Дело № 2-437/2025
45RS0026-01-2024-010330-05
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Курганский городской суд Курганской области в составе
председательствующего судьи Киселёвой В.В.,
при секретаре Шевкетовой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кургане 7 мая 2025 г. гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Кургана о расторжении соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, определении и взыскании выкупной цены жилого помещения, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности на жилое помещение,
установил:
ФИО1, с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд с иском к Администрации города Кургана о расторжении соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, определении и взыскании выкупной цены жилого помещения, прекращении права собственности и признании права муниципальной собственности на жилое помещение. В обоснование указал, что 12.06.2012 он и его мать ФИО2 приобрели квартиру <адрес>, общей площадью 33,6 кв.м. В связи с переездом в Камчатский край, 19.11.2019 квартира была продана ФИО3 за 850 000 руб. 19.02.2020 истец вернулся в г. Курган и выкупил обратно свою квартиру за эту же сумму. Квартира не находилась в собственности истца 3 месяца. В соответствии с заключением Межведомственной комиссии при Администрации г. Кургана от 29.09.2017 № 1415 жилой дом <адрес> признан непригодным для проживания, аварийным, подлежащим сносу. Указанный жилой дом не включен в муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в городе Кургане на 2019-2025 годы». 01.03.2022 Администрацией г. Кургана принято постановление № 1157 «Об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд. 14.07.2022 в адрес истца Администрацией г. Кургана направлено соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд. Размер возмещения был определен в соответствии с п. 7, п. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и составил 850 000 руб. Выплата не произведена, на 28.08.2024 денежные средства по указанному соглашению на счет истца не поступили. Истцом в адрес Администрации г. Кургана 28.08.2024 было направлено уведомление об отказе от соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества – квартиры <адрес> Согласно заключению эксперта ИП Ломакина выкупная стоимость жилого помещения <адрес>, с учетом стоимости доли в общем имуществе в многоквартирном доме, в том числе земельном участке составила 2430694 руб. Рыночная стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в соответствии с п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, составляет 487089 руб. Общая стоимость выкупной цены жилого помещения составляет 2917783 руб.
Просит суд признать расторгнутым соглашение от 11.08.2022 об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества – квартиры <адрес> для муниципальных нужд, заключенное между истцом и Администрацией города Кургана, в лице директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства Администрацией города Кургана ФИО4, директора Департамента финансов и имущества Администрацией города Кургана ФИО5, директора Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрацией города Кургана ФИО6 Определить выкупную цену жилого помещения <адрес>, общей площадью 33,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2917783 руб. Взыскать с Администрации города Кургана в свою пользу выкупную цену жилого помещения № 11, общей площадью 33,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2917783 руб. Прекратить зарегистрированное право собственности истца на жилое помещение <адрес>, общей площадью 33,6 кв.м, долю земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>; признать за Администрацией города Кургана право муниципальной собственности на жилое помещение <адрес>, общей площадью 33,6 кв.м, долю земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности ФИО7 в судебном заседании на требованиях настаивала по доводам искового заявления, просила удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации г. Кургана и третьего лица Департамента жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Кургана ФИО8, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества – квартиры <адрес>, расположенных по адресу <адрес>, для муниципальных нужд между истцом и ответчиком не заключалось. ФИО1 было предложено заключить данное соглашение, однако в назначенный срок истец не явился для подписания соглашения, что было расценено как отказ от его подписания. 11.08.2022 представителем ФИО1 было подано заявление на перевод денежных средств в размере 850000 руб., при этом вышеуказанное соглашение не было заключено. Кроме того, оспаривала заявленный истцом размер выкупной цены жилого помещения.
Представители третьих лиц Департамента финансов и имущества Администрации г. Кургана, Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации г. Кургана в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
В силу подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.
Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным, в том числе со строительством автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 20.06.2012 истцом ФИО1 в общую долевую собственность с ФИО9 была приобретена квартира <адрес>, общей площадью 33,6 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, за 550000 рублей. Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 02.07.2012, номер регистрации 45-45-16/324/2012-895, ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права №
19.11.2019 истец ФИО1 и ФИО2 (ранее – ФИО10) Н.А. продали вышеуказанную квартиру за 850000 руб., что подтверждается договором купли-продажи, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 03.12.2019, номер регистрации №
На основании договора купли-продажи от 19.02.2020, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 06.07.2020, номер регистрации 45:25:020902:676-45/051/2020-6, истцом в собственность вновь приобретена квартира <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> за 850000 рублей.
Согласно выписке из ЕГРН от <адрес> <...>, с кадастровым номером №
Постановлением Администрации г. Кургана от 02.10.2017 № 7475 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации г. Кургана от 01.03.2022 № 1157 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объектов недвижимого имущества по указанному адресу.
14.07.2022 в адрес истца Администрацией г. Кургана направлен проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, подготовленный во исполнение вышеуказанного постановления Администрации г. Кургана от 02.10.2017 № 7475, для принятия решения, в котором размер возмещения за изымаемые объекты: жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 33,6 кв.м в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, жилое помещение <адрес>, и дою в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1395 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, был определен в соответствии с п. 7, п. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и составил 850 000 руб.
В сопроводительном письме от 14.07.2022 исх. 137-05378/22 также указывалось, что ФИО1 необходимо в срок до 30.08.2022 обратиться в отдел учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий Департамента жилищно-коммунального хозяйства Администрации Кургана (<адрес> приемные дни: вторник, четверг с 09:00 до 17:00 обед с 12:00 до 13:00) для подписания соглашения либо заполнить заявление о не согласии на выплату денежных средств. При себе необходимо иметь паспорт. В случае неявки, это будет расценено как отказ от подписания соглашения.
Согласно пояснениям представителя ответчика Администрации г. Кургана и третьего лица Департамента жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Кургана, данным в судебном заседании, соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества – квартиры № 11, расположенных по адресу <...>, для муниципальных нужд между истцом и ответчиком не заключалось. ФИО1 было предложено заключить данное соглашение, однако в назначенный срок истец не явился для подписания соглашения, что было расценено как отказ от его подписания. Оснований не доверять данным пояснениям суд не усматривает, доказательств иного суду не представлено.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальным нужд между истцом и ответчиком не заключалось, в связи с чем требования ФИО1 в данной части удовлетворению не подлежат.
28.08.2024 истцом в адрес директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Кургана направлено уведомление об отказе от соглашения об изъятии земельного участка по адресу: <адрес> и расположенного на нем объекта недвижимого имущества – квартиры <адрес>.
Согласно сообщению Департамента финансов и имущества Администрации г. Кургана от 21.03.2025, выплаты ФИО1 за изъятие объектов недвижимости по адресу: <адрес> не производились.
В связи с тем, что соглашение между сторонами не достигнуто, жилое помещение может быть изъято у собственника в данном случае только путем выкупа.
По ходатайству представителя истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза по определению размера возмещения за спорное жилое помещение.
В соответствии с заключением эксперта ИП ФИО11 от 20.01.2025 № 01.02-03/2025 рыночная стоимость жилого помещения <адрес> расположенного по адресу: <адрес> с учетом рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе и земельного участка на котором расположен дом, составляет 2430694 руб. Рыночная стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, арендой, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение и земельный участок, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, составляет 487089 руб.
Данным заключением эксперта истец основывает свои требования.
Вместе с тем, размер возмещения не может превышать стоимость приобретенной квартиры по возмездной сделке, состоявшейся 19.02.2020, т.е. 850000 руб.
Так, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления.
Частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются (введена в действие Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», вступившим в законную силу 28.12.2019).
Учитывая, что ФИО1 приобрел спорное жилое помещение по договору купли-продажи от 19.02.2020, то есть после введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд приходит выводу о том, что истец вправе требовать только выплаты выкупной цены за принадлежащее ему жилое помещение в размере стоимости приобретения квартиры.
По условиям договора купли-продажи от 19.02.2020, заключенного между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель), продавец продает, а покупатель покупает в собственность недвижимое имущество: квартиру, назначение: жилое; площадь: 33,6 кв.м; этаж № 01; адрес: <адрес> (далее по тексту договора – «Квартира»). Кадастровый номер: №. Ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный номер 837; условный номер: 45-45-16/158/2010-468. Продавец продает квартиру покупателю за 850000 руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора (п. 1.1., 3.1. Договора).
Принимая во внимание, что размер возмещения за изымаемое имущество по заключению эксперта превышает стоимость приобретения по договору, то в пользу истца с ответчика в счет возмещения выкупной цены подлежит взысканию 850000 руб.
На основании вышеизложенного, исковые требования ФИО1 к Администрации г. Кургана о взыскании выкупной цены жилого помещения подлежат частичному удовлетворению.
При этом требования ФИО1 к Администрации г. Кургана об определении выкупной цены жилого помещения <адрес> общей площадью 33,6 кв.м, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, являются излишне заявленными, и являлись предметом оценки суда в рамках разрешениятребованияо взыскании выкупной цены жилого помещения в размере 850000 руб.
Факт покупки ФИО12, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО1, спорного жилого помещения по договору купли-продажи от 12.06.2012 на выводы суда не влияет, поскольку впоследствии право собственности на данное жилое помещение по договору купли-продажи квартиры от 19.11.2019 перешло к ФИО3, которая, в свою очередь, 19.02.2020 заключила договор купли-продажи квартиры с ФИО1, у которого право собственности на жилое помещение № 11, общей площадью 33,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, возникло когда указанный многоквартирный дом уже был признан аварийным и подлежащим сносу.
В связи с выкупом жилого помещения, право собственности ФИО1 на спорное жилое помещение, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, кадастровый номер №, подлежит прекращению; за Администрацией г. Кургана подлежит признанию право муниципальной собственности на жилое помещение <адрес> общей площадью 33,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, кадастровый номер №, после выплаты ФИО1 Администрацией города Кургана выкупной стоимости жилого помещения, что соответствует положениям статьи 35 Конституции Российской Федерации, части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Администрации города Кургана № в пользу ФИО1 № выкупную стоимость жилого помещения <адрес>, общей площадью 33,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, включая долю общедомового имущества в многоквартирном доме, цену доли в стоимости земельного участка, убытки, связанные с изъятием, в размере 850000 руб.
Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 № на жилое помещение <адрес>, общей площадью 33,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, кадастровый номер №, после выплаты выкупной стоимости.
Признать за Администрацией города Кургана право муниципальной собственности на жилое помещение <адрес>, общей площадью 33,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый номер №, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, кадастровый номер №, после выплаты выкупной стоимости.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд Курганской области.
Судья В.В. Киселёва
Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2025 г.