54RS0№...-42
Дело №...
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 января 2026 г. г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе судьи Поповой М.В. при секретаре Акимовой Ю.В. рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №...864 и по исковому заявлению ФИО1 к администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании права собственности.,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области, в котором просила возложить на департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 200 кв.м., расположенного по адресу <адрес>
В обоснование иска указано, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ во владении и пользовании истца находится земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 200 кв.м., с местоположением: <адрес>, с видом разрешенного использования: магазины.
В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (Утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ N П/0412) ВРИ магазины предусматривает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.
Истец, реализуя свое право в рамках договора аренды без разрешения на строительство, начал строительство здания магазина, строительство, которого в настоящее время не завершено.
В соответствии с техническим планом здания на земельном участке с кадастровым номером №... расположен объект незавершенного строительства - нежилое здание, общей площадью 143,4 кв.м, готовность - 30 %, год начала строительства 2021.
В настоящее время истец намерена завершить строительство магазина, для чего ей необходимо продлить действие договора аренды земельного участка, что без регистрации права собственности на объект недвижимости сделать невозможно.
Строительство здания магазина было согласовано арендодателем при предоставлении земельного участка, условиями договора аренды, согласно которого участок был предоставлен под размещение магазина.
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Новосибирского района Новосибирской области, в котором просила признать право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 143,4 кв.м., степень готовности 30%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №...
В обоснование иска указано, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ во владении и пользовании истца находится земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 200 кв.м., с местоположением: <адрес>, с видом разрешенного использования: магазины.
В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (Утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ N П/0412) ВРИ магазины предусматривает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.
Истец, реализуя свое право в рамках договора аренды без разрешения на строительство, начал строительство здания магазина, строительство, которого в настоящее время не завершено.
В соответствии с техническим планом здания на земельном участке с кадастровым номером №... расположен объект незавершенного строительства - нежилое здание, общей площадью 143,4 кв.м, готовность - 30 %, год начала строительства 2021.
В настоящее время истец намерена завершить строительство магазина, для чего ей необходимо продлить действие договора аренды земельного участка, что без регистрации права собственности на объект недвижимости сделать невозможно.
Для заключения дополнительного соглашения о продлении действия вышеуказанного договора аренды необходимо зарегистрировать право собственности на незавершенный строительством объект.
Истец обращалась в Управление Росреестра по НСО с заявлением о регистрации права собственности на незавершенный строительством объект - здание магазина, однако кадастровый учет и регистрация права собственности были приостановлены в связи с тем, что срок действия договора аренды истек.
Таким образом, истец не может во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на спорный объект, в связи с чем вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав.
Как следует из экспертного заключения, объект незавершенного строительства в границах земельного участка с кадастровым номером №... соответствует санитарным, пожарным и строительным нормам и правилам, не несет угрозу жизни и здоровья граждан, а также не нарушает права и законные интересы третьих лиц.
Строительство здания магазина было согласовано арендодателем при предоставлении земельного участка, условиями договора аренды, согласно которого участок был предоставлен под размещение магазина.
Таким образом, истцом соблюдены требования, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды, однако указанное заявление по существу не рассмотрено, свою позицию о согласии или отказе в продлении договора аренды департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области не выразил.
Определением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ в одно производство объединены гражданские дела по исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №... и по исковому заявлению ФИО1 к администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании права собственности.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель ФИО1 ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, дав пояснения аналогичные доводам, изложенным в исковых заявлениях.
Представитель администрации Новосибирского района Новосибирской области в судебном заседании иск не признала, в обоснование возражений пояснила, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, поскольку на возведенный объект отсутствует разрешение на строительство, имеются нарушения градостроительных норм, арендные отношения с департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области прекращены.
Представителем администрации Новосибирского района Новосибирской области представлен отзыв на исковое заявление.
Представитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в судебное заседание не явился, департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Представителем департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано, что на возведенный объект отсутствует разрешение на строительство, имеются нарушения градостроительных норм.
Выслушав пояснения представителя истца, представителя администрации Новосибирского района Новосибирской области, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, на основании договора аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ во владении и пользовании истца находится земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 200 кв.м., с местоположением: <адрес>, с видом разрешенного использования: магазины.
В соответствии с п. 5.1.1, п. 5.1.4 договора аренды арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, возводить объекты капитального строительства в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (Утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ N П/0412) вид разрешенного использования магазины предусматривает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.
На земельном участке с кадастровым номером №... истцом возведен объект незавершенного строительства - нежилое здание, общей площадью 143,4 кв.м, готовность - 30 %, год начала строительства 2021, что подтверждается техническим планом здания.
Согласно техническому заключению №....25, выполненному ИП ФИО3, по результатам технического обследования строительных конструкций объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу <адрес> <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером №...:864 установлено, что степень готовности объекта – 30%, фактическая площадь 143,4 кв.м., фундаменты – бетонные ленточные, наружные и внутренние стены – блоки ФБС по ГОСТ 13579-2018, кирпичная кладка по ГОСТ 530-2012, пеноблоки по ГОСТ 57334-2016; перекрытия – сборные железобетонные плиты по ГОСТ 9561-2016; перекрытие (чердачное) - отсутствует; перемычки – стальные, крыша – отсутствует, заполнение оконных, дверных проемов - отсутствует; инженерные сети – отсутствуют. Строительные конструкции объекта обследования находятся в работоспособном состоянии, дальнейшая безопасная и надежная эксплуатация объекта обследования – полностью обеспечивается и не несет угрозу здоровья и жизни граждан. Техническое состояние объекта обследования оценивается как «хорошее» и соответствует требованиям.
ИП ФИО3 является членом саморегулируемой организации Ассоциация Саморегулируемая организация «Межрегионпроект» (СРО-П-161-09092010), прошел обучение в ФАУ «РосКапСтрой» по программе «Проектирование зданий и сооружений. Обследование строительных конструкций зданий и сооружений».
В соответствии с Правилами землепользования и застройки Боровского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (утвержденные Приказом Министерства строительства Новосибирской области №... от ДД.ММ.ГГГГ), земельный участок с кадастровым номером №..., расположен в территориальной зоне - Зона объектов торговли (ОМТ), вид разрешенного использования земельного участка - «Магазины (4.4)», предельный минимальный отступ составляет - 3 метра, максимальная площадь застроенной территории составляет - 50%.
Согласно заключению кадастрового инженера ФИО4 после геодезических измерений, по результатам которых была подготовлена «Схема расположения объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером №...», было установлено, несоблюдение минимального отступа с северо-восточной и юго-западной сторон земельного участка до объекта незавершенного строительства. В ЕГРН отсутствуют сведения о земельных участках, границы которых являются смежными для земельного участка с кадастровым номером №..., следовательно, несоблюдение минимальных отступов до объекта незавершенного строительства никак не затрагивает нрава и законные интересы физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Площадь земельного участка с кадастровым номером №... по сведениям ЕГРН составляет 200 кв. м. Площадь застройки земельного участка с кадастровым номером №..., составляет - 95 кв. м.. что в процентном соотношении составляет 47.5 % общей плошали земельного участка с кадастровым номером №..., не превышает установленный максимальный процент застройки, установленный Правилами землепользования и застройки Боровского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (утвержденные Приказом Министерства строительства Новосибирской области №... от ДД.ММ.ГГГГ). Выявленное несоответствие предельного минимального отступа до границ земельного участка с северо-восточной и юго-западной стороны возможно посредством заключения соглашения о перераспределении земель, относящихся к разграниченной государственной собственности и земельного участка с кадастровым номером №... так как смежные земельные участки, а также земли, занятые объектами капитального строительства, принадлежащими физическим и юридическим лицам отсутствуют.
Согласно акту полевого обследования, выполненного начальником отдела кадастровых работ ФИО5, земельный участок не огорожен, доступ не ограничен. Строящийся объект расположен на расстоянии менее 2-х метров от границы земельного участка, что не соответствует требованиям градостроительного зонирования данной территориальной зоны. Смежные земельные участки отсутствуют, наличие объектов капитального строительства вблизи обследуемой территории не установлено.
Приказом министерства строительства Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №... отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №... в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка с 3 метров до 1,5 метров с северо-восточной и юго-западной сторон земельного участка в целях строительства магазина, на основании подпункта «ф» пункта21 административного регламента, а именно конфигурация земельного участка является благоприятной для застройки.
Истец обращалась в Управление Росреестра по НСО с заявлением о регистрации права собственности на незавершенный строительством объект - здание магазина, однако кадастровый учет и регистрация права собственности были приостановлены в связи с тем, что срок действия договора аренды истек.ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды, однако указанное заявление по существу не рассмотрено.Статья 222 ГК РФ предусматривает, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. По смыслу ст. 222 ГК РФ нормы о самовольной постройке применяются лишь к объектам, отвечающим признакам недвижимого имущества, и возникновение права собственности на самовольную постройку возможно лишь при условии, что лицо, осуществившее такую постройку, должным образом оформило землеотвод при отсутствии нарушений законных интересов других лиц (собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости) и с соблюдением гарантий, исключающих наличие угрозы жизни и здоровью граждан. Согласно абзацу второму пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору. Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации исполь-зование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Анализ исследованных судом материалов дела свидетельствует о том, что строительство незавершенного строительством объекта – магазина расположенного на земельном участке с кадастровым номером №... площадью 200 кв.м., расположенного по адресу Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, осуществлялось на земельном участке, предоставленном истцу во временное владение и пользование в целях строительства. Истец использовал земельный участок по целевому назначению.Как установлено судом и кадастровыми инженерами, текущее расположение спорного объекта недвижимости не соответствует требованиям градостроительных нормативов, строящийся объект расположен на расстоянии менее 2-х метров от границы земельного участкаОднако, как, отметили кадастровые инженеры, смежные земельные участки отсутствуют, наличие объектов капитального строительства вблизи обследуемой территории не установлено, соответственно противопожарные нормы выполняются. Суд соглашается с выводами кадастровых инженеров, поскольку размер не соблюденного отступа до границ земельного участка незначительный. Кроме того, при строительстве спорного объекта соблюдены строительные нормы.Истец в настоящее время лишена возможности оформить свое право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 143,4 кв.м., степень готовности 30%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №... по не зависящим от нее обстоятельствам, возведение ею объекта не противоречит требованиям закона и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании за истцом права собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 143,4 кв.м., степень готовности 30%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №...864.В соответствии со статьей 39.8 Земельного кодекса, устанавливающей особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Основные положения, регулирующие отношения из договора аренды, предусмотрены Гражданским кодексом РФ. В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ). Между тем, специальным нормативно-правовым актом, которым по отношению к Гражданскому кодексу РФ является Земельный кодекс РФ, определены особенности регулирования правоотношений, непосредственно связанных с землепользованием. Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. В частности, положением подпункта 10 пункта 2 указанной статьи установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ закреплено правило о том, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Однако и из этого правила имеются исключения. Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из перечисленных в указанной статье оснований, в том числе, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства (пункт 4).
Анализ вышеприведенных специальных правовых норм, регулирующих земельные отношения, с учетом подтвержденного материалами дела обстоятельства исполнения ФИО1 условий договора аренды в виде возведения на предоставленном для этих целей земельном участке магазина, строительство которого в настоящее время не завершено (степень готовности 30%), а также факта отсутствия со стороны уполномоченного органа действий по предъявлении в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка требования об изъятии незавершенного строительством объекта, расположенного на этом участке, позволяет сделать вывод о том, что ФИО1 имеет право на однократное заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов для завершения строительства.
В силу ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Между тем, как указывалось выше, к спорным правоотношениям, связанным с землепользованием, должны применяться специальные нормы, закрепленные в Земельном кодексе РФ, которыми не предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка на неопределенный срок (статья 39.8 ГК РФ).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.
При этом в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, срок аренды такого земельного участка не может превышать трех лет (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ).
Таким образом, при возникновении по вышеприведенным основаниям у ФИО1 права на однократное предоставление ей в аренду земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, новый срок аренды земельного участка не может превышать трех лет.
Руководствуясь ст.ст. 194,198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 143,4 кв.м., степень готовности 30%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №...
Возложить на департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 200 кв.м., расположенного по адресу <адрес> сроком на 3 года для завершения строительства.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья - М.В. Попова