Дело № 3а-100/2022

55OS0000-01-2021-000530-52

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Зварич Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 сентября 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Молния» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Молния» (далее – ООО «ФК «Молния», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером , общей площадью кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 112 м по направлению на восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: . (т. 3 л.д. 68-71)

Также административный истец являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером , общей площадью кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 61 м по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: .

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21 октября 2021 года (зарегистрирован 12 ноября 2021 года) арендатором указанного земельного участка является общество с ограниченной ответственностью «Прогресс» (далее – ООО «Прогресс»). (т. 3 л.д. 72-75)

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года для земельного участка с кадастровым номером составляет рублей, с кадастровым номером – рублей. (т. 3 л.д. 76, 77)

На основании отчетов об оценке № 67/21 от 20 августа 2021 года, № 68/21 от 6 сентября 2021 года, выполненных ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (оценщик ФИО1), общество 28 сентября 2021 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами , в размере их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке № 67/21 от 20 августа 2021 года, № 68/21 от 6 сентября 2021 года. (т. 3 л.д. 161-162, 163-164, 170-171, 172-173, )

Решениями бюджетного учреждения от 14 октября 2021 года №№ , в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано. (т. 3 л.д. 166-169, 175-178)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение арендных платежей, общество 7 декабря 2021 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами , в размере их рыночной стоимости. (т. 1 л.д. 5-7)

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решения бюджетного учреждения незаконными и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости рублей согласно заключению судебной экспертизы. (т. 4 л.д. 106)

В судебном заседании директор ООО «ФК «Молния» ФИО2, представитель административного истца ФИО3 заявленные требования поддержали.

Представитель бюджетного учреждения ФИО4 возражал против удовлетворения административных исковых требований, считал, что в случае признания решений бюджетного учреждения законным, административный истец должен повторно обратиться в бюджетное учреждение с новыми отчетами об оценке. (возражения – т. 3 л.д. 103-106)

Представители Администрации города Омска, Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, ООО «Прогресс» при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовали. (отзыв – т. 2 л.д. 230-231)

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

БУ «Омский центр КО и ТД» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 3 л.д. 107-116)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами , является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 28 сентября 2021 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2021 года, земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости по состоянию на 30 апреля 2021 года. К заявлениям приложены отчеты об оценке от 6 сентября 2021 года № 68/21, от 20 августа 2021 года № 67/21. (т. 1 л.д. 48-239, т. 2 л.д. 2-195, т. 3 л.д. 161-162, 163-164, 170-171, 172-173)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

14 октября 2021 года бюджетным учреждением приняты решения № , № об отказе в установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Согласно решениям в отчетах выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости. Так, имеются нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку содержание отчетов вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Кроме того, по мнению бюджетного учреждения в отчете № 67/21 от 20 августа 2021 года допущены нарушения пп. «б» п. 22 ФСО № 7, поскольку в качестве объектов-аналогов подлежат использованию объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимости с ним по ценообразующим факторам (т. 3 л.д. 166-169, 175-178)

Указанные решения были приняты по итогам рассмотрения заявлений административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости 14 октября 2021 года, решение принято единогласно. (т. 4 л.д. 124-125)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты № 67/21 от 20 августа 2021 года, № 68/21 от 6 сентября 2021 года, подготовленные ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (оценщик ФИО1). (т. 1 л.д. 48-239, т. 2 л.д. 2-195)

В соответствии с представленными отчетами рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 30 апреля 2021 года составила рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 1 сентября 2021 года составила рублей.

Определением Омского областного суда от 2 февраля 2022 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки отчетов № 67/21 от 20 августа 2021 года, № 68/21 от 6 сентября 2021 года на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также наличия в отчетах нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения; при наличии нарушений, определить рыночную стоимость земельных участков с кадастровым номером по состоянию на 1 сентября 2021 года, с кадастровым номером по состоянию на 30 апреля 2021 года. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 3 л.д. 183-190)

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № от , согласно которому:

- отчет ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» № 67/21 от 20 августа 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, в частности: 1) в тексте отчета отсутствует дата осмотра, при наличии данных о проведенном осмотре оцениваемого земельного участка (фотографии объекта оценки) – несоответствие п. 5 ФСО № 7; 2) имеющиеся в отчете предоставленные копии документов (выписка ЕГРН), заказчиком оценки не заверены – несоответствие п. 12 ФСО № 3; 3) «Справка об имеющихся коммуникациях на земельном участке от 20 августа 2021 года» в отчете отсутствует, то есть проверить наличие обеспеченности коммуникациями участка невозможно – нарушение п.п. 5, 10, 12 ФСО № 3; 4) в соответствии с фактическим и наиболее эффективным использованием, части земельного участка с кадастровым номером относятся к разным сегментам: «Транспорт» и «Предпринимательство», в исследуемом отчете объект оценки отнесен только к сегменту «Транспорт» - несоответствие требованиям п. 20 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3; 5) в качестве аналога № 1 в отчете принят застроенный земельный участок с кадастровым номером – несоответствие требованиям п. 22 «б» ФСО « 7;

- отчет ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» № 68/21 от 6 сентября 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, в частности: 1) в тексте отчета отсутствует дата осмотра, при наличии данных о проведенном осмотре оцениваемого земельного участка (фотографии объекта оценки) – несоответствие п. 5 ФСО № 7; 2) имеющиеся в отчете предоставленные копии документов (выписки из ЕГРН), заказчиком оценки не заверены – несоответствие п. 12 ФСО № 3; 3) в расчет неверно принята цена предложения земельного участка с кадастровым номером (объекта-аналога № 1), неактуальная на дату оценки, что не соответствует требованиям п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- в отчете № 67/21 от 20 августа 2021 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № от 14 октября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Замечание № 2 обосновано: не указана дата осмотра объекта оценки, на фотографиях дата и время также не указаны. Замечание № 7 обосновано, в отчете отсутствует «Справка об имеющихся коммуникациях на земельном участке от 20 августа 2021 года», то есть проверить наличие обеспеченности коммуникациями участка невозможно;

- в отчете № 68/21 от 6 сентября 2021 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № от 14 октября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Замечание № 2 обосновано: не указана дата осмотра объекта оценки, на фотографиях дата и время также не указаны. Замечание № 3 обосновано: в разделе 8.3 отчета неверно указан год издания сборника: «Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости <...>», взамен «2 квартал 2021 года», при этом сведения, приведенные в отчете, соответствуют данным, приведенным в сборнике «Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости <...>», соответственно, имеет место формальное нарушение (описка, опечатка), не влияющее на конечный результат оценки. Замечание № 4 обосновано: даты обновления объявлений по аналогам №№ 2, 3, 4, 5, 6, указанные в таблице № 16 на страницах 35-36 отчета, не подтверждаются скриншотами, представленными в Приложении 5 «Информация о сравнимых объектах», при этом информация о характеристиках объектов №№ 2, 3, 4, 5, 6, приведенная в отчете и существенным образом влияющая на стоимость, актуальна на дату оценки и подтверждается действующими ссылками на интернет-источники, соответственно, имеет место формальное нарушение, не влияющее на конечный результат оценки. Замечание № 5 обосновано: в таблице 46 допущена ошибка в нумерации объектов (пропущены номера 5 и 6), то есть при представленных восьми объектах, указаны аналоги №№ 9, 10; в таблице № 46 в качестве аналога № 10 приведен земельный участок с кадастровым номером , тогда как, согласно информации, указанной на странице 71 отчета, данный объект не принят в расчет в качестве объекта-аналога «по причине наличия улучшений на земельном участке»;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 1 сентября 2021 года составляет рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 30 апреля 2021 года составляет рублей (т. 4 л.д. 13-96)

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № 854/2-4 от 19 августа 2022 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленных административным истцом отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года. (т. 4 л.д. 13)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленные отчеты об оценке № 67/21 от 20 августа 2021 года, № 68/21 от 6 сентября 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствуют, имелись основания для отказа в удовлетворении заявлений, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами , в размере рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчетах об оценке, которые были предметом рассмотрения обжалуемых решений, в случае их несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Расчет рыночной стоимости земельных участков в экспертном заключении № 854/2-4 от 19 августа 2022 года произведен с применением сравнительного подхода с обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оспариваемые объекты, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на 30 апреля 2021 года (земельный участок с кадастровым номером ), 1 сентября 2021 года (земельный участок с кадастровым номером ).

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в заключении, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.

При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объектов недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорных земельных участков на основании указанного экспертного заключения.

Доводы бюджетного учреждения о невозможности установления кадастровой стоимости в размере рыночной в случае отказа в удовлетворении требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным не могут быть приняты во внимание, поскольку несмотря на факультативный и производный характер данного требования с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, возможность его разрешения по существу не поставлена в зависимость от отказа либо удовлетворения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Также суд исходит из того, что отказ в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в данном случае не достигнет цели восстановления нарушенных прав и законных интересов административного истца, предусмотренных статьей 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявлений следует считать 28 сентября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 1 сентября 2021 года в размере его рыночной стоимости рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 30 апреля 2021 года в размере его рыночной стоимости рублей.

Датой подачи заявлений считать 28 сентября 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Молния» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 22 сентября 2022 года.