Решение по делу № 2А-1293/2024 от 15.01.2025

дело № 2а-50/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2025 года с.Киргиз-Мияки

Стерлибашевский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Губайдуллина И.Р.,

при секретаре судебного заседания Шарифуллине А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административном иску ФИО1 к отделу по Миякинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан признании отказа в заключении договора аренды незаконным, понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к отделу по Миякинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан признании отказа в заключении договора аренды незаконным, понуждении к заключению договора аренды земельного участка. Свои требования мотивирует тем, что 18 марта 2024 года в соответствии с договором купли-продажи объекта незавершенного строительства приобрела в свою собственность нежилое здание – объект незавершенного строительства общей площадью 245,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке площадью 840 кв.м. с кадастровым номером №, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для иных видов жилой застройки, находящийся по адресу: <адрес>.

При оформлении договора купли-продажи указанного нежилого здания выяснилось, что земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежит продавцу на праве аренды согласно договора аренды № от 1 июня 2021 года сроком до 25 апреля 2024 года. При обращении истца в отдел по Миякинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении ей в аренду указанного земельного участка, ФИО1 было отказано.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просит суд признать отказ № от 13 июня 2024 года отдела по Миякинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в заключении договора аренды с ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 840 кв.м., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для иных видов жилой застройки, находящийся по адресу: <адрес> незаконным.

Обязать отдел по Миякинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 840 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, сроком на 3 года с момента вынесения судебного решения, поменяв вид разрешенного использования земельного участка с «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для иных видов жилой застройки» на «для обслуживания склада».

На судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом.

Административные ответчики Отдел по Миякинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправлению Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Заинтересованные лица Администрация муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан, Администрация сельского поселения Миякинский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан на судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст.150 КАС РФ.

Изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п.1 ч.2 ст.227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что удовлетворение требований, рассматриваемых в порядке главы 22 КАС РФ, возможно лишь при наличии одновременно двух обстоятельств: незаконности действий (бездействия) уполномоченного органа (незаконности принятого им решения) и реального нарушения этим прав заявителя.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен ст.239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 п.8 ст.39.11).

В силу п.4 ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п.1 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 п.1 ст.1 ЗК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 1 июня 2021 года между администрацией муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в соответствии с видом разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, общей площадью 840 кв.м. (п.1.1 договора).

Согласно п.1.2 поименованного Договора в пределах границ участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО4 на праве собственности.

Срок аренды устанавливается с 26 апреля 2021 года по 25 апреля 2024 года. (п.3.1).

18 марта 2024 года в период действия договора аренды земельного участка между ФИО3, действующей по доверенности за ФИО4 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым №, проектируемого назначения – нежилое, со степенью готовности 78%, площадью 245,3 кв.м., находящегося на земельном участке с кадастровым № площадью 840 кв.м., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, по адресу: <адрес>.

Указанный объект незавершенного строительства передан покупателю по акту приема-передачи 18 марта 2024 года.

Договор купли продажи объекта незавершенного строительства зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан 20 марта 2024 года.

Таким образом, с 20 марта 2024 года ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым №, площадью 245,3 кв.м., находящегося на земельном участке с кадастровым № площадью 840 кв.м., по адресу: <адрес>.

Срок действия договора аренды истек 25 апреля 2024 года.

4 июня 2024 года ФИО1 обратилась в отдел по Миякинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду.

Письмом отдела по Миякинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан № от 13 июня 2024 года ФИО1 отказано в предоставлении в аренду спорного земельного участка.

Из содержания подпункта 2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст.239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст.10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п.5 ст.1 и подпункта 2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ.

Следовательно, с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам и быть предметом аукциона.

Анализируя изложенное выше, в совокупности с представленными доказательствами, учитывая нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего административному истцу, отсутствия судебного акта об изъятии спорного земельного участка, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным, обязании отдела по Миякинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, изменив вид разрешенного использования на «для обслуживания склада».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

административный иск ФИО1 к отделу по Миякинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан признании отказа в заключении договора аренды незаконным, понуждении к заключению договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать отказ № от 13 июня 2024 года отдела по Миякинскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в заключении договора аренды с ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 840 кв.м., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, для иных видов жилой застройки, находящийся по адресу: <адрес> незаконным.

Настоящее решение является основанием для заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 840 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенного использования – для обслуживания склада, расположенного по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения путем подачи апелляционной жалобы через Стерлибашевский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Председательствующий судья: И.Р. Губайдуллин