РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 ноября 2022 ФИО3 районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Жаровой С.К., при секретаре Андреевой Д.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № по иску А.Р. городского округа (адрес) к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок.

УСТАНОВИЛ:

Представитель А.Р. городского округа (адрес) просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от (дата), заключенный между А.Р. городского округа (адрес) и ФИО1 с момента вступления в силу судебного решения; обязать ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером № в течении 10 дней с момента вступления в силу судебного решения.

Требования мотивированы тем, что между А.Р. городского округа (адрес) и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № от (дата) (далее - Договор №), из земель государственной неразграниченной собственности в отношении земельного участка с №, общей площадью 893 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: (адрес), ФИО3 муниципальный район, сельское поселение Ивановское, (адрес), разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) (дата), номер регистрации: №.

(дата) между ФИО2 и ФИО1 заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) (дата).

Согласно п. 2.1 Договора №, земельный участок передается Арендодателем Арендатору во временное пользование сроком 1 год 3 месяца 25 дней, с (дата) по (дата).

В связи с окончанием срока договора аренды ФИО1 в А. с заявлением о предоставлении Государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в аренду без проведения торгов», в отношении земельного участка с №, обращался, номер заявления Р001- 3№ от (дата).

(дата) А. принято Решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов» в части внесения изменений в договор аренды в связи с тем, установленный вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует его фактическому использованию. Выездом на место установлено нецелевое использование. На земельном участке какие-либо строения отсутствуют.

(дата) ответчику была направлена претензия №-А от (дата) в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, ФИО1 предложено расторгнуть договор аренды и дать ответ в течение 7 календарных дней с момента отправления уведомления. По сведениям представителя истца, до настоящего времени ответ в А. не поступил.

Представитель истца А.Р. городского округа (адрес) в судебное заседание не явился, ранее на заявленных требованиях настаивал, просил удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, просил в удовлетворении требований отказать, представил письменные пояснения и документы о пользование земельным участком в соответствии с его назначением. Исходя из письменных пояснений следует, что в настоящее время на земельном участке с № расположен объект незавершенного строительства, права на который зарегистрированы в ЕГРН: адрес (адрес), ФИО3 г.о., (адрес) гора, №, площадь 80,9 кв. метра, проектируемое назначение — жилое. На участок с № оформлено и подключено электричество 15 кВт, выполнено ограждение, сделан проект строительства жилого дома, есть входные группы и забетонированная парковка, к комбинированному фундаменту (монолитная плита размером 8x8 метров, плюс сваи, размер фундамента увеличен до 11x13,5 метров) подведено водоснабжение от действующей скважины, которая расположена на соседнем земельном участке с №, арендатором которого на данный момент я так же являюсь. По пояснениям ответчика, все соседние участки с кадастровыми номерами :107, 313, 784, 783, 782, 25008, в том числе и спорный земельный участок, имеют общий забор, общее водоснабжение, у всех участков общее освещение и видеонаблюдение, прогулочные зоны, все эти участки вошли в губернаторскую программу «Территории роста», в которой ФИО3 городской округ участвовал в 2019 году (п.35 Протокола от (дата) "По итогам проведения стратегической сессии"). В рамках проекта, одобренного Меморандумом о сотрудничестве, подписанного (дата) непосредственно Главой городского округа ФИО4, проектная команда, в состав которой входит истец, обязалась осуществить строительство 10 гостевых домов на принадлежащих, в том числе, истцу и арендуемых у А. земельных участках в период по 2022 год, а А.Р. городского округа обязалась обеспечить регистрацию имущество-правовых отношений. По пояснениям истца, следуя достигнутому между сторонами проекта соглашению, члены проектной группы последовательно выполняют его условия. Так, на данный момент в установленном законом порядке введены в эксплуатацию и зарегистрированы в ЕГРН права на 6 жилых (гостевых) домов в рамках губернаторской программы "Территории роста", расположенные на соседних земельных участках с кад. номерами: 25008,782,783,784,313, построена и зарегистрирована баня расположенная на земельном участке с №, следующим по линии застройки, по пояснению истца, идет земельный участок с №, расторжение договора аренды на который просит представитель истца.

Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений (адрес) в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, проверив представленные доводы, суд считает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

По делу установлено, что (дата) между А. муниципального образования ФИО3 городской округ и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №, из земель государственной неразграниченной собственности в отношении земельного участка с №, общей площадью 893 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенный: (адрес), ФИО3 муниципальный район, сельское поселение Ивановское, (адрес).

Договор зарегистрирован в УФСГРК и К по (адрес) (дата), номер регистрации №

(дата) между ФИО2 и ФИО1 заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка, зарегистрирован в УФСГРК и К по (адрес) (дата), номер регистрации №

Согласно п. 2.1 Договора №, земельный участок передается Арендодателем Арендатору во временное пользование сроком 1 год 3 месяца 25 дней, с (дата) по (дата).

Участок предоставляется с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (п.1.3 Договора).

В соответствии с п. 4.4.1 договора аренды, арендодатель обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

В соответствии с п.4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.

До окончания срока действия договора, с целью продления договорных отношений, ФИО1 обратился в А.Р. городского округа (адрес) с заявлением о предоставлении услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Решением от (дата) № Р001- 3№ в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги ФИО1 было отказано с указанием на некорректно заведенную услугу.

(дата) ФИО1 вновь обратился к ответчику с заявлением о предоставлении услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

ФИО5 городского округа (адрес) Р001- 3№ от (дата) в предоставлении государственной услуги отказано с указанием оснований отказа: «1.Установленный вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует его фактическому использованию. Разъяснение: Установленный вид разрешенного использования земельного участка "для индивидуального жилищного строительства". В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от (дата) N П/0412 основной целью вида разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» является размещение жилого дома. На данный момент цель предоставления земельного участка не достигнута; 2.Предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается. Разъяснение: В соответствии со ст.39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду имеют граждане являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений расположенных на таких земельных участках. В данном заявлении не указан кадастровый номер строения, расположенного на испрашиваемом земельном участке, правоустанавливающие документы не предоставлены, в связи с чем, основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов отсутствуют».

Дополнительно истец информирован, что выездом на место установлено нецелевое использование. На земельном участке какие-либо строения отсутствуют, в связи с чем, А. не усматривает оснований для заключения нового договора аренды.

(дата) истцом в адрес ответчика была направлена претензия с предложением о расторжении договора аренды.

Не соглашаясь на расторжение договора аренды, ответчик в последующем неоднократно обращался в А.Р. городского округа (адрес) с соответствующими заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду, без проведения торгов, однако получал отказ.

Как следует из решения об отказе в предоставлении государственной услуги от (дата) №Р№, основанием для отказа в очередной раз послужило то, что установленный вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует его фактическому использованию.

При этом из дополнительной информации для истца следует, что в результате муниципального обследования земельного участка установлено, что на территории земельного участка расположен объект незавершенного строительства, при этом А. не усматривает оснований для заключения нового договора аренды.

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под индивидуальное жилищное строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Как следует из представленных суду доказательств, ответчиком на спорном земельном участке возведен и зарегистрирован объект незавершенного строительства №. Из выписки ЕГРН на объект незавершенного строительства следует, что объект расположен в границах земельного участка с №, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные», площадь: 80,9 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства: 16%.

Также, для присоединения к электрическим сетям ФИО1 в ПАО «Россети Московский регион» были получены технические условия на технологическое присоединение энергопринимающих устройств заявителя на земельном участке с №.

Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды, представитель истца ссылается на то, что в связи тем, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию, А.Р. городского округа (адрес) было принято решение об отказе ФИО1 в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Между тем, обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды, на котором ответчиком возведен объект, зарегистрированный как объект незавершенного строительства, истом не учтено следующее.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с (дата) регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от (дата) N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после (дата) без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания подп. 2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п.5 ст.1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N №

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта, доказательств того, что ФИО1, либо его правопредшественник, ранее уже воспользовались правом на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства этого объекта, суду не представлено.

Суд, оценив в совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ представленные доказательства, учитывая вышеприведенные нормы права, принимая во внимание то, что в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в марте 2022 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, правовых оснований для удовлетворения требований истца, не усматривает.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований А.Р. городского округа (адрес) к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через ФИО3 районный суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 14 ноября 2022 года.

Судья С.К. Жарова