Решение по делу № 2-2210/2022 от 17.03.2023 - о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, признании права отсутствующим, возложении обязанности.

Дело № 2-267/2023

УИД 76RS0017-01-2022-002573-54

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 17 марта 2023 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 21 февраля 2023 года

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Коршуновой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, признании права отсутствующим, возложении обязанности,

установил:

23.08.2021 между Администрацией ЯМР в лице МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен Договор №308 аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона (далее по тексту – Договор №308 - л.д. 11-12). На основании указанного Договора №308 арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1760 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок №9а (далее по тексту – ЗУ:988). Договор №308 заключен на срок с 23.08.2021 по 22.08.2041, зарегистрирован в ЕГРН 14.09.2021.

08.02.2022 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства, расположенный на ЗУ:988, площадь застройки – 90 кв.м., степень готовности – 10%, кадастровый номер 76:17:106101:1008 (далее по тексту – Объект незавершенного строительства), что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 56-57).

01.03.2022 между ФИО2 (даритель) и ФИО1 (одаряемый) заключен Договор дарения (л.д. 61), на основании которого право собственности на Объект незавершенного строительства перешло к ФИО1 (зарегистрировано в ЕГРН 10.03.2022) (л.д. 59).

17.03.2022 между ФИО2 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключено Соглашение о переуступке прав и обязанностей по Договору №308 (далее по тексту – Соглашение о переуступке - л.д. 62), которое зарегистрировано в ЕГРН 31.03.2022.

17.08.2022 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на двухэтажный жилой дом общей площадью 146,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на ЗУ:988 (далее по тексту – Жилой дом), который ранее являлся Объектом незавершенного строительства (л.д. 66-68).

07.09.2022 между КУМИ Администрации ЯМР (продавец) и ФИО1 заключен Договор купли-продажи №32 (далее – Договор №32 – л.д. 63-64) в отношении ЗУ:988. На основании указанного Договора №32 19.09.2022 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на ЗУ:988 (л.д. 49).

МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2. Просило (л.д. 8):

- признать недействительной сделкой Соглашение о переуступке, применить последствия ее недействительности,

- признать зарегистрированное право аренды ФИО1 на ЗУ:988 отсутствующим,

- обязать ФИО1 возвратить ЗУ:988 во владение и пользование ФИО2

В обоснование иска указано, что в соответствии с п. 2.4.7 Договора №308, п. 7 ст. 448 ГК РФ арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Права аренды не могли быть переданы ФИО1 на основании Соглашения о переуступке, Соглашение о переуступке противоречит указанным требованиям закона, ничтожно в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, как посягающее на публичные интересы.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 заявленные требования поддержал. Пояснил, что цель иска – в недопущении регистрации Управлением Росреестра по Ярославской области аналогичных сделок в будущем. Право собственности ФИО1 на Жилой дом, на ЗУ:988, Договор №32 истец не оспаривает.

Ответчик ФИО2, являющийся также представителем ФИО1 по доверенности, представитель ФИО2 по доверенности – ФИО4 против удовлетворения иска возражали. Считали, что указанные сделки требованиям закона не противоречили.

В судебное заседание не явились: ответчик ФИО1; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Росреестра по Ярославской области, УГИЗО Администрации ЯМР (ранее – КУМИ Администрации ЯМР), ППК Роскадастр. Извещались надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2.4.7 Договора №308 арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

В то же время в силу п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В силу п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В соответствии с п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Суд приходит к выводу, что Объект незавершенного строительства был возведен правомерно, так как вид разрешенного использования ЗУ:988 допускал строительство. Возникновение права собственности ФИО2 на указанный Объект незавершенного строительства как объект недвижимости не оспорено. В силу ст. 209 ГК РФ ФИО2 был вправе распорядиться указанным Объектом незавершенного строительства, в том числе, подарить его. Договор №308 не ограничивал каким-либо образом права собственника объекта недвижимости, расположенного на ЗУ:988, на распоряжение таким объектом недвижимости. При дарении Объекта незавершенного строительства в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), вышеуказанных положений п. 2 ст. 271 ГК РФ, п.п. 1,3 ст. 35 ЗК РФ, которые носят императивный характер, права и обязанности арендатора по Договору №308 перешли к ФИО1 в силу закона.

Согласно ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. В силу п.п. 1, 2 ст. 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств: 1) в результате универсального правопреемства в правах кредитора;… 5) в других случаях, предусмотренных законом. К отношениям, связанным с переходом прав на основании закона, применяются правила настоящего Кодекса об уступке требования (статьи 388 - 390), если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или не вытекает из существа отношений. В соответствии с п.п. 1,2 ст. 392.2 ГК РФ долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом. Для перехода долга в силу закона не требуется согласие кредитора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Суд приходит к выводу, что фактически права и обязанности по Договору №308 перешли к ФИО1 в силу императивных требований закона, оспариваемым Соглашением о переуступке были лишь оформлены фактически сложившиеся правоотношения. При указанных обстоятельствах Соглашение о переуступке не является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, так как не нарушает требований закона (в т.ч. ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ) или иного правового акта, не посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц. Суд учитывает, что в связи с наличием на ЗУ:988 объекта недвижимости ни с кем иным как с собственником указанного объекта недвижимости договор аренды ЗУ:988 не мог быть заключен в силу императивных требований ЗК РФ. Соответственно, интересы третьих лиц, истца не затронуты.

Истцом не доказано нарушения свих прав, публичных интересов Соглашением о переуступке, указанная сделка не может быть признана недействительной, ничтожной. Соответственно, требования о применении последствий недействительности указанной сделки также не подлежат удовлетворению.

Даже если бы Соглашение о переуступке являлось недействительным, по мнению суда основания для применения последствий недействительности отсутствовали бы в силу п. 4 ст. 167 ГК РФ, согласно которому «суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности». Применение испрашиваемых последствий - в виде возврата ЗУ:988 ФИО2 - стало бы противоречить основам правопорядка - принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленному ЗК РФ.

По смыслу иска, истец просит установить, что право аренды у ФИО1 после отчуждения ему Объекта незавершенного строительства не возникло, отсутствует. С указанными доводами суд не соглашается, право аренды ФИО1 на ЗУ:988 возникло, но затем прекратилось по иным основаниям – в связи с приобретением ЗУ:988 в собственность. Учитывая изложенное, требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме, права истца не нарушены.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 24.10.2022 по делу №2-2210/2022 были приняты обеспечительные меры в виде запрета ФИО1, ФИО2 совершать действия по отчуждению и по предоставлению другим лицам ЗУ:988, запрета Управлению Росреестра по Ярославской области осуществлять регистрационные действия в отношении ЗУ:988. В связи с отказом в иске, на основании ст. 144 ГПК РФ указанные обеспечительные меры подлежат отмене с момента вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ФИО1 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, признании права отсутствующим, возложении обязанности отказать.

С момента вступления в силу настоящего решения суда обеспечительные меры в виде запрета ФИО1, ФИО2 совершать действия по отчуждению и по предоставлению другим лицам земельного участка с кадастровым номером №, запрета Управлению Росреестра по Ярославской области осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, принятые определением Ярославского районного суда Ярославской области от 24.10.2022 по делу №2-2210/2022, считать отмененными.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Патрунов С.Н.