Решение по делу № 02-1814/2025 от 26.09.2025 | Таганский районный суд (Город Москва)

Категория дела О взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства Гражданское Удовлетворено частично

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель истца по доверенности <ФИО> в судебное заседание явился, исковые требования поддержал. Судом установлено, что 21 мая 2021 года между АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка»

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать компенсации разницы в цене объекта долевого строительства, в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 0,7

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования *********о Елены Геннадиевны к АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» о взыскании разницы в цене объекта долевого строительства, процентов, компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить частично.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД 77RS0026-02-2025-003921-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2025 года город Москва

Таганский районный суд города Москвы, в составе:

председательствующего судьи Синельниковой О.В.

при секретаре Нестерове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1814/2025 по иску *********о ** к АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» о взыскании разницы в цене объекта долевого строительства, процентов, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец *********о Е.Г. обратилась в суд с иском с иском к ответчику АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» о взыскании разницы в цене объекта долевого строительства, процентов, компенсации морального вреда, штрафа, мотивируя свои требования тем, что 21 мая 2021 года между АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» и *********ым Ф.А. был заключен Договор участия в долевом строительстве № ************.

Согласно п. 3.1 Договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект.

Согласно п. 3.1 Договора, объект долевого строительства: жилое помещение, условный номер: 357, назначение: квартира, номер подъезда (секции): 2, номер корпуса 1, этаж расположения: 19, проектная общая площадь: 35,90 м2; проектная общая приведенная площадь: 35,90 м2, количество комнат: 1.

Между участником долевого строительства (цедент) и *********о Е.Г. (цессионарий) был заключен Договор об уступке права требования по Договору участия в долевом строительстве № ********, согласно которому цедент передает цессионарию, а цессионарий принимает и обязуется оплатить в размере и на условиях Соглашения право требования, принадлежащее цеденту, как участнику долевого строительства по договору.

Обязательства по оплате цены Соглашения истцом исполнены.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, общая приведенная площадь переданного объекта долевого строительства, составляет 35,2 кв.м.

Таким образом, АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» передало истцу объект долевого строительства, общая приведенная площадь которого меньше заявленных характеристик на 0,7 м2.

Согласно п. 4.5 Договора стороны пришли к соглашению о том, что цена Договора подлежит изменению, в случае если общая приведенная площадь объекта по результатам проведения обмеров объекта органами технической инвентаризации или иным уполномоченным лицом (кадастровым инженером) отличается от проектной общей приведенной площади.

В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади стороны производят расчет стоимости разницы площадей.

Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в размере 211.552 рублей 17 копеек.

Площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером.

Если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади, то застройщик осуществляет возврат участнику долевого строительства разницу в течение 10 рабочих дней с даты предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

10 апреля 2025 года истец обратилась к АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» с заявлением о выплате денежных средств. Однако требования истца не были удовлетворены.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка»:

- денежные средства, излишне оплаченные по договору, в связи с разницей в площади, в размере 148.086 рублей 51 копейки;

- проценты по ст. 395 ГК РФ, начиная с 21 апреля 2025 года по день фактического погашения задолженности;

- компенсацию морального вреда в размере 50.000 рублей;

- штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования не признал по доводам письменных возражений на иск.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

Пунктами 1 и 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 и 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с ч.4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные ч. 5 ст. 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в ч. 1 ст. 18.1 настоящего Федерального закона.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Судом установлено, что 21 мая 2021 года между АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» и *********ым Ф.А. был заключен Договор участия в долевом строительстве № **********.

Пунктом 4.2 Договора предусмотрено, что цена Договора составляет 7.594.722 рубля 90 копеек, из расчета 211.552 рубля 17 копеек за 1 м2 проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 3.2. Стоимость 1 м2 проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит.

Между участником долевого строительства (цедент) *********ым Ф.А. и *********о Е.Г. (цессионарий) был заключен Договор об уступке права требования по Договору участия в долевом строительстве № *********, согласно которому цедент передает цессионарию, а цессионарий принимает и обязуется оплатить в размере и на условиях Соглашения право требования, принадлежащее цеденту, как участнику долевого строительства по договору.

Обязательства по оплате цены Соглашения истцом исполнены.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, общая приведенная площадь переданного объекта долевого строительства составляет 35,2 кв.м.

Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в размере 211.552 рублей 17 копеек.

Как следует из материалов дела, условиями Договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

С учетом изложенного выше, с АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 148.086 рублей 51 копейки, из расчета 211.552,17/1м2*0,7м2.

Рассматривая требование истца о взыскании процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, то суд учитывает, что Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 (ред. от 19 июня 2025 года) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» введен мораторий на взыскание любых финансовых санкций, а также применение других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве сроком до 31 декабря 2025 года.

Оснований для удовлетворения требований о взыскании процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, за период с 21 апреля 2025 года по день фактического исполнения обязательства, суд не усматривает, поскольку Федеральным законом от 08 марта 2022 года № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской Федерации с 2022 года предоставлено право принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, в том числе устанавливать мораторий на применение неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Принятое на будущее время решение суда о применении мер ответственности к застройщику не должно входить в противоречие с Постановлениями Правительства Российской Федерации в случае введения моратория на их применение.

На основании ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (ред. от 08 августа 2024 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей истца, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 5.000 рублей, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным.

Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2024 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Как следует из буквального толкования Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, за период с 21 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ), застройщику не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Таким образом, если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 21 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Как следует из материалов дела, истец обратилась с требованиями к ответчику в досудебном порядке 21 апреля 2025 года, срок на исполнение требований потребителя истек в период действия вышеуказанного моратория, в связи с чем, исковые требования о взыскании с ответчика штрафа удовлетворению не подлежат.

На основании ст. 103 ГПК РФ с АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8.443 рублей, от оплаты которой истец при подаче искового заявления была освобождена.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» (ИНН *) в пользу *********о Елены Геннадиевны (паспорт * *) денежные средства в размере 148.086 рублей 51 копейки, компенсацию морального вреда в размере 5.000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» (ИНН *) в доход бюджета государственную пошлину в размере 8.443 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Таганский районный суд города Москвы.

Судья:

Решение в окончательной форме принято 26 сентября 2025 года.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →