Решение по делу № 2-268/2025 от 23.05.2025 - о прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, взыскании денежных средств.

мотивированное решение изготовлено 23.05.2025

дело № 2-268/2025

66RS0007-01-2024-005898-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 07 мая 2025 года

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Тарасюк Ю.В.,

при помощнике судьи Брылуновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Екатеринбурга о прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, взыскании денежных средств,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику о прекращении права собственности на нежилое помещение общей площадью 166,1 кв.м, расположенное по адресу: г <адрес> (кадастровый №), признании за ответчиком права собственности на данное нежилое помещение, взыскании с ответчика в пользу истца в счет выкупной цены сумму - 13 208 000 рублей.

В обоснование указал, что является собственником нежилого помещения по адресу: г <адрес> (кадастровый №). Постановлениями Администрации города Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, а жильцы дома - подлежащими отселению. Действий по выкупу у истца нежилого помещения ответчик не предпринимает, сославшись на отсутствие законодательного урегулирования процедуры изъятия нежилых помещений в аварийных домах. Согласно отчету независимого оценщика, стоимость нежилого помещения составляет 13 208 000 рублей. Таким образом, имеются правовые основания для обязания ответчика к принудительному изъятию нежилого помещения истца.

В судебное заседание истец, будучи надлежаще извещенным, в том числе публично, посредством размещения информации о месте и времени рассмотрения дела на сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга, не явился.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал.

Представитель третьего лица ООО «Алфьа – М», будучи надлежаще извещенным, в том числе публично, посредством размещения информации о месте и времени рассмотрения дела на сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга, не явился.

С учетом мнения представителя ответчика и положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело по существу при данной явке.

Заслушав в процессе рассмотрения дела объяснения участников процесса, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что многоквартирный дом по адресу: г <адрес> расположен на земельном участке площадью 3 159 кв.м (кадастровый №.

С ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 166,1 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г <адрес> (кадастровый №).

Нежилое помещение по указанному адресу обременено правом аренды ООО «Альфа – М» с ДД.ММ.ГГГГ на срок 15 лет, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 104-105).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка площадью 3 159 кв.м с кадастровым номером №, а также жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 208).

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, к спорным правоотношениям сторон по аналогии закона подлежат применению нормы, регулирующие сходные отношения, а именно положения пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Такой подход призван обеспечить равную защиту прав собственников жилых и нежилых помещений в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу, поскольку противоположная позиция влечет лишение собственника права использования, владения и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом.

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

По смыслу положений подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

В силу положений части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации и статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации обязательным условием принудительного изъятия имущества для муниципальных нужд является предоставление собственнику предварительного равноценного возмещения, в объем которого в случае изъятия земельного участка в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В связи с этим уполномоченный орган должен принять решение об изъятии путем выкупа как земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке, а при несогласии правообладателя с размером компенсации последний вправе обратиться в суд с требованием о выкупе имущества или о взыскании денежных средств в счет выкупной цены.

Из положений статей 56.6 и 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что соответствующее решение об изъятии объектов недвижимости, расположенных на изымаемом земельном участке, должно применяться в отношении всех собственников, а не только отдельных правообладателей - собственников жилых помещений.

Изъятием нежилого помещения, расположенного в доме признанном аварийным и подлежащем сносу без соответствующей предварительной компенсации будут нарушены права собственника помещения на равноценное возмещение как на изымаемый земельный участок, так и нежилое помещение.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и то, что аварийный многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, позволяет собственнику такого помещения по своему выбору требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.

В спорной ситуации многоквартирный дом по адресу: <...>, признан аварийным и подлежащим сносу, принято решение об изъятии земельного участка под домом и жилых помещений в нем.

В нарушении требований об одновременном изъятии земельного участка и расположенных на нем всех объектов недвижимости орган местного самоуправления не принял решения об изъятии нежилых помещений в аварийном доме по вышеуказанному адресу, не направил истцу проект соглашения о выкупе.

Указанное бездействие Администрации по выкупу для муниципальных нужд нежилого помещения в аварийном доме, противоречит закону и нарушает права истца, которые признаются равными с правами собственников жилых помещений такого дома, однако вследствие длительного бездействия ответчика приобретают формальный характер, и предполагают лишь наличие зарегистрированного права в отсутствие возможности использования помещения по целевому назначению.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017, несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия помещения, установленной статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не препятствует собственнику данного помещения требовать в связи с изъятием выплаты возмещения, что и является предметом заявленных исковых требований.

При таком положении требования истца о принудительном выкупе нежилого помещения в аварийном доме являются надлежащим способом защиты прав собственника и не являются преждевременными, направленными на получение преимуществ перед собственниками жилых помещений, доводы ответчика об обратном не обоснованы.

Суд приходит к выводу о необходимости принудительного выкупа с прекращением права собственности истца на нежилое помещение общей площадью 166,1 кв.м, расположенное по адресу: г <адрес> (кадастровый №) и признания за муниципальным образованием «город Екатеринбург» права собственности на данное нежилое помещение.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Указанный в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

Подпунктом "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно представленному истцом отчету специалиста ООО «Областной центр оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 166,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый №), с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и земельного участка под ним составляет 13 208 000 рублей, размер убытков в связи с изъятием - 1 312 000 рублей.

В связи с возникшим спором сторон о размере выкупной цены изымаемого жилого помещения по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения эксперта ООО «Профи Апрайс» ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ, по результатам судебной оценочной экспертизы, выкупная цена изымаемого нежилого помещения составляет 12 882 600 рублей и включает рыночную стоимость нежилого помещения - 6 484 562 рублей, рыночная стоимость доли собственника в праве собственности на земельный участок под домом – 1 712 903 рубля, рыночная стоимость доли собственника в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома - 2 446 985 рублей, убытки собственника в связи с не проведением в доме капитального ремонта – 1 590 550 рублей, расходы на поиск другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него – 315 600 рублей, расходы по оформлению права собственности на другое помещение – 2 000 рублей, убытки, причиненные в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, - 330 000 рублей.

При определении выкупной цены суд считает необходимым руководствоваться данным экспертным заключением, поскольку оно составлено компетентным лицом, оценка наиболее приближена к существующим на момент рассмотрения дела расценкам на рынке недвижимости, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупрежден. Наличие прямого или косвенного интереса данного эксперта в результатах рассмотрения данного дела не установлено.

Суд при разрешении настоящего спора не принимает во внимание представленный истцом отчет специалиста ООО «Областной центр оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ, об оценке выкупной цены изымаемого нежилого помещения как утративший свою актуальность с учетом давности его составления - практически год назад.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В силу статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования приведенных норм, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома сохраняется до момента исполнения в том случае, если необходимость проведения такого ремонта имела место на момент первой приватизации помещений в данном доме и при этом наймодатель не исполнил возложенную на него обязанность. В том случае, если на момент первой приватизации жилого помещения многоквартирный дом не нуждался в проведении капитального ремонта, то в дальнейшем собственники жилых помещений обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 ФЗ от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

По делу установлено, что жилой дом по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ года постройки.

Первый договор приватизации жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, заключен ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 14).

По данным ЕМУП «БТИ», степень физического износа жилого дома по адресу: <адрес> составила на ДД.ММ.ГГГГ – 21%, на ДД.ММ.ГГГГ – 36%, на ДД.ММ.ГГГГ – 40%, на ДД.ММ.ГГГГ – 48%, на ДД.ММ.ГГГГ – 45%, на ДД.ММ.ГГГГ – 40%.

Судом установлено, что в период с момента ввода в эксплуатацию и до 2016 года капитальный ремонт в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу не проводился, соответствующих доказательств в деле нет.

По сообщению Регионального фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области, впервые дом капитально отремонтирован в ДД.ММ.ГГГГ году, выполнены работы по ремонту крыши, подвальных помещений, системы водоотведения, систем горячего и холодного водоснабжения, системы электроснабжения, фасада. Выполнение указанных работ согласно заключению эксперта ООО «Профи Апрайс» ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ, повлекло уменьшение процента износа дома в период с ДД.ММ.ГГГГ года с 45% до 40%.

Между тем, спустя семь лет после завершения вышеуказанного капитального ремонта, а именно, в ДД.ММ.ГГГГ году многоквартирный дом признан аварийным, что свидетельствует о несвоевременности и неэффективности принятых мер по выполнению капитальных работ. Это стало возможным вследствие бездействия наймодателя по капитальному ремонту за весь предшествующий период, которое продолжалось с момента ввода дома в эксплуатацию и до первой приватизации квартиры - 38 лет и привело к значительному износу дома, составившему 48%.

Таким образом, бездействие, выразившееся в непроведении капитального ремонта дома, привело к накоплению физического износа конструктивных элементов здания, в связи с чем правовые основания для включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома имеются.

Доводы представителя ответчика об отсутствии доказательств снижения уровня надежности здания ввиду бездействия администрации, а также о том, что капитальный ремонт многоквартирного дома должен был выполнить предыдущий балансодержатель, не освобождает истца от обязанности производить капитальный ремонт данного жилого дома с момента передачи его в муниципальную собственность, а в случае бездействия - компенсировать собственнику соответствующие расходы при изъятии.

Суд определяет выкупную цену изымаемого у истца нежилого помещения в размере 12 882 600 рублей, которая включает рыночную стоимость нежилого помещения - 6 484 562 рублей, рыночную стоимость доли собственника в праве собственности на земельный участок под домом – 1 712 903 рубля, рыночную стоимость доли собственника в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома - 2 446 985 рублей, убытки собственника в связи с не проведением в доме капитального ремонта – 1 590 550 рублей, расходы на поиск другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него – 315 600 рублей, расходы по оформлению права собственности на другое помещение – 2 000 рублей, убытки, причиненные в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, - 330 000 рублей.

По приведенным мотивам суд удовлетворяет исковые требования истца к ответчику в части требований о прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, в полном объеме, в части требований о взыскании денежных средств за изымаемое жилое помещение - частично.

Суд прекращает право собственности ФИО1 на нежилое помещение общей площадью 166,1 кв.м, расположенное по адресу: г <адрес> (кадастровый №).

Суд признает право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на нежилое помещение общей площадью 166,1 кв.м, расположенное по адресу: г <адрес> (кадастровый №).

Суд присуждает к взысканию с муниципального образования «город Екатеринбург» в пользу ФИО1 в счет выплаты выкупной цены за нежилое помещение денежную сумму 12 882 600 рублей.

Доводы ответчика об истечении строка исковой давности по заявленному иску не обоснованы. О нарушении своих прав собственника истец должен был узнать не ранее даты принятия решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и не включения помещения истца в состав изымаемого имущества - ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на дату предъявления настоящего иска в суд трехлетний срок исковой давности по заявленному иску не пропущен.

В удовлетворении остальной части исковых требований истца к ответчику о взыскании денежных средств в счет выкупной цены за изымаемое жилое помещение суд отказывает, в связи с необоснованностью.

В силу положений налогового законодательства органы местного самоуправления от уплаты государственной пошлины освобождены независимо от процессуального статуса по делу. При таком положении правовых оснований для взыскания с ответчика государственной пошлины в бюджет, суд не находит (статья 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (СНИЛС №) к Администрации г. Екатеринбурга в части требований о прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, удовлетворить, в части требований о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение общей площадью 166,1 кв.м, расположенное по адресу: г <адрес> (кадастровый №).

Признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на нежилое помещение общей площадью 166,1 кв.м, расположенное по адресу: г <адрес> (кадастровый №).

Взыскать с муниципального образования «город Екатеринбург» в пользу ФИО1 в счет выплаты выкупной цены за нежилое помещение денежную сумму 12 882 600 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к Администрации г. Екатеринбурга о взыскании денежных средств в счет выплаты выкупной цены за нежилое помещение - отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.

Председательствующий Ю.В. Тарасюк