Дело № 2-2974/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 апреля 2023 года г. Солнечногорск
Солнечногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Гордеева И.И.,
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г.о.Солнечногорск Московской области к ФИО2 о расторжении договора аренды, -
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка №-АП от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что ответчик не исполняет условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, не использует земельный участок согласно виду разрешенного использования более трех лет.
В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования.
Представители ответчика возражали против удовлетворения иска.
Проверив материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, исследовав имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
В соответствии с п. 1 ст. 615 ЗК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в п. 1 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе, в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (абз. 4 подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ).
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка №-АП от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района передал в аренду ООО «Пром-Инвест» сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым № из земель населенных пунктов, разрешенное использование - под общественно-деловое и гражданское строительство.
На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору приняло ООО «Вега-Консалт».
На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды принял на себя ФИО2
По условиям договора аренды, определенным в п.п. 4.3.2., 4.3.5., 4.3.7., арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.
Пунктом 6.3.4 договора предусмотрено, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а так же времени в течении которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.
При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
Согласно п. 4.3.7. договора, арендатор обязан освоение участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами. Производить необходимые согласования соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.
ФИО2 стал арендатором указанного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ и только с этого периода времени он стал правомочен пользоваться земельным участком в соответствии с его разрешенным видом использования.
В настоящее время ответчиком осуществляются действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка.
Так, ФИО2 заключил договор от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ГеоКомпани», на выполнение инженерно-экологических изысканий, Договор от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение инженерно-геологических изысканий. По заявлению ответчика получен градостроительный план земельного участка RU50531105-MSK005899 от ДД.ММ.ГГГГ Получена схема линий в районе земельного участка. Получен ответ ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Санкт-Петербург Федерального дорожного агентства» от ДД.ММ.ГГГГ № о выдаче технических требований и согласований. Получены Технические условия № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ на водоснабжение и водоотведение, на противопожарное водоснабжение административно-торгового центра, выданные МУП Солнечногорского муниципального «ИКЖКХ». Заключен договор с ПАО «МОЭСК» в лице Филиала Северные электрические сети на осуществление технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрически сети, ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключил договор от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение проектных работ с ООО «ЦПДР», заключен договор на ограждение земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выполнены иные работы и заключены иные договора.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что ответчиком с момента получения участка в аренду произведены необходимые действия по освоению земельного участка, т.к. им выполнены подготовительные работы, предусмотренные самим договором аренды (п.4.3.7).
При таких обстоятельствах дела доводы истца о нарушении со стороны ответчика условий договора аренды и не принятия мер в течении длительного времени по освоению участка судом не могут быть приняты.
Суд приходит к выводу о том, что ответчиком не допущено существенных нарушений условий договора аренды в части неиспользования земельного участка по целевому назначению. Доказательств существенного ухудшения земельного участка истцом не представлено. Фактов использования ответчиком земельного участка с нарушением целевого назначения или вида разрешенного использования, не установлено. Задолженности по арендным платежам ответчик не имеет. Ответчиком, в свою очередь, представлены доказательства осуществление действий, направленных на использование земельного участка по целевому назначению.
Дав оценку фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, суд не находит оснований для расторжения договора аренды спорного земельного участка. При указанных обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (№) к ФИО2 (паспорт <...>) о расторжении договора аренды земельного участка №-АП от ДД.ММ.ГГГГ, обязании земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта о расторжении договора аренды в законную силу, оставить без удовлетворения.
Настоящее решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение одного месяца, с момента его составления в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: И.И. Гордеев