Дело № 2-746/2022
УИД 76RS0013-02-2022-001065-84
Мотивированное решение составлено 7 сентября 2022 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Рыбинский городской суд Ярославской области в составе
председательствующего судьи Леоновой Е.С.,
при секретаре Поповой В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 12 августа 2022 г. в городе Рыбинске Ярославской области гражданское дело по иску ФИО2 к финансовому управляющему ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании сделок недействительными, применении последствий их недействительности,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к финансовому управляющему ФИО3, ФИО4, ФИО5, в котором просит:
- признать недействительным договор купли-продажи № от 28.05.2018 между финансовым управляющим ФИО5 - ФИО3 и ФИО2,
- признать недействительным договор купли-продажи предмета торгов № от 27.08.2018 между финансовым управляющим ФИО4 - ФИО3 и ФИО2 и применить последствия недействительности сделки.
В обоснование требований истец сослался на следующее.
28.05.2018 между финансовым управляющим ФИО5 - ФИО3 и ИП ФИО2 заключен договор № купли-продажи предметов торгов:
- нежилое помещение I, общей площадью 113,6 кв. м, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, кадастровый №;
- нежилое помещение II, общей площадью 68,6 кв. м, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, кадастровый №;
- доля в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №.
27.08.2018 между финансовым уполномоченным ФИО4 - ФИО3 и ИП ФИО2 заключен договор № купли-продажи предмета торгов:
- жилое помещение 4, общей площадью 201,6 кв. м, расположенное на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, кадастровый №, включая долю земельного участка площадью 423 кв.м. (кадастровый №).
14.03.2020 договора между ФИО2 и ООО «МедАрт» заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимого имущества. Государственным регистратором при проведении правовой экспертизы установлено, что объектами права выступают земельный участок и многоквартирный дом, находящийся на данном участке, права на который у заявителя отсутствуют. Таким образом, здание было передано ФИО2 без прав на находящийся в нем объект с кадастровым №, а проданный земельный участок с кадастровым № не соответствует указанному в Управлении Росреестра его разрешенному использованию и назначению. Договор купли-продажи № от 28.05.2018 и 27.08.2019 оформлены без указания обременения в виде охранных обязательств. В приобретенном доме выполнена реконструкция, о чем не отражено в договорах.
В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО6 по доверенности исковые требования поддержали. Пояснили, что совершенные 28.05.2018 и 27.08.2018 сделки являются недействительными, поскольку в договорах не указано, что дом является объектом культурного наследия регионального значения, в отношении помещений дома с прежним собственником заключено охранное обязательство. В доме выполнена реконструкция, надстроена мансарда, о чем в договоре не указано. Кроме того, одно из помещений дома принадлежит другому лицу. При продаже данных объектов ООО «МедАрт» в регистрации перехода прав собственности отказано.
В судебное заседание не явились ответчики финансовый управляющий ФИО3, ФИО4, ФИО5, представитель ООО «Книга», представитель Департамента строительства Ярославской области, извещены надлежащим образом.
Ранее в судебном заседании ответчик ФИО3 иск не признавал, пояснял, что оспариваемые сделки совершены в соответствии с законом, в рамках дела о банкротстве гражданина. ФИО2 было известно о том, что дом является объектом культурного наследия, об этом говорилось на собрании кредиторов, на котором истец присутствовал. На доме имеется соответствующая табличка. Реконструкция в доме не выполнялась.
Ответчиком ФИО5 представлен письменный отзыв, в котором она иск не признает, указывает, что строительство мансарды в доме не выполнялось, проводились работы по ремонту крыши.
Ответчиком ФИО4 представлен письменный отзыв, в котором она иск не признает, указывает, что помещение мансарды в доме не пристраивалось.
В судебное заседание не явились третьи лица представитель Управления Росреестра по Ярославской области, представитель Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области, ФИО7, представитель ООО «МедАрт», ФИО8, представитель ПАО Сбербанк», представитель Департамента архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск, извещены надлежащим образом.
Выслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, оценив их в совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу п.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п.1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожности сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Судом установлено, что 28.05.2018 между финансовым управляющим ФИО5 - ФИО3 и ИП ФИО2 заключен договор № купли-продажи предметов торгов:
- помещение магазина, нежилое помещение I, общей площадью 113,6 кв.м., этаж 1, на поэтажном плане I, кадастровый №, по адресу: <адрес>;
- помещение, назначение: нежилое, общей площадью 68,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане II, количество помещений 8, кадастровый №, по адресу: <адрес>,
- доля в праве собственности на объект: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, площадью 423 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый №.
27.08.2018 между финансовым уполномоченным ФИО4 - ФИО3 и ИП ФИО2 заключен договор № купли-продажи предмета торгов:
- 8/100, 25/100, 16/100, 21/100, 12/100, 18/100, всего 100/100 доли жилых помещений, площадью 201,6 кв.м., кадастровый №, в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес>, в том числе долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома, включая долю земельного участка площадью 423 кв.м.
Переход права собственности и право собственности ФИО2, возникшие по указанным сделкам зарегистрированы в ЕГРН.
14.03.2021 ИП ФИО2 и ООО «Мед Арт» заключили договор купли-продажи следующих объектов, предметом которого являлись – здание, многоквартирный дом с нежилыми помещениями с кадастровым №, с земельным участком с кадастровым №.
14.03.2020 ФИО2 и ООО «Мед Арт» обратились в Управление Росреестра по Ярославской области с заявлениями, в которых просили осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности и ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимости – земельный участок с кадастровым № и многоквартирный дом с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 14.03.2021, заключенного между ФИО2 и ООО «Мед Арт».
При проведении правовой экспертизы государственным регистратором установлено, что в представленных на государственную регистрацию документах объектом права выступает многоквартирный дом с кадастровым №.
23.03.2020 государственным регистратором было принято решение о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права на объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым № и многоквартирный дом с кадастровым № на срок 3 месяца, начиная с 23.03.2020 по 23.06.2020.
18.06.2020 в адрес Управления Росреестра по Ярославской области поступило заявление ООО «Мед Арт» о приостановлении государственной регистрации до 18.12.2020, которое 25.06.2020 удовлетворено.
Поскольку в течение срока приостановления причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации перехода прав, устранены не были, 18.12.2020 принято решение об отказе в государственной регистрации права за №.
27.05.2020 между ФИО9 и ООО «Мед Арт» заключен договор купли-продажи спорного имущества. Ссылаясь на неисполнения продавцом обязательств по государственной регистрации перехода права собственности на объекты и передаче объектов, ООО «Мед Арт» 21.07.2020 обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к ИП ФИО2 с требованием исполнить договор купли-продажи от 27.05.2020, делу присвоен номер №. На момент рассмотрения данного гражданского дела решение по иску ООО «Мед Арт» к ФИО2 не принято.
25.05.2020 между ИП ФИО2 и ООО «Книга» подписан договор мены, согласно которому ФИО2 передал в собственность ООО «Книга» спорные объекты недвижимости. Запись о праве собственности ООО "Книга" на спорные объекты внесена в ЕГРН 23.09.2021.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 21.03.2022 по делу № исковые требования ООО «Мед Арт» удовлетворены: договор мены признан недействительным (ничтожным), применены последствия недействительности ничтожной сделки, прекращено право собственности ООО "Книга" на спорные объекты недвижимости и восстановлено право собственности ФИО2 Решение вступило в законную силу.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит признать недействительными договоры, заключенные между ним и ответчиками ФИО4, ФИО5
Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Вместе с тем, договоры, заключенные между сторонами 28.05.2018 и 27.08.2018 содержат полное описание предмета договора, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, переход прав, а также право собственности ФИО2 на основании указных договоров зарегистрировано в ЕГРН. Заключенные сделки соответствуют закону в части описания предмета договоров.
Заключение в дальнейшем, 14.03.2020, ФИО2 договора в отношении спорного имущества с ООО «МедАрт» и отказ в государственной регистрации перехода права по указанному договору, не является основанием для признания недействительными договоров от 28.05.2018 и 27.08.2018, заключенных с ФИО5 и ФИО4
Истец ссылается на то обстоятельства, что на приобретенные у ответчиков помещения имеются зарегистрированные права других лиц.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 11.05.2019 по делу №, вступившим в законную силу, удовлетворено заявление финансового управляющего ФИО3, признан недействительным договор купли-продажи от 18.11.2016, заключенный между ФИО5 и ФИО1 в отношении квартиры площадью 9,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, применены последствия недействительности сделки, восстановлено право собственности ФИО5 на объект недвижимости.
Арбитражным судом Ярославской области 23.02.2020 рассмотрено дело № по иску ФИО2 к Управлению Росреестра по Ярославской области об обязании внести изменения в ЕГРН: снять с учета квартиру №, по адресу: <адрес>, кадастровый № как отсутствующий объект недвижимости. Исковые требования ФИО2 удовлетворены, суд признал реестровой ошибкой внесение в ЕГРН сведений об объекте недвижимости кадастровый №, сведения о данном объекте из ЕГРН исключены.
Таким образом, доводы истца о наличии в отношении спорного имущества зарегистрированных прав других лиц, не обоснованны.
Также истец ссылается на отсутствие в договорах указания о выполнении реконструкции в доме. Вместе с тем, факт выполнения реконструкции не установлен. Кроме того, выполненная реконструкция не препятствует определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Данное обстоятельство не может являться основанием для признания сделки недействительной.
Истец основывает свои требования на отсутствие в договоре указания на то, что приобретенное им имущество является объектом культурного наследия регионального значения.
Здание, расположенное по адресу: <адрес>, является объектом культурного наследия регионального значения (памятник) «<данные изъяты>», 1810-е г., на основании решения Яроблисполкома от 26.06.1986 №, постановления Главы администрации Ярославской области от 22.11.1993 №, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
19.04.2007 между ФИО4 и администрацией Ярославской области, в лице департамента культуры и туризма, заключено охранное обязательство, в отношении квартиры № площадью 201,6 кв.м. Данное охранное обязательство зарегистрировано в ЕГРН как обременение спорного имущества.
Требования к существенным условиям договоров по распоряжению объектами культурного наследия регламентированы нормами Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Согласно п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ, в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.
Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.
Согласно п. 10 ст. 48 названного Федерального закона договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.
Таким образом, в нарушение указанных положений закона, в оспариваемые договоры не включены сведения о том, что предмет договора является объектом культурного наследия регионального значения.
Вместе с тем, данные договоры заключены в рамках производств по делу о банкротстве гражданина по результатам проведения торгов.
В соответствии с п.2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Согласно п.1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги проведены 31.01.2018 и 31.05.2018, иск в суд предъявлен в сентябре 2021, то есть спустя один год со дня проведения торгов.
Таким образом, для сделок совершенных в рамках производств по делу о банкротстве гражданина предусмотрена особенная процедура их заключения – по результатам проведения торгов, то есть в отношении таких сделок действуют специальные нормы. Поскольку срок, установленный ст. 449 ГК РФ, является пресекательным, к моменту подачи искового заявления истцом пропущен, в удовлетворении иска суд отказывает.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО2 (ИНН №) в иске к финансовому управляющему ФИО3 (ИНН №), ФИО4 (ИНН №), ФИО5 (ИНН №) о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности отказать.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления в мотивированном виде.
Судья Е.С. Леонова