседании истец ФИО1, после подписания договора купли-продажи от 30.03.2018, а также после того, как продавцу были переданы в полном объеме денежные средства, продавец Г.М.А. в МФЦ с заявлением о снятии обременений с приобретенной истцом недвижимости не обращалась и обратиться уже не имеет возможности в связи со смертью.
Указанное обстоятельство подтверждается сведениями Министерства труда, социальной защиты и демографии Пензенской области от 17.06.2022, согласно которым Г.М.А. умерла 19.03.2022.
До настоящего времени обременение не снято.
Согласно ч. 2 ст. 352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).
В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, в законе содержится прямое указание на то, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
При рассмотрении дела судом установлено, что истец полностью выполнила условия договора купли-продажи квартиры по оплате ее стоимости, но для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимо решение суда, поскольку иным способом она погашена быть не может, в связи с тем, что лицо, в пользу которого установлено обременение объектов недвижимости, Г.М.А., умерла.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с данными разъяснениями Верховного Суда РФ суд приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению путем признания обременения отсутствующим и прекращения ипотеки в отношении спорных жилого дома и земельного участка.
Поскольку Г.М.А. умерла 19.03.2022, наследников после ее смерти установить не представилось возможным в связи с чем, надлежащим ответчиком по делу является администрация Каменского района Пензенской области.
При этом суд считает необходимым исковые требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области оставить без удовлетворения в связи с тем, что Управление является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, оно не является субъектом спорных материальных правоотношений, поскольку не владеет, не пользуется, не распоряжается спорным имуществом, между истцом и Управлением отсутствуют материально-правовые отношения.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации Каменского района Пензенской области о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости удовлетворить.
Прекратить ипотеку в отношении жилого дома, площадью 64,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> и земельного участка, площадью 6000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>
Исковые требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий судья .
Мотивированное решение изготовлено 05.12.2022
Председательствующий судья .