Дело № 3а-5/2025

УИД 76OS0000-01-2024-000188-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 9 января 2025 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Плотниковой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Рентактив» о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Рентактив» является собственником:

объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 3 913, 5 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>,

объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 5 530, 3 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>,

объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 9 930, 2 кв.метра, назначение – нежилое, наименование –помещение, расположенного по адресу: <адрес>,

объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 3 640, 2 кв.метра, назначение – нежилое, наименование –помещение, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 373, 374, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации ООО «Рентактив» является плательщиком налога на имущество организаций, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, установлена приказом Министерства имущественных отношений Ярославской области от 10 октября 2023 года № 26-н по состоянию на 1 января 2023 года и составила:

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 170 421 771, 53 рублей,

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 432 431 908, 93 рублей,

в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 158 520 335, 43 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 12 марта 2024 года № АОКС-76/2024/000128 по состоянию на 1 января 2023 года в размере 240 828 803, 65 рублей.

ООО «Рентактив» обратилось в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 135 193 000 рублей, № – 187 935 000 рублей, № – 295 105 000 рублей, № – 96 889 000 рублей, определенной Отчетом об оценке, выполненном ООО «Ярэксперт», по состоянию на 4 апреля 2024 года.

Решениями ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 9 августа 2024 года отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке, выполненным ООО «Ярэксперт», в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим, ООО «Рентактив» обращается с настоящим административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным и отменить решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000581, ОРС-76/2024/000582, ОРС-76/2024/000583, ОРС-76/2024/000584 от 9 августа 2024 года и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 135 193 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 187 935 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 295 105 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 96 889 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Рентактив» на основании доверенности ФИО2 требования административного иска поддержала.

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» на основании доверенности ФИО3 административный иск не признала, привела доводы о законности решений ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000581 – ОРС-76/2024/000584 от 9 августа 2024 года и отсутствии оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном заявлении оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ППК Роскадастр, Правительство Ярославской области, мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции по административному иску в письменном виде не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

В настоящем административном деле установлено, что по заявлению ООО «Рентактив» ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 9 августа 2024 года вынесены решения, которыми отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 135 193 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 187 935 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 295 105 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 96 889 000 рублей, определенной Отчетом об оценке, выполненном ООО «Ярэксперт», по состоянию на 4 апреля 2024 года.

6 сентября 2024 года, в установленный частью 1 статьи 219, частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок, ООО «Рентактив» обратилось в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» ООО «Рентактив» наделено правом заявления данных требований, которые подлежат разрешению по существу.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Из материалов дела следует, что 12 июля 2024 года ООО «Рентактив» непосредственно в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» поданы заявления по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, собственником которых является заявитель, в размере их рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 12 июля 2024 года и до настоящего времени объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № состоят на кадастровом учете.

К заявлениям ООО «Рентактив» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости приложен Отчет об оценке, составленный ООО «Яр-Оценка».

Датой оценки в Отчете установлено 4 апреля 2024 года.

Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

15 июля 2024 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ООО «Рентактив» направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

Оспариваемые в настоящем административном деле решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000581 – ОРС-76/2024/000584 вынесены 9 августа 2024 года, то есть в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

Решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости приняты ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Как указывалось выше, по заявлению ООО «Рентактив» от 12 июля 2024 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 9 августа 2024 года приняты решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке.

Как следует из оспариваемых решений, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» установлено, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № и составлении Отчета об оценке № 17565/01/24 от 26 июня 2024 года в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускается его неоднозначное толкование и введение в заблуждение пользователей Отчета, поскольку при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщиком при определении величин тех или иных корректировок применялись справочные данные разных периодов, что повлекло отсутствие единообразия при определении величин корректировок, а также использование неактуальных сведений.

Приведенные факты, установленные при исследовании судом оспариваемого решения, указывают на то, что оно является мотивированным, не является произвольным, выводы решений постановлены на основании проверки представленного ООО «Рентактив» Отчета и подтверждаются его содержанием.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия их законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению, выполненному экспертом ФИО1, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 17565/01/24 от 26 июня 2024 года, составленный ООО «Ярэксперт», об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Экспертом установлено также, что определенная в Отчете № 17565/01/24 от 26 июня 2024 года рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № не является достоверной.

Согласно исследовательской части экспертного заключения, при проверке Отчета на соответствие его законодательству об оценочной деятельности экспертом также установлено использование неполных и (или) недостоверных сведений при составлении Отчета об оценке, а именно: в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при оценке объекта сравнительным и доходным подходами оценщиком в качестве объекта – аналога отобран несопоставимый объект по ценообразующим факторам; произведена некорректная идентификация ценообразующих факторов объектов – аналогов, повлиявшая на дальнейшее использование корректирующих коэффициентов; при расчете корректировки на дату продажу использован источник достоверность которого не подтверждена; произведен некорректный учет коэффициентов недонагрузки.

Указанные нарушения повлекли недостоверность полученной итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №.

Приведенные выводы экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые в настоящем административном деле решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» приняты уполномоченным органом, с соблюдением порядка, процедуры, сроков и формы принятия данного решения. С учетом выявленных экспертом нарушений у ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» отсутствовали законные основания для установления кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в представленном Отчете об оценке № 17565/01/24 от 26 июня 2024 года.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении административного иска ООО «Рентактив» оснований для признания незаконными и отмены решений ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000581 – ОРС-76/2024/000584 вынесенных 9 августа 2024, не установлено. Требования административного иска ООО «Рентактив» в указанной части не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1.1. статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «Рентактив» заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости.

По изложенным выше основаниям, в связи с недостоверностью полученной итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в Отчете № 17565/01/24 от 26 июня 2024 года, составленного ООО «Ярэксперт», которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 135 193 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 187 935 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 295 105 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 96 889 000 по состоянию на 4 апреля 2024 года, у суда не имеется оснований для установления рыночной стоимости указанного объекта в данном размере.

При проведении судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 141 300 468 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 199 676 336 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 320 763 213 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 99 947 301 рублей по состоянию на 4 апреля 2024 года.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, а именно объекта недвижимости с кадастровым номером № - 141 300 468 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – 199 676 336 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № –320 763 213 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – 99 947 301 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 4 апреля 2024 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований административного иска Общества с ограниченной ответственностью «Рентактив» о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2024/000581 – ОРС-76/2024/000584 от 15 июля 2024 года отказать.

Установить по состоянию на 4 апреля 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 3 913, 5 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 141 300 468 (сто сорок один миллион триста тысяч четыреста шестьдесят восемь) рублей.

Установить по состоянию на 4 апреля 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 5 530, 3 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 199 676 336 (сто девяносто девять миллионов шестьсот семьдесят шесть тысяч триста тридцать шесть) рублей.

Установить по состоянию на 4 апреля 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 9 930, 2 кв.метра, назначение – нежилое, наименование –помещение, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 320 763 213 (триста двадцать миллионов семьсот шестьдесят три тысячи двести тринадцать) рублей.

Установить по состоянию на 4 апреля 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 3 640, 2 кв.метра, назначение – нежилое, наименование –помещение, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 99 947 301 (девяносто девять миллионов девятьсот сорок семь тысяч триста один) рубль.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение изготовлено в окончательной форме 23 января 2025 года