Адм.д.№2а-3-107/2025

УИД 56RS0007-03-2025-000235-92

Решение

именем Российской Федерации

15 октября 2025 года с.Северное

Бугурусланский районный суд Оренбургской области

в составе председательствующего судьи Макуровой М.Н.,

при секретаре Кирдиной Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Межмуниципальному отделу по г.Бузулуку, Бузулукскому, Курманаевскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области, государственному регистратору ФИО2, председателю апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО3, членам апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО4, ФИО5, ФИО6 ФИО7, ФИО8 об оспаривании действий государственного органа,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Оренбургской области, указывая на то, что 5 марта 2025 года обратился с заявлением для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, предоставив проект межевания земельного участка от 06.03.2023 года и межевой план от 04.03.2025 года, согласно которому из земельного участка с кадастровым номером № образуется земельный участок № путем выдела. Также им был представлен протокол общего собрания участников долевой собственности № от 14 января 2025 года, к которому приложены именные бюллетени для голосования на общем собрании 14.01.2025 года, где на стр.23 записан ФИО1, в графе подпись стоит его личная подпись, удостоверяющая, что он лично присутствовал на общем собрании участников долевой собственности.

На стр.72 протокола имеется бюллетень для голосования, принадлежащий административному истцу, где указано количество голосов – 2 и результат его голосования по повестке дня: подтвердить ранее принятое решение общего собрания участников долевой собственности от 15.12.2022 года о заключении договора аренды с ООО «Алга» на следующих условиях – арендная плата в соответствии с п/п.4 п.2 ст.614 ГК РФ составляет 5 центнеров зерна, оплата до 31 ноября, сроком на 15 лет и компенсация налога. Из данного бюллетеня прослеживается, что он, ФИО1, голосовал против данной повестки дня, т.е. выразил несогласие с передачей в аренду земельного участка и против условий договора аренды.

Однако в нарушение закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 21 марта 2025 года государственный регистратор ФИО2 вынесла решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-11327752/2. Причиной приостановки регистрационных действий указано не предоставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона). В целях устранения причин приостановления рекомендовано представить в регистрирующий орган согласие арендатора ООО «Алга» на выдел.

25 марта 2025 года представителем административного истца ФИО9 в Апелляционную комиссию было подано заявление об обжаловании принятого государственным регистратором решения о приостановлении. Согласно решения комиссии от 16 апреля 2025 года, вынесенное государственным регистратором решение о приостановке регистрационных действий не может быть признано не обоснованным. Апелляционная комиссия в своем решении указала, что вопрос о подтверждении ранее принятого решения общего собрания участников долевой собственности от 15.12.2022 года о заключении договора аренды не может решаться на общем собрании участников долевой собственности. Последующее одобрение или возражение ранее заключенного и зарегистрированного договора не предусмотрено Законом № 101-ФЗ.

Однако решением Бугурусланского районного суда от 26 марта 2025 года не установлено нарушений законодательства при проведении 14 января 2025 года общего собрания.

Довод о том, что решение на общем собрании может быть принято только по перечисленным в п.3 ст.14 Федерального закона № 101-ФЗ вопросам, является несостоятельным, поскольку ст.181.4 ГК РФ предусматривает возможность участников долевой собственности на рассмотрение вопроса о подтверждении ранее принятого решения.

Просил признать незаконным и отменить решение государственного регистратора ФИО2 № от 21 марта 2025 года о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. Признать незаконным и отменить решение апелляционной комиссии № 1/25 от 16 апреля 2025 года по обжалованию решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Обязать Управление Росреестра по Оренбургской области провести государственный кадастровый учет и регистрацию права на земельный участок, образованный путем выдела в счет долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № ФИО1 согласно заявления, поданного 5 марта 2025 года № № и приложенных к нему документов.

Определением суда от 13 мая 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО «Алга». Протокольными определениями суда от 3 сентября 2025 года, от 24 сентября 2025 года к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены государственный регистратор ФИО2, Межмуниципальный отдел по г.Бузулук, Бузулукскому, Курманаевскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области, председатель апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО3, члены апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, в качестве заинтересованного лица – администрация муниципального образования Кряжлинский сельсовет Северного района Оренбургской области.

В судебное заседание стороны, представители заинтересованным лиц не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. В представленных письменных возражениях на административный иск представитель административного ответчика Управления Росреестра по Оренбургской области просил в удовлетворении иска отказать, поскольку в нарушение требований законодательства согласие арендатора на выдел земельного участка ФИО1 представлено не было. Договор аренды земельного участка от 15.12.2022 года заключен по результатам общего собрания участников долевой собственности от 15.12.2022 года. Общее собрание участников долевой собственности от 14.01.2025 года проводилось для подтверждения ранее принятого решения общего собрания участников долевой собственности от 15.12.2022 о заключении договора аренды земельного участка с ООО «Алга». При этом протокол собрания от 14.01.2025 не отменяет и не исключает протокол от 15.12.2022, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка. При заключении договора аренды земельного участка от 15.12.2022 года административный истец не выражал свою волю против заключения вышеуказанного договора, т.к. не участвовал в собрании участников долевой собственности. В представленных письменных возражениях на иск административный ответчик ФИО5 указывает на то, что апелляционная комиссия полномочиями по принятию решения в проведении государственной регистрации и (или) государственного кадастрового учета не наделена, признание оспариваемого решения апелляционной комиссии незаконным не влечет осуществление учетно-регистрационных действий государственным регистратором. Также полагала решение государственного регистратора по приостановлению государственной регистрации в связи с отсутствием согласия арендатора на выдел законным и обоснованным. От представителя заинтересованного лица администрации Кряжлинского сельсовета Северного района Оренбургской области имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

От представителя административного истца ФИО9, действующего по доверенности от 5 октября 2023 года, представлены письменные отзывы на возражения административных ответчиков, в которых указал на то, что административный истец на общем собрании 14 января 2025 года голосовал против заключения договора аренды, следовательно для него согласие арендатора ООО «Алга» на выдел не требуется. Решением суда от 26 февраля 2025 года установлено, что кворум при проведении собрания 15 февраля 2022 года отсутствовал. Статья 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность участников долевой собственности на рассмотрение вопроса о подтверждении ранее принятого решения. Законность собрания от 14 января 2025 года подтверждена решением суда, которое оставлено в силе апелляционным определением Оренбургского областного суда.

Суд в соответствии со ст.150, ч.6 ст.226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно частям 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, данный Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти уполномоченного на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости (в случаях, установленных данным Федеральным законом, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 названного федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона (статья 27 Федерального закона N 218-ФЗ).

Как следует из содержания пункта 2 части 6 статьи 47 Федерального закона N 218-ФЗ, основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю или земельные доли и к которым должны быть приложены, в том числе, проект межевания земельного участка, утвержденный решением собственника земельной доли или земельных долей, и заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Частью 7 указанной статьи определено, что в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

При этом положениями Федерального закона N 101-ФЗ установлено, что единственным случаем, при котором не требуется согласие арендатора на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, является несогласие участника долевой собственности, выраженное на общем собрании участников долевой собственности, с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду. При этом договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (пункт 5 статьи 14). В иных случаях, связанных с выделом в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, переданного в аренду, согласие арендатора является необходимым.

Указанные требования закона согласуются с содержанием пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствие с которым образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в определении от 20 апреля 2017 года N 895-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Х. на нарушение его конституционных прав пунктом 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Указанный правовой подход был также отражен в иных определениях Конституционного Суда Российской Федерации (определения от 16 июля 2013 года N 1196-О, от 29 января 2015 года N 162-О, от 21 мая 2015 года N 1197-О и от 25 февраля 2016 года N 348-О).

Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании, административному истцу ФИО1 на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 20 февраля 2023 года после смерти его матери ФИО15 умершей ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит земельная доля площадью 10,6 га в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:28:0000000:160.

3 марта 2025 года ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлением о государственном кадастровом учете и регистрации права на земельный участок, выделенный в счет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Одновременно им были представлены проект межевания земельного участка от 06.03.2023, межевой план от 04.03.2025, протокол общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомлением № от 21 марта 2025 года ФИО1 был извещен о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Основанием для приостановления послужили те обстоятельства, что согласно сведения ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, из которого производится выдел заявителем, находится в аренде у ООО «Алга» на основании договора аренды земельного участка от 15.12.2022, дата регистрации в ЕГРН 05.05.2023. Следовательно, выдел земельного участка из арендованного земельного участка в данном случае не может осуществляться без согласия арендатора. В нарушение требований законодательства согласие арендатора на выдел заявителем не представлено, что является препятствием для осуществления учетно-регистрационных действий. В целях устранения причин приостановления рекомендовано представить в регистрирующий орган согласие арендатора ООО «Алга» на выдел.

25 марта 2025 года ФИО1 через своего представителя ФИО9 обратился в апелляционную комиссию по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, созданной при органе регистрации прав Управления Росреестра по Оренбургской области.

Решением заседания апелляционной комиссии № 1/25 от 16 апреля 2025 года решение государственного регистратора о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признано обоснованным. При рассмотрении заявления комиссия установила, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № находится в аренде у ООО «Алга» на основании договора аренды земельного участка от 15.12.2022 года сроком с 05.05.2023 по 31.12.2037, дата регистрации в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ №. ФИО1 стал собственником доли в данном земельном участке с 27.02.2023 (регистрационная запись №) на основании свидетельства о праве на наследство по закону после смерти ФИО10 В реестровом деле земельного участка с кадастровым номером № находится протокол общего собрания участников долевой собственности от 15.12.2022. На повестке дня собрания обсуждался вопрос заключения договора аренды земельного участка с ООО «Алга», об условиях и сроках аренды. Согласно данному протоколу возражавшие против заключения договора аренды на предложенных условиях отсутствовали.

Как усматривается из материалов дела, 15 декабря 2022 года состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, одним из вопрос которого было заключение договора аренды с ООО «Алга» на следующих условиях: арендная плата в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 ст.614 ГК РФ составляет 5 центнеров зерна, оплата до 31 ноября, сроком на 15 лет и компенсации налога. По результатам данного собрания между собственниками земельных долей земельного участка с кадастровым номером № в лице ФИО11, действующей на основании протокола общего собрания от 15.12.2022 г., и ООО «Алга» заключен договор аренды земельного участка от 15 декабря 2022 года сроком на 15 лет, на условиях арендной платы 5 центнеров зерновых сельскохозяйственных культур, собранных в отчетном году, в натуральной форме либо в денежном эквиваленте; компенсации земельного налога.

Вступившим в законную силу решением Бугурусланского районного суда Оренбургской области от 26 февраля 2025 года установлено, что ФИО1 на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № проведенном 15 декабря 2022 года, не присутствовал. 5 октября 2023 года ФИО1 подавал документы для осуществления государственной регистрации права в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет доли в праве. 12 октября 2023 года ему было вручено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по причине отсутствия согласия арендатора исходного земельного участка. В связи с чем ФИО1, а также еще три долевых собственника вышеуказанного земельного участка обратились в суд с иском о признании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № от 15 декабря 2022 года и договора аренды указанного земельного участка от 15 декабря 2022 года, заключенного с ООО «Алга», ничтожными, о применении последствий ничтожности сделки. Решением суда в удовлетворении указанных исковых требований отказано.

Также из материалов дела усматривается, что 14 января 2025 года по предложению ООО «Алга» администрацией муниципального образования Кряжлинский сельсовет организовано проведение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, по вопросу: подтвердить ранее принятое решение общего собрания участников долевой собственности от 15.12.2022 о заключении договора аренды с ООО «Алга» на следующих условиях – арендная плата в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 ст.614 ГК РФ составляет 5 центнеров зерна, оплата до 31 ноября, сроком на 15 лет и компенсации налога. Собрание большинством голосов решило: подтвердить ранее принятое решение общего собрания участников долевой собственности от 15.12.2022 о заключении договора аренды с ООО «Алга» на вышеуказанных условиях.

Решением Бугурусланского районного суда от 26 февраля 2025 года с учетом определения суда от 23 апреля 2025 года об исправлении описки требование о признании ничтожным общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № от 14 января 2025 года оставлено без удовлетворения. При этом суд установил, что решение, принятое 15 декабря 2022 года относительно заключения договора аренды с ООО «Алга» в ходе общего собрания, подтверждено решением общего собрания, проведенного 14 января 2025 года. При этом суд исходил из того, что, несмотря на то, что изменился состав участников общей долевой собственности по состоянию на 14 января 2025 года по сравнению с 15 декабря 2022 года, гражданско-правовое сообщество участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № осталось неизменным, субъектный состав на него не влияет.

Административный истец свои требования обосновывает тем обстоятельством, что участвуя в общем собрании 14 января 2025 года, он голосовал против заключения договора аренды с ООО «Алга», в связи с чем требования закона об обязательном предоставлении согласия арендатора на выдел земельного участка на него не распространяются.

Данные доводы суд находит ошибочными, поскольку на общем собрании от 14 января 2025 года вопрос о заключении договора аренды либо изменении его условий не рассматривался. Данный вопрос был рассмотрен на общем собрании от 15 декабря 2022 года, которое в судебном порядке признано законным. На собрании от 15 декабря 2022 года ФИО1 не присутствовал, возражений по поводу заключения договора аренды от него не поступало. Само по себе проведение собрания 14 января 2025 года по вопросу подтверждения ранее принятого решения общего собрания от 15 декабря 2022 года о заключении договора аренды, где административный истец в бюллетене для голосования проголосовал против повестки дня: подтвердить ранее принятое решение общего собрания участников долевой собственности от 15.12.2022 года о заключении договора аренды с ООО «Алга» на условиях – арендная плата в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 ст.614 ГК РФ составляет 5 центнеров зерна, оплата до 31 ноября, сроком на 15 лет и компенсации налога, не свидетельствует о возникновении у административного истца права на выдел земельного участка без согласия арендатора. Иное означало бы возможность любым лицом обходить предусмотренные законом ограничения по выделу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, путем инициирования нового общего собрания по вопросу уже заключенного и действующего договора аренды.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, по смыслу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Таким образом, наличие согласия арендатора является обязательным условием для выдела спорного земельного участка.

Норма пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, призванная обеспечить стабильность арендных отношений, не может толковаться в смысле возможности предоставления долевому собственнику, являющемуся одновременно арендатором соответствующего земельного участка, права производить выдел земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли до окончания срока аренды. Обратный подход предполагает нарушение равенства прав сособственников такого земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оспариваемые ФИО1 решение государственного регистратора ФИО2 о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 21 марта 2025 года, а также решение апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав Управления Росреестра по Оренбургской области № 1/25 от 16 апреля 2025 года являются законными и обоснованными.

В связи с чем требования административного истца о признании указанных решений незаконными и устранении нарушений прав путем возложения на Управление Росреестра по Оренбургской области обязанности по проведению государственного кадастрового учета и регистрации права на земельный участок, образованный путем выдела в счет долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № ФИО1 согласно заявления, поданного 5 марта 2025 года №, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Межмуниципальному отделу по г.Бузулуку, Бузулукскому, Курманаевскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области, государственному регистратору ФИО2, председателю апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО3, членам апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО4, ФИО5, ФИО6 ФИО7, ФИО8 об оспаривании действий государственного органа – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Оренбургского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Бугурусланский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Н.Макурова

Текст мотивированного решения изготовлен 22 октября 2025 года.