Решение по делу № 2-6148/2023 от 05.12.2023

Дело № 2-6148/2023

УИД 50RS0048-01-2023-004493-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Химки Московской области 05 декабря 2023 года

Химкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Яровой Т.В., при секретаре Тицкой Я.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г.о. Химки Московской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к Администрации г.о. Химки Московской области с иском об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 является собственником жилого помещения № 3 в доме блокированной застройки площадью 39,4 кв.м, с кадастровым номером <№ обезличен>, расположенного по адресу: <адрес>. 08.02.2023 ФИО1 обратился в Администрацию г.о. Химки Московской области с заявлением о предоставлении земельного участка, площадью 200 кв.м, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности дом блокированной застройки. По результатам рассмотрения заявления Администрация г.о. Химки Московской области приняла решение об отказе в предоставлении государственной услуги, поскольку, согласно сведениям ЕГРН, объект, под которым испрашивается земельный участок, имеет назначение «квартира».

Истец, полагая, что решение органа местного самоуправления нарушает его право на приобретение в собственность земельного участка, просит суд обязать Администрацию г.о. Химки Московской области заключить с ним договор купли-продажи земельного участка.

Представитель истца в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что в правоустанавливающих документах объект недвижимости указан как «квартира», а согласно заключению судебной экспертизы, рассматриваемый объект является квартирой в блокированном жилом многоквартирном здании.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Согласно ч. ч. 2, 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с указанной статьей кодекса, как квартира, так и жилой дом (часть жилого дома) имеет единый статус - жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ относит к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном дома за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Понятие многоквартирного жилого дома закреплено в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.

При этом на собственников помещений в многоквартирном доме накладываются и определенные ограничения, а именно ограничение права на выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1 ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Исходя из положений ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.

Следовательно, отличие жилого дома от многоквартирного дома состоит в том, что в жилом доме отсутствуют квартиры, в нем есть только комнаты, в то время как в многоквартирном доме расположено как минимум две квартиры, жилой дом предназначен для одной семьи.

Таким образом, согласно приведенным правовым нормам отнесение двух-, трех-, четырехквартирных домов к числу многоквартирных обусловлено наличием в данном доме нескольких жилых помещений - квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Согласно выписки из ЕГРН, истец является собственником квартиры № 3, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 39,4 кв. м., в доме блокированной застройки.

Определением суда от 21 августа 2023 года по ходатайству стороны истца по делу назначена судебная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Искон Экспертиза».

Как следует из заключения экспертов ФИО4, ФИО5 ООО «Искон Экспертиза» № А32-09126/2023, по результатам проведенного исследования экспертами установлено:

- рассматриваемый объект с кадастровым номером <№ обезличен>, общей площадью 39,4 кв.м, по адресу: <адрес>, является квартирой в блокированном жилом многоквартирном здании с кадастровым номером <№ обезличен>;

- помещения второго этажа в собственности иных лиц, находятся над квартирой, принадлежащей ФИО1. При проведении натурного осмотра экспертом было установлено, что газовая труба (вывод газа из-под земли, с последующей разводкой по всем квартирам здания с кадастровым номером <№ обезличен> осуществляется у угла здания, на земельном участке, который формирует кадастровый инженер. Определение границ участка с нахождением общей газовой трубы, обслуживающей все здание в целом на частной территории, не представляется возможным и противоречит действующему законодательству. Помещение (квартира) № 3, общей площадью 39,4 кв.м, является квартирой в блокированном жилом многоквартирном здании к кадастровым номером 50:10:0080107:366. Тем самым определение границ участка невозможно, так как нарушается основной принцип земельного законодательства, указанный в п. 5 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д. 99).

Допрошенные в ходе судебного заседания эксперты выводы, изложенные в заключении, поддержали. Сомнений в компетенции экспертов у суда не имеется. Выводы экспертов исчерпывающие и последовательны.

В соответствии с ч. 5 ст. 67 ГПК РФ, при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Оценивая заключение экспертов ФИО4, ФИО5 ООО «Искон Экспертиза» № А32-09126/2023, суд исходит из того, что эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, сведения о правомочности лица, составившего указанное заключение, суду представлены, само заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на котором основано его выводы, не доверять результатам данной судебной оценочной экспертизы у суда нет оснований. Сведений о заинтересованности экспертов в исходе дела не имеется.

При таких обстоятельствах суд полагает, что заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в ее правильности отсутствуют, заключение судебной экспертизы принимается судом как допустимое доказательство.

По общему правилу, установленному пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

По смыслу этого положения закона лица, обладающие вещными правами на здание, расположенное на неделимом земельном участке, могут приобрести этот участок только совместно и на одинаковых правовых основаниях, т.е. соответственно в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц.

В соответствии с пунктом 5 той же статьи для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Согласно правовым позициям, неоднократно высказанным Конституционным Судом Российской Федерации (Определения от 05.03.2004 № 82-О, от 21.02.2008 № 119-О-О, от 29.05.2012 № 916-О, от 24.10.2013 № 1587-О, от 25.10.2016 № 2324-О и от 27.02.2018 № 441-О), пункты 2 и 5 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, как и ранее действовавшие аналогичные положения ст. 36 Кодекса, устанавливают порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, сооружениями, который объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений; он направлен на защиту прав и законных интересов всех участников общей собственности.

Исходя из указанных правовых позиций, в случае, если участок отвечает признаку неделимости, возможна его передача только в общую собственность лиц, обладающих правом собственности на здание, расположенное на участке, и только при условии их совместного волеизъявления, что обусловлено спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений.

Таким образом, возможность приватизации неделимого земельного участка без волеизъявления (совместного обращения) всех участников общей собственности на здание исключается.

Между тем, экспертами при проведении судебной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, установлено, что принадлежащее на праве собственности ФИО1 жилое помещение является квартирой в блокированном жилом многоквартирном здании, а помещения второго этажа, находящиеся над квартирой истца, принадлежит иному лицу, газовая труба, с последующей разводкой по всем квартирам здания, находится на истребуемом земельном участке, в связи с чем, определение границ земельного участка невозможно.

По изложенным основаниям, требования истца об обязании заключить с ним договор купли-продажи земельного участка удовлетворению не подлежат.

При этом, истец не лишен возможности, совместно с лицами, обладающими правом собственности на здание, требовать передачу земельного участка в общую собственность.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г.о. Химки Московской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Химкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 14 декабря 2023 года.

Судья Т.В. Яровая

<данные изъяты>