Дело № 2-4819/2023 8 августа 2023 года

78RS0019-01-2022-017215-10

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Курилкина А.С.

при секретаре Дмитриевой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КИО СПБ в лице СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» к ФИО2 о взыскании задолженности, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» обратилось в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованиями о взыскании с ФИО2 задолженности по аренной плате в размере 2 619 436 рублей 01 копейки, пени в сумме 3 268 371 рубля 77 копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО2 на основании договора аренды № от 16 июля 2012 года занимал земельный участок общей площадью 2 213 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> В нарушение условий договора ответчик в период с января 2019 года по 15 октября 2020 года арендную плату не вносил, ввиду чего у ФИО2 образовалась задолженность, на которую начислены пени в отыскиваемом размере.

Ответчик представил суду возражения на иск, в которых указал на то, что договор аренды земельного участка, на который ссылается истец, был заключен последним с ООО «Прайм Инвест». В последующем арендатор в договоре был заменен на ООО «Интей Сервис». В августе 2016 года ответчик приобрел у последнего юридического лица находящееся на указанном земельном участке здание в силу чего права владения и пользования этим участком, принадлежавшие ООО «Интей Сервис» на основании договора аренды, перешли к ответчику. Ответчик после государственной регистрации перехода к нему права собственности на здание неоднократно обращался к истцу с требованием заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды, отражающее замену стороны в этом договоре, однако до момента подачи иска такое соглашение с ним заключено не было. При этом ответчиком из ГУП ГУИОН получены и направлены истцу ведомости инвентаризации земельного участка, свидетельствующие об изменении размера арендной платы за земельный участок с сентября 2016 года и с августа 2018 года. Однако истец их во внимание не принял и рассчитывал арендую плату по старым ставкам, с чем ответчик не согласен, поэтому просил суд удовлетворить требования истца о взыскании арендной платы и пени лишь в части.

В судебном заседании 8 августа 2023 года представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, на удовлетворении иска настаивал.

ФИО5, действующий в интересах ответчика на освоении доверенности, в суд явился, выразил несогласие с размером заявленного ко взысканию, которое мотивировал тем, что арендная плата начислена истцом в повышенном размере и без учета ведомости инвентаризации земельного участка, свидетельствующего об изменении размера арендной платы за земельный участок в спорный период, также ссылался на пропуск срока исковой давности, просил о снижении неустойки до разумных пределов по правилам ст. 333 ГК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 16 июля 2012 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО «Прайм Инвест» заключен договор аренды от №, пунктами 1.1 и 3.2 которого предусматривалась передаче обществу на условиях аренды земельного участка <адрес>, площадью 2213 кв.м. по адресу: <адрес>, сроком до 6февраля 2061 года.

Согласно п. 1.2 договора участок предоставлен под производственную деятельность. При этом приведенное описание целей использования участка является окончательным, а его изменение допускается только с согласия арендодателя.

В соответствии с п. 3.4 договора арендная плата за пользование участком на момент его заключения устанавливалась в рублях и составляла в период с 16 июля 2012 года по 15 июля 2013 года 54 693 рублей в квартал (акварт), а с 16 июля 2013 года- 237 127 рублей 82 копейки в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга равен 1,00.

При этом данный пункт также предусматривал, что в десятидневный срок с даты представления арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации участка, подготовленной ГУП ГУИОН, арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации участка (при условии соблюдения требования абзаца 2 пункта 1.2 Договора), и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к Договору, устанавливающего новую величину арендной платы.

Как следует из п. 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала, а при предварительном письменном предупреждении арендодателя вправе начиная со следующего расчетного периода перечислять арендную плату помесячно — за каждый месяц вперед не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. За первый квартал календарного года арендная плата подлежит перечислению до 31 января.

На основании п. 5.3 договора за просрочку перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,15 процента с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением № 1 от 7 апреля 2015 года к договору аренды, заключенным между ООО «Прайм Инвест», ООО «Интей Сервис» и Комитетом, арендатор в договоре заменен на ООО «Интей Сервис», а также в договор внесены изменения, в том числе, в его п. 3.4, согласно которым с 12 января 2015 года плата за аренду участка в квартал при условии, что коэффициент динамикирынка недвижимости Кд, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 24 874 рублей 51 копейку, и включено положение о том, что в случае, если арендатор по истечении 12 месяцев с даты подписания дополнительного соглашения не представит арендодателю ведомость инвентаризации по функциональному использованию участка, подтверждающую приведение объектов недвижимости в надлежащее состояние, с 12 января 2016 года текущая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением повышающего коэффициента К6 с учетом п. 3.5 договора.

23 августа 2016 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) зарегистрирован переход права собственности на здание, расположенное на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, от ООО «Интей Сервис» к ФИО2,основанием для чего послужил договор купли-продажи объекта недвижимости.

Пунктом 3 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичные положения содержатся в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, принимая во внимание, что к ответчику в рассматриваемом случае перешло право собственности на здание, расположенное на земельном участке, являющемся объектом аренды в соответствии с договором аренды от 16 июля 2012 года, с момента регистрации права собственности на это здание, то есть с 23 августа 2016 года он является арендатором этого участка, ввиду чего обязан вносить арендную плату вразмере и прядке, предусмотренном договором аренды с учетом дополнительного соглашения к нему от 7 апреля 2015 года, учитывая положения ст.ст. 384, 392.1, 392.3 ГК РФ о том, что при перемене лица в договоре его права и обязанности сохраняются в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту замены, если иное не вытекает из закона, договора или существа обязательства.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, исполнение договора должно оплачиваться с применением цен (тарифов, расценок, ставок и т.п.), устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Как указано в п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года№ 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Из приведенных норм и разъяснений следует, что размер арендной платы за находящиеся в государственнойсобственности субъекта Российской Федерации земельныеучастки, переданные в аренду без торгов, не может определяться произвольно соглашением сторон, а устанавливается в соответствии с нормативными актами, принятыми уполномоченным государственным органом.

В спорный период арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определялась на основании Закона Санкт-Петербурга от 21 ноября 2007 года№ 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и постановления правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года№ 1379 «О мерах по реализации Закона "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга».

Согласно п. 3.1.2 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (приложение 1 к Постановлению № 1379, далее - Положение) арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенногостроительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или не пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником (представителем собственника) принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий (за исключением объектов, указанных в пункте 3.1.1 названного Положения), рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс.

Также этим пунктом предусмотрено, что по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды или дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего право арендатора использовать земельный участок для осуществления реконструкции объекта капитального строительства, или по истечении 12 месяцев после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий и при отсутствии в указанных случаях разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом (когда получение разрешения на строительство требуется в соответствии с действующим законодательством), либо по истечении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства, полученного в течение указанного выше периода (в том числе по окончании срока, на который действие разрешения на строительство продлено в установленном порядке), к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

Применение коэффициента К6 устанавливается рассматриваемым пунктом и для тех случаев, когда проводится капитальный ремонт объектов капитального строительства (частей объектов капитального строительства), и истекли 12 месяцев, исчисляемых с даты принятия собственником решения о проведении капитального ремонта (при наличии проектной документации, согласованной в установленном порядке).

При этом в Приложении 6 к Положению указано, что коэффициент К6 применяется к кодам функционального использования 10.1, 10.2 в размере 10,0 в отношении земельных участков, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов (тип 1, тип 2), в порядке, предусмотренном в пункте 3.1.2 Положения.

Буквальное толкование приведенных норм показывает, что самого по себе нахождения на земельном участке неиспользуемого (пустующего) здания, сооружения либо части здания недостаточно для применения к размеру арендной платы повышающего коэффициента К6 по истечении 12 месяцев после заключения договора аренды или дополнительного соглашения к нему. Необходимо также, чтобы в отношении них собственником было принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий.

Доказательств принятия как предыдущим, так и настоящим собственником здания соответствующих решений в материалы дела не представлено, а из текста договора аренды и дополнительного соглашения не следует, что земельный участок предоставлен ответчику и его правопредшественникам для реконструкции, строительства, капитального ремонта объекта капитального строительства или восстановления его после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий. В связи с этим оснований для применения коэффициента К6 в рассматриваемом случае не имеется.

В соответствии с п. 2.7 и п. 2.8 Положения иные коды функционального использования территорииКн, за исключением кода Кн 18.0, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства ГУП ГУИОН, а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Указанная ведомость предоставляется при заключении договора аренды, изменении его условий, изменении функционального использования земельного участка либо площади функционального использования, а также не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более.

Пункт 4.3.6.-1 договора аренды от 16 июля 2012 года в редакции дополнительного соглашения от 7 апреля 2015 года предусматривает обязанность арендатора предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации, подготовленную ГУП ГУИОН, не реже одного раза в три года.

При этом ни Положение, ни договор не ограничивают арендатора в представлении ведомости чаще одного раза в три года, а также не содержат указания на невозможность представления такой ведомости после истечения определенного срока после заключения договора аренды или дополнительных соглашений к нему.

Арендатором в адрес арендодателя направлена ведомость инвентаризации ГУП ГУИОН № фиксирующая размер арендной платы за арендуемый земельный участок в размере 57 979 рублей 52 копейки в месяц.

Согласно п. 3.4 договора аренды арендодатель обязан осуществить перерасчет арендной платы в соответствии с ведомостью инвентаризации участка в течение десяти дней с момента ее получения и направить арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы.

Данная обязанность арендодателем не выполнена.однако по смыслу разъяснений, данных в п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года№ 73, арендная плата за арендуемый земельный участок должна определяться на основании ведомости инвентаризации с той даты, по состоянию на которую она составлена.

Следовательно, за спорный период размер задолженности по арендной плате должен определяться исходя из размера этой платы в 57 979 рублей 52 копейки в месяц, тогда как истцом произведено начисление платы исходя из стоимости аренды в 121 925 рублей 70 копеек.

Кроме того, ФИО2 ссылался на пропуск учреждением срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Поскольку настоящий иск направлен в суд 24 ноября 2022 года,, учитывая положения п. 3.7 договора, учреждением пропущен срок исковой давности по требованиям, возникшим до ноября 2019 года, ввиду чего во взыскании задолженности за период с января по октябрь 2019 года надлежит отказать.

В оставшейся части задолженность подлежат взысканию с ФИО2 в судебном порядке, при этом судом в качестве надлежащего обоснования ее размера принят расчет, представленный истцом, произведенный за период с ноября 2019 года по 15 октября 2020 года, исходя из сведений, содержащихся в ведомости инвентаризации от 7 сентября 2018 года и поступавших от ФИО2 платежей, ввиду чего с ответчика подлежит взысканию задолженности в размере 390 991 рублей 69 копеек.

Согласно ст. 333 ГК РФ и разъяснениям, данным в п. 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в том случае, когда подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Принимая во внимание заявленное ответчиком ходатайство об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, правовое положение ответчика как физического лица, ухудшение состояния его здоровья, подтвержденное представленными им доказательствами, последствия нарушения им обязательства по внесению арендной платы, сумму и период задолженности по уплате арендных платежейто, что ранее с ответчика также взыскивалась задолженность по оплате арендных платежей в судебном порядке, суд находит возможным снизить размер неустойки, подлежащей начислению на сумму арендных платежейдо 500 000рублей.

С ответчика в доход государства на основании ст. 103 ГПК РФ надлежит взыскать государственную пошлину в размере 12 110 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу КИО СПБ задолженность по арендной плате в размере 390 991 рубля 69 копеек, неустойку в размере 500 000 рублей, а всего 890 991 (восемьсот девяносто тысяч девятьсот девяносто один) рубль 69 копеек.

Взыскать с ФИО2 в доход государства государственную пошлину в размере 12 110 (двенадцать тысяч сто десять) рублей.

В удовлетворении иска в оставшейся части отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Курилкин А.С.

В окончательной форме решение изготовлено 30 ноября 2023 года.