Решение по делу № 2-336/2023 от 16.03.2023

57RS0023-01-2022-006881-91

2-336/23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 марта 2023 года город Орел

Советский районный суд города Орла в составе:

председательствующего судьи Лигус О.В.,

при секретаре Карягиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены. В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником квартиры общей площадью 60,8 кв.м., расположенной по адресу: <...>. Вышеуказанный дом признан непригодным для проживания, подлежащим сносу. Администрация в добровольном порядке не выплачивает денежные средства в счет выкупной цены. В связи с чем, просит суд взыскать с администрации г. Орла выкупную стоимость жилого помещения, находящегося по адресу: <...>, учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В судебном заседании представитель истца с заключением судебной товароведческой экспертизы согласился, на её основании окончательно уточнил исковые требования, просил суд взыскать в пользу истца в счет выкупной цены жилого помещения 4 962656 рублей, убытки 155 876 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт 746852 рублей.

В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, просила в удовлетворении исковых требований с учетом уточнений отказать.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником квартиры общей площадью 60,8 кв.м., расположенной по адресу: <...> на основании передаточного акта от 20.01.2011.

Из технического паспорта жилого помещения квартиры <...> следует, что год постройки многоквартирного дома 1994.

В соответствии с заключением ООО «НЕСКО» о техническом состоянии конструкций и конструктивных элементов указанного многоквартирного дома от 15.08.2017, общий физический износ дома составляет 53,5%, дом признан аварийным, что является критерием его отнесения к категории непригодного для проживания.

Заключением межведомственной комиссии при администрации г. Орла от 29.08.2017 № 1005 жилой <...> признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации г. Орла от 19.10.2017 № 4626 «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого <...>» на Управление городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла, предписано направить собственникам помещений дома требования о реконструкции дома в срок до 30.12.2018.

Территориальному управлению по Советскому району администрации г.Орла в срок до 16.02.2018 организовать проведение общего собрания собственников дома по вопросу реконструкции.

Согласно протоколу общего внеочередного собрания собственников многоквартирного жилого дома от 28.02.2018, собственниками принято решение против проведения реконструкции многоквартирного жилого дома <...>.

При таких обстоятельствах, суд, учитывая выводы, изложенное в указанном выше заключении эксперта ФИО5, который указал на недопустимое аварийное состояние жилого помещения, принадлежащего истцу и многоквартирного дома в целом, отсутствия доказательств проведения каких либо противоаварийных работ с момента признания дома аварийным, а также проведения капитального ремонта, приходит к убеждению о том, что расселение истца из квартиры спорного жилого дома должно проводиться незамедлительно, поскольку дальнейшее проживание в нем, вопреки утверждению ответчика, представляет реальную угрозу жизни и здоровья граждан.

При определении размера выкупной цены жилого помещения, суд учитывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При этом необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №-189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Суд также учитывает, что статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В соответствии с приложениями к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при ГОССТРОЕ СССР № 312 от 23 ноября 1988 года, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и объектов до постановки на капитальный ремонт полносборных крупнопанельных, крупноблочных, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) 15 - 20 лет.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., отметил, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу.

Обращаясь в суд с иском и поддерживая свою позицию в суде с учетом уточнения заявленных требований, истцы ставили вопрос о взыскании выкупной стоимости принадлежащего ему жилого помещения, убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как отмечено в приведенном выше заключении ООО «НЕСКО», приобщенном к заключению Орловской городской межведомственной комиссии от 29 августа 2017 года № 1005, конструктивные элементы здания, его отмостка находятся в ограниченно работоспособном состоянии, а стены, перекрытия и крыши пятого подъезда - в аварийном; выявленные дефекты устранимы при проведении капитального ремонта здания, необходимого по причине дефекта строительно-монтажных работ при строительстве дома.

В ходе судебного разбирательства ответчик не оспаривал того, что каких-либо решений относительно спорного многоквартирного жилого дома и земельного участка не принималось, сроки проведения реконструкции жилого дома не установлены, техническая документация на проведении реконструкции не разработана.

Таким образом, истцами представлены доказательства (в частности. заключение ООО «НЕСКО») свидетельствующие о наличии угрозы их жизни и здоровью, создаваемой дальнейшим проживание в вышеуказанном доме, которые не опровергнуты ответчиком.

Исходя из вышеизложенного суд полагает, что в выкупную цену жилого помещения, подлежащую выплате истцу включаются рыночная стоимость принадлежащей ей квартиры с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, в том числе рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

В связи с наличием у сторон разногласий относительно определения рыночной стоимости жилого помещения, судом по ходатайству администрации г.Орла была назначена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено ФИО2.

Согласно заключению эксперта ФИО2 рыночная стоимость объекта – рыночная стоимость спорного жилого помещения, включая земельный участок, оценена экспертом на сумму 4 962656 рублей, размер убытков, связанных с переездом, был определён экспертом в сумме 155 876 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт 746852 рублей.

С заключением судебной экспертизы истец, его представитель согласились, на его основании уточнили исковые требования.

При вынесении решения и определении стоимости объекта - квартиры, с долей земельного участка, подлежащей возмещению в пользу истцов, а также убытков, суд принимает за основу заключение ФИО2. Суд полагает, что данное заключение отвечает требованиям допустимого и относимого доказательства. Данное заключение было постановлено экспертом в соответствии с определением о назначении по делу судебной товароведческой экспертизы, имеет исследовательскую часть, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, компетенция эксперта у суда не вызывает сомнений, выводы эксперта являются однозначными и носят утвердительный характер.

Как следует из заключения общества с ограниченной ответственностью «НЕСКО» о техническом состоянии основных строительных конструкций и конструктивных элементов многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, от 15 августа 2017 года, приобщенного к заключению Орловской городской межведомственной комиссии от 29 августа 2017 года № 1005, фундаменты, стены здания, перекрытия, крыша дома, полы здания, отмостка здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии за исключением стен, перекрытий и крыши пятого подъезда, состояние которых оценено как аварийное. Как указано в заключении, выявленные дефекты и повреждения устранимы при проведении капитального ремонта здания. Имеет место дефект строительно-монтажных работ при строительстве дома, в техническом этаже дома выполнено усиление кирпичной кладки внутренней поверхности стенового ограждения. Необходимость усиления фундамента кирпичной кладки указывает на имеющиеся нагрузки на фундамент, которых не должно быть. Наличие трещин в квартире жильцов дома свидетельствует о механических воздействиях, при которых фундамент может оседать, поэтому требует укрепления, то есть требуется реконструкция дома для устранения имеющихся дефектов

Вместе с тем, из пояснений представителя ответчика следует, что администрацией г. Орла каких-либо дальнейших решений относительно многоквартирного жилого дома и земельного участка не принималось, сроки проведения реконструкции жилого дома не установлены, техническая документация на проведении реконструкции не разработана. Между тем дальнейшее проживание в доме, который признан аварийным, может создавать угрозу жизни и здоровью жильцов. Поскольку соглашения о предоставлении другого жилого помещения взамен подлежащего реконструкции (сносу) между сторонами не достигнуто, истец вправе требовать выплаты выкупной цены.

Установив изложенные обстоятельства, свидетельствующие о признании многоквартирного <...> в г. Орле в установленном порядке аварийным, принимая во внимание, что в силу аварийного состояния дома, снижения уровня надежности, прочности и устойчивости его строительных конструкций, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка, а также размера убытков, связанных изъятием жилого помещения, компенсации за непроведенный капитальный ремонт, размера судебных расходов.

По делу назначена судебная товароведческая экспертиза, стоимость которой составила 15000 рублей, указанные судебные расходы подлежат взысканию с администрации г.Орла в пользу эксперта.

Квартира истца находится в залоге у ПАО «Промсвязьбанк» и имеет ограничение в виде залога, в связи с чем указанная сумма подлежат взысканию в пользу истца с перечислением данных денежных средств (в размере остатка задолженности по кредитному договору <***> от 26.01.2022, заключенному между ФИО1 и ПАО «Промсвязьбанк», на дату фактического исполнения решения) в погашение кредитной задолженности ПАО «Промсвязьбанк».

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение – удовлетворить.

Взыскать с администрации г.Орла в пользу ФИО1 (паспорт <...>) в качестве выкупной цены за принадлежащую ему квартиру по адресу <...>, - 5865384 рублей с перечислением данных денежных средств (в размере остатка задолженности по кредитному договору <***> от 26.01.2022, заключенному между ФИО1 и ПАО «Промсвязьбанк», на дату фактического исполнения решения) в погашение кредитной задолженности ПАО «Промсвязьбанк».

После выплаты компенсации прекратить право собственности ФИО1 на квартиру по адресу <...>.

После выплаты компенсации, признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на квартиру по адресу <...> общей площадью 60,8 кв.м.

Взыскать с администрации города Орла» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) расходы по экспертизе 15000 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г.Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья О.В.Лигус

Мотивированное решение изготовлено 23.03.2023.