№2-10194/2025
УИД 50RS0031-01-2025-009273-86
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 августа 2025 года город Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Арышевой А.К.,
при секретаре судебного заседания ФИО,
с участием представителя истцов, представителя ответчика,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Териберский Берег» о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве на стоимость устранения недостатков, взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя, части цены договора, а также штрафа и компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Териберский Берег» о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве на стоимость устранения недостатков, взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя, части цены договора, а также штрафа и компенсации морального вреда.
В обоснование требований указано, что 19.10.2023 между истцами и ООО «Специализированный застройщик «Териберский Берег» был заключен договор участия в долевом строительстве № Никольские луга-2.3.(кв)-2/9/10(2) (АК). Предметом договора являлась АДРЕС, расположенная по адресу: АДРЕС. по условиям договора, квартира передается в собственность истцов в следующем порядке: ? доли ФИО1 и ? доли ФИО3 Квартира передана по акту приема-передачи 08.12.2024. 10.12.2024 года между сторонами подписан акт устранения недостатков, сроки устранения недостатков составили 60 дней и истекали 06.02.2025 года, однако недостатки ответчиком устранены не были. Истцы обратились в экспертное учреждение, стоимость устранения недостатков составила 1 035 215,38 руб. 19.03.2025 года в адрес ответчика направлено требование о соразмерном уменьшении цены договора на стоимость устранения недостатков. Требование получено ответчиком 24.03.2025 года, однако оставлено без удовлетворения. Кроме того, в соответствии с п.4.1 договора, площадь квартиры составила 50,40 кв.м., в то время как истцам передана квартира площадью 49,4 кв.м.
С учетом установленных по делу обстоятельства, истцы просят взыскать с ответчика в пользу ФИО1: 258 803,85 руб. – стоимость устранения недостатков (1/4 доли), 49 612,50 руб. – денежные средства за уменьшение площади (1/4 доли), 45 000 руб. – расходы на оплату услуг представителя; в пользу ФИО2: 776 411,53 руб. – стоимость устранения недостатков (3/4 доли), 148 837,50 руб. – денежные средства за уменьшение площади, 20 000 руб. – расходы на проведение досудебной экспертизы; взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях: неустойку за период с 01.07.2025 года по день фактического исполнения обязательств, компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб., расходы на оформление доверенности в размере 3 000 руб.
Представитель истцов в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в заявленном размере, просил применить положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214–ФЗ, уменьшить размер компенсации морального вреда и судебных расходов до разумных пределов, отказать в удовлетворении иска в части взыскания денежных средств за уменьшение площади объекта, поскольку уменьшение площади объекта составила менее трех процентов, что предусмотрено условиями договора и истцами не оспорено.
Заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (далее – Федеральный закон № 214–ФЗ).
В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2024 № 266–ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 266–ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон № 266–ФЗ вступил в силу с 1 сентября 2024 года.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214–ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 ст. 6 Федерального закона № 214–ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии с ч.ч. 1–3 ст. 8 Федерального закона № 214–ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. 7 Федерального закона № 214–ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч. 3).
В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214–ФЗ (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266–ФЗ) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 19.10.2023 между истцами и ООО «Специализированный застройщик «Териберский Берег» был заключен договор участия в долевом строительстве № Никольские луга-2.3.(кв)-2/9/10(2) (АК).
Предметом договора являлась АДРЕС. по условиям договора, квартира передается в собственность истцов в следующем порядке: ? доли ФИО1 и ? доли в ФИО3
Квартира передана по акту приема-передачи 08.12.2024.
10.12.2024 года между сторонами подписан акт устранения недостатков, сроки устранения недостатков составили 60 дней и истекали 06.02.2025 года, однако недостатки ответчиком устранены не были.
Истцы обратились в экспертное учреждение, стоимость устранения недостатков составила 1 035 215,38 руб.
19.03.2025 года в адрес ответчика направлено требование о соразмерном уменьшении цены договора на стоимость устранения недостатков.
Требование получено ответчиком 24.03.2025 года, однако оставлено без удовлетворения.
Из экспертного заключения, составленного ООО «Союз-Эксперт» № 022509-АД, следует, что в квартире истцов имеются недостатки (дефекты), указанные в заключении специалиста. При этом эксперт указал, что недостатки (дефекты) являются несоответствующими требованиям действующих строительных норм и правил, возникли в результате несоблюдения технологии производства ремонтно-строительных работ, установленные дефекты являются производственными, не являются эксплуатационными. Стоимость работ и материалов для устранения недостатков (дефектов) в спорной квартире составляет 1035 215,38 руб.
У суда не имеется оснований не доверять выводам указанной экспертизы, поскольку данное заключение составлено компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями.
Доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, содержащиеся в заключении, или ставили бы под сомнение их объективность, ответчиком вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено, в материалах дела не содержится и судом не установлено.
Между тем при определении размера стоимости строительных недостатков, подлежащих взысканию с ответчика, суд исходит из следующего.
Федеральным законом от 26.12.2024 № 482–ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон от 26.12.2024 № 482–ФЗ) статья 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214–ФЗ.
Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступили в силу с 1 января 2025 года.
Из материалов дела следует, что стоимость договора составила 10 001 880,00 руб., соответственно, три процента от стоимости договора составляют 300 056,40 руб.
Стоимость устранения недостатков в соответствии с проведенной истцами экспертизой составила 1 035 215,38 руб., что превышает размер общей суммы, подлежащей взысканию с ответчика в соответствии с положениями ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ, в связи с чем взысканию с ответчика в пользу истцов подлежат расходы на устранение строительных недостатков в размере 300 056,40 руб.
Учитывая, что истцами заявлено требование о взыскании стоимости недостатков пропорционально долям в собственности: в пользу ФИО1 подлежит взысканию 75 014,10 руб. (1/4 от 300 056,40 руб.), в пользу ФИО2 подлежит взысканию 225 042,30 руб. (3/4 от 300 056,40 руб.)
Согласно Федеральному закону от 08.08.2024 № 266–ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
Согласно ст. 1101 ГК РФ характер нравственных страданий оценивается с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред и индивидуальных особенностей потерпевшего.
Принимая во внимание изложенное, требования о взыскания компенсации морального вреда являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 15 000 руб. в пользу каждого истца, с учетом принципов разумности и справедливости
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» у суда не имеется правовых оснований для присуждения в пользу истцов неустойки и штрафа не имеется, поскольку досудебная претензия была направлена в адрес ответчика в период действия моратория.
Кроме того, поскольку в пользу истцов взыскана стоимость строительных недостатков в размере трех процентов от цены договора, в соответствии с положениями части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ, оснований для взыскания неустойки на будущее время не имеется.
Разрешая требования истцов в части взыскании денежных средств за уменьшение проектной площади спорного жилого помещения, суд приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.
Как следует из разъяснений, данных в п. 3 Обзора судебной практики N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Согласно условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства является квартира общей проектной площадью 50,40 кв. м.
В пункте 4.4. договора участия в долевом строительстве, стороны предусмотрели допустимое изменение общей площади, передаваемого участнику объекта долевого строительства не более чем на 3 процентаот проектной площади. При наличии расхождений между проектной и фактической площадью в пределах допустимой разницы цена договора изменению не подлежит.
Данным пунктом договора между сторонами установлена невозможность пересмотра размера финансирования, если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров окажется меньше проектной площади более чем на 3%, о чем участникам долевого строительства было достоверно известно при заключении договора.
Из материалов дела следует, что проектная площадь квартиры изменена на 1 кв.м., что составляет менее трех процентов от общей площади (50,40 кв.м.)
С учетом вышеизложенного, оснований для взыскания денежных средств за уменьшение площади объекта недвижимости не имеется.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ предусмотрено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
Истцами заявлены требования о взыскании с ответчика в пользу ФИО1 расходов на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб., расходов на оформление доверенности в размере 1 500 руб.; в пользу ФИО2 расходов на проведение экспертного заключения в размере 20 000 руб., расходов на оформление доверенности в размере 1 500 руб.
Из материалов дела следует, что ФИО1 понесены расходы на оплату юридических услуг в размере 45 000 руб., ФИО2 понесены расходы на составление экспертного заключения в размере 20 000 руб., а также ФИО1 и ФИО2 понесены расходы на составление доверенности в размере 3 000 руб. в равных долях.
Поскольку несение расходов на составление доверенности (выдана на ведение конкретного дела), расходы на оплату юридической помощи, а также расходы на составление экспертного заключения связаны непосредственно с восстановлением нарушенных прав, указанные требования подлежат удовлетворению.
Между тем, определяя размер расходов на оплату юридической помощи, суд учитывает сложность и длительность рассматриваемого спора, а потому приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу ФИО1 расходов на оплату юридических услуг в размере 25 000 руб.
Разрешая требования ФИО2 о взыскании стоимости экспертного заключения в размере 20 000 руб., суд приходит к выводу об удовлетворении требований в указанной части в полном объеме.
При этом, судом отклоняются доводы ответчика о необходимости взыскания расходов на проведение экспертного заключения пропорционально размеру удовлетворенных требований, поскольку экспертное заключение, представленное стороной истцов ответчиком не оспорено, а ограничение взыскания строительных недостатков в размере трех процентов от цены договора, не может служить основанием для уменьшения стоимости проведенной по делу досудебной экспертизы, поскольку указанные расходы понесены истцом с целью восстановления нарушенного права и подтверждения обоснованности исковых требований.
Расходы на оформление доверенности подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях по 1 500 руб., поскольку доверенность выдана на ведение конкретного дела и оплачена истцами в долевом порядке.
В соответствии с положениями ст. 98, 103 ГПК РФ, п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), п. 1 ст. 333.19 НК РФ, с учетом исковых требований имущественного и неимущественного характера, с ООО «Специализированный застройщик «Териберский Берег» в бюджет Одинцовского городского округа Московской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 001,00 руб.
Разрешая ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения, суд полагает необходимым предоставить ООО «Специализированный застройщик «Териберский Берег» отсрочку исполнения решения в части взыскания стоимости строительных недостатков до 31.12.2025 (или до окончания периода моратория).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Териберский Берег» о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве на стоимость устранения недостатков, взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя, части цены договора, а также штрафа и компенсации морального вреда – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Териберский Берег» (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №):
– денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 75 014 (семьдесят пять тысяч четырнадцать) рублей 10 копеек;
- компенсацию морального вреда в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек;
- расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек;
- расходы на оформление доверенности в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей 00 копеек;
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Териберский Берег» (ОГРН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт №):
– денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 225 042 (двести двадцать пять тысяч сорок два) рублей 30 копеек;
- компенсацию морального вреда в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек;
- расходы на проведение экспертного заключения в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей 00 копеек;
расходы на оформление доверенности в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей 00 копеек.
В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.
Взыскать ООО «Специализированный застройщик «Териберский Берег» (ОГРН <***>) в бюджет Одинцовского городского округа Московской области государственную пошлину в размере 13 001 рублей 00 копеек.
Предоставить отсрочку исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков до 31 декабря 2025 года включительно (или по дату окончания срока действия моратория).
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.К. Арышева
Мотивированное решение изготовлено: 15.08.2025
Судья А.К. Арышева