Дело № 2а-2192/2025

УИД: 26RS0030-01-2025-0003021-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 октября 2025 года ст. Ессентукская

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Соловьяновой Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волосович Т.В.,

с участием:

представителя административного истца ФИО5,

представителя административного ответчика

Управления муниципальным имуществом

администрации Предгорного муниципального округа ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда Ставропольского края административное дело по административному иску ФИО3 к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края о признании отказа о предоставлении в аренду незаконным и признании права на заключение договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Предгорный районный суд с административным иском к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, уточнив заявленные требования в порядке, установленном ст. 46 КАС РФ, просит: признать решение управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края № от 08.07.2025г, в виде письменного уведомления, об отказе в продлении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным; возложить на управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края обязанность повторно рассмотреть заявление № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 773 кв.м., вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: р-н Предгорный, <адрес> для завершения строительства без проведения торгов.

В обоснование административного иска указано, что ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства - жилой дом литер А. инвентарный № На основании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 773 кв.м., вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: р-н Предгорный, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в администрацию Предгорного Муниципального округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка. К заявлению о предоставлении в аренду земельного участка представлено: Свидетельство о государственной регистрации объекта незавершенного строительства; Технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома; паспорт заявителя; заявление; соглашение.

ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении аренды отказано, на основании того, что в учет рассмотрения заявления стал факт наличия зарегистрированного права на объект незавершенного строительства. При этом, был проигнорирован факт, что жилой дом по факту достроен, что подтверждается техническим планом.

Определением суда к участию в деле в качестве административного соответчика привлечена администрация Предгорного муниципального округа Ставропольского края.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО5, действующая по доверенности, поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении, просила заявленные требования удовлетворить. Суду пояснила, что в 2010 году ФИО2 приобрела незавершенный строительством жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке. В настоящее время строительство завершено, однако, ФИО2 не имеет возможности зарегистрировать право собственности на жилой дом, поскольку истек срок договора аренды.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления муниципальным имуществом администрация Предгорного муниципального округа Ставропольского края – ФИО6, действующая по доверенности, просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. Полагала, что отказ в предоставлении земельного участка в аренду является законным и обоснованным, поскольку ранее ФИО2 воспользовалась правом на продление договора аренды.

Административный истец ФИО2, извещенная о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 96 КАС РФ, в судебное заседание не явилась, воспользовавшись правом ведения дела через представителя.

Административный ответчик - администрация Предгорного муниципального округа Ставропольского края, извещенная о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 96 КАС РФ, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила.

Учитывая мнения сторон, принимая во внимание, что в силу ч. 6 ст. 226 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, при этом, суд не признал их явку обязательной, суд счел возможным рассмотреть данное административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных данным Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из материалов дела следует, что Постановлением администрации Предгорного муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО7 предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 773 кв. м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство и ведение личного подсобного хозяйства.

На основании указанного постановления ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края и ФИО7 заключен договора аренды земельного участка № сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО2 приобрела объект незавершенного строительства - жилой дом литер А, инвентарный №:А:20000, 18% готовности, а также нежилое здание литер Б – хозяйственное строение площадью 10 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права, а также выписками из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО2 было заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды, по которому, к ФИО2 перешли права арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, установлено, что договор действует по ДД.ММ.ГГГГ, также внесены изменения в части установленного размера арендной платы.

Право аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

По окончании срока действия договора аренды, ФИО2 обратилась к административному ответчику с заявлением о заключении с ней договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, для завершения строительства, в чем ей отказано письмом от ДД.ММ.ГГГГ №.

Отказ мотивирован тем, что в соответствии с пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, однократно для завершения строительства этого объекта. Согласно сведениям управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, на вышеуказанном земельной участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий административному истцу на праве собственности. Согласно дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, срок аренды был продлен на 5 лет. Кроме того, в соответствии с пп.1 п.4 ст.39.6 ЗК РФ гражданин, являющийся арендатором земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, если заявление о заключении договора аренды земельного участка подано гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. Так срок договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанный земельный участок истек ДД.ММ.ГГГГ и не был продлен. В связи с тем, что ФИО2 право предоставления для завершения строительства объекта незавершенного строительства уже было реализовано ранее, и в связи с истечением срока действия договора аренды, предоставить земельный участок для завершения строительства нет законных оснований.

Считая отказ в предоставлении земельного участка в аренду незаконным, нарушающим её права и законные интересы, ФИО2 обратилась в суд с настоящим административным иском.

Разрешая требования истца, суд исходит из следующего.

Статьей ст. 264 ГК РФ установлено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Пунктом 1 ст. 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, том числе, на основании договора аренды.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности ФИО2, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у административного истца имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2018 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав ФИО2, как собственника расположенного на земельном участке объекта недвижимости, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Как установлено в судебном заседании, на момент приобретения в собственность объекта незавершенного строительства - жилого дома литер А, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, указанный объект имел степень готовности 18%. В настоящее время строительство дома фактически завершено, что подтверждается представленным в дело техническим планом здания, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также представленным в дело актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ с фототаблицей. Вместе с тем, в отсутствие договора аренды административный истец в лишен возможности в установленном законом порядке ввести жилой дом в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на объект недвижимости.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что отказ управления муниципальным имуществом администрации <адрес> в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО2 в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Проанализировав исследованные в судебном заседании доказательства, оценив их в соответствии со ст.84 КАС РФ с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, суд приходит к выводу, что ФИО2 доказано, что действия административного ответчика повлекли нарушение ее прав и законных интересов. Нарушенное право ФИО2 подлежит восстановлению путем возложения на Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края обязанности повторно рассмотреть заявление № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 773 кв.м., вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: р-н Предгорный, <адрес> для завершения строительства без проведения торгов.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО3 к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края о признании отказа о предоставлении в аренду незаконным и признании права на заключение договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать незаконным решение управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 773 кв.м., вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: р-н Предгорный, <адрес>.

Возложить на управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 773 кв.м., вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: р-н Предгорный, <адрес>, для завершения строительства, без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия его судом в окончательной форме, через Предгорный районный суд Ставропольского края.

Мотивированное решение изготовлено 27 октября 2025 года.

Судья Г.А. Соловьянова