Решение по делу № 2-5000/2025 от 19.11.2025 | Люберецкий городской суд (Московская область)

Категория дела О признании недействительной сделки Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, мнение прокурора, полагавшего, что исковые требования подлежат удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, представленные доказательства, суд считает исковые требования

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования Администрации городского округа Люберцы Московской области удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД 50RS0026-01-2025-000843-33

Дело № 2-5000/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19.09.2025 года г.о. Люберцы

Московской области

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Савиновой М.Н., при секретаре судебного заседания Гришиной Е.Д., с участием помощника Люберецкого городского прокурора КТВ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Люберцы Московской области к ААМ, ТАИ, КП, ЧДН, ТЛМ, ЗНН, БМВ Валерьевичу о признании сделок недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городской округ Люберцы Московской области обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ Администрацией муниципального образования городской округ Дзержинский Московской области принято постановление №-ПГА об утверждении целевой Программы «Переселение граждан из ветхого фонда в муниципальном образовании «<адрес> Дзержинский» на 2011-2015 годы».

Программой предусмотрено обеспечение 271 семьи, проживающих в ветхом жилищном фонде города, благоустроенными помещениями и ликвидация на территории города 9965,5 кв.м ветхого жилищного фонда.

В целях реализации программы Администрация городского округа Дзержинский заключила Соглашения №-УГИ от ДД.ММ.ГГ, №-УГИ от ДД.ММ.ГГ и №-/УГИ/12 от ДД.ММ.ГГ с ЗАО «РегионИнвест», ООО «Пересвет-Реал Эстейт» и ДМУП «ЭКПО» о сотрудничестве при реализации проекта реконструкции <адрес>.

Предметом соглашения являлось распределение обязательств, ЗАО «РегионИнвест» приняло на себя все обязательства ООО «Пересвет-Реал Эстейт» по расселению жителей домов №№,9,11,12,15,16 по <адрес>, строительству домов на площадках взамен расселённых (п. 1.2.2 Соглашения №-/УГИ/12 от ДД.ММ.ГГ).

Согласно условиям соглашения, ЗАО «РегионИнвест» приняло на себя обязательства по сносу ветхого жилого фонда.

Администрацией городского округа Дзержинский заключены договоры мены с ЗАО «РегионИнвест» на обмен жилого фонда №-М/2012 от ДД.ММ.ГГ, №-М/2013 от ДД.ММ.ГГ, №-М/2013 от ДД.ММ.ГГ, в том числе на <адрес>.

В соответствии с п. 4.1 указанных договоров мены стороны приобретают право собственности на помещения с момента подписания договора, регистрация перехода права собственности производится отдельно на каждое помещение. Имущество, переходящее в собственность Администрации, поступает в казну Администрации.

Согласно условиям п. 4.4 стороны гарантируют, что на момент подписания договора помещения, являющиеся предметом договора, никому не проданы, не подарены и не обещаны в дары, не заложены в споре и под арестом не состоят.

В <адрес>, в собственность ЗАО «РегионИнвест» перешли следующие жилые помещения:

1) из муниципальной собственности:

- <адрес> (договор мены № З-М/2012 от ДД.ММ.ГГ);

- <адрес> (договор мены №-М/2013 от ДД.ММ.ГГ);

2) - комнаты 1,2,3 <адрес> (договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.112015 года);

комнаты 4,5 <адрес> (договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ);

- <адрес> (договор мены от ДД.ММ.ГГ);

- комната 1 <адрес> (договор мены от ДД.ММ.ГГ);

- комнаты 2,3 <адрес> (договор мены от ДД.ММ.ГГ).

Указанные в п. 2 договоры и АКТы приема-передачи находятся у сторон сделок, Администрация городского округа Дзержинский не являлась участником.

Согласно информации архивных справок (история квартиры), Администрация городского Кута Дзержинский исполнила свои обязательства по расселению жильцов, установленные х 32ЖК РФ.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ по делу № А40-176853/18-74-К5Б АО «РегионИнвест» признано несостоятельным (банкротом) в связи с чем, обществом не реализована обязанность по сносу аварийного жилья и строительству нового.

Письмом от ДД.ММ.ГГ №вх-826, конкурсный управляющий АО «РегионИнвест» БМВ обратился в Администрацию городского округа Дзержинский с предложением выкупа Администрацией городского округа Дзержинский квартир, принадлежащих АО «РегионИнвест» в <адрес>.

На данное предложение Администрация городского округа Дзержинский, ДД.ММ.ГГ 108исх-957/07.4, разъяснила порядок исполнения Соглашения №-/УГИ/12 от ДД.ММ.ГГ, согласно которого АО «РегионИнвест» обязано провести расселение жителей <адрес> в результате обмена, а выкуп или предоставление жилых помещений, не предусмотрен.

Также указанным письмом конкурсный управляющий уведомлен о том, что <адрес> признан аварийным.

Конкурсным управляющим выставлены на реализацию жилые помещения (лот № в электронной системе Торги России Ru-Trade 24, номер торгов d ТАНС,100000094) путем проведения открытых торгов посредством публичного предложения, организатор торгов – ООО «САЦ»:

1) <адрес>, КН №;

2) <адрес>, КН №

3) <адрес>,3, КН №

4) <адрес>, КН №;

5) <адрес>, КН №;

6) <адрес>, КН №;

7) <адрес>,5, КН №

8) <адрес>,2,3, КН №.

О факте перехода прав собственности в 2023 году ААМ на объекты недвижимости, принадлежавших ЗАО «РегионИнвест», Администрации городского округа Дзержинский стало известно только из выписок Единого государственного реестра недвижимости при попытке реализации мер по сносу аварийного дома.

В информации по лоту 2 №, по состоянию на ДД.ММ.ГГ указано «ветхое здание», в то время как дом уже был признан аварийным и подлежал сносу в соответствии с Распоряжением Администрации городского округа Дзержинский от ДД.ММ.ГГ №-РГА.

Согласно разъяснениям Постановления Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГ основным отличием аварийного жилья от ветхого является такая степень изношенности аварийном помещении, которая способна привести к обвалу конструкции или вестей. Ветхое жилое помещение не в полной мере соответствует комфортности, но при этом не несет угрозы безопасности людей, факт ветхости дома сам по себе оснований для его населения не создает.

Сведения об аварийности объекта недвижимости носят существенный характер, конкурсному управляющему БМВ достоверно было известно о наличии распоряжения Администрации городского округа Дзержинский от ДД.ММ.ГГ №-РГА.

В результате недобросовестного поведения конкурсного управляющего у Администрации городского округа Дзержинский вновь возникла обязанность в соответствии со ст. 32 ЖК РФ по выплате компенсации собственникам <адрес>, так как возможность получить новое жилье исключает указанная норма закона.

Победителем торгов признан КП ААМ.

Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит признать сделки по реализации следующего недвижимого имущества по адресу <адрес> недействительными: КН № - <адрес>; КН № – <адрес> КН № – <адрес>; КН № – <адрес>; КН № - <адрес>; КН № – <адрес>; КН № – <адрес>; КН № – <адрес> КН № – к. <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ на помещения: КН № - <адрес>; КН № – <адрес>,5; КН № – <адрес>; КН № – <адрес>; КН № - <адрес>; КН № – <адрес>; КН № – комната в <адрес> (22,5 кв.м); КН № – <адрес>; КН № – <адрес>,3 заключенный между ААМ и ЗАО «РегионИнвест» и применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительными договоры купли-продажи недвижимого имущества: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ААМ и ТАИ на помещение с КН № - <адрес>; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ТАИ и КП на помещение с КН № - <адрес>,2,3; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ААМ и ТАИ на помещение с КН № - <адрес>,5; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ААМ и ЧДН на помещение с КН № – <адрес>; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключённый между ААМ и ТЛМ на помещение с КН № – <адрес>; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключённый между ААМ и ЧДН на помещение с КН № – <адрес>; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ЧДН и ЗНН на помещение с КН 50:64:0000000:14624 – <адрес>; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключённый между ААМ и ТАИ на помещение с КН № – <адрес>; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ААМ и ТАИ на помещение с КН 50:64:0000000:14626 – комната в <адрес> (22,5 кв.м); договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ААМ и ТАИ на помещение с КН № – <адрес>; договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ААМ и ТАИ на помещение с КН 50:64:0020108:1969 – <адрес>,3;

Прекратить право собственности на следующие помещения, расположенные в <адрес>: КП на помещение - КН № - <адрес>,2,3; ТАИ на помещение - КН № <адрес>,5; ЧДН на помещение - КН № – <адрес>; ФИО1 на помещение - КН № – <адрес>; ЧДН и ЗНН на помещение - КН № - <адрес>; ТАИ на помещение - КН № – <адрес>; ТАИ на помещение - КН № – комната в <адрес> (22,5 кв.м); ТАИ на помещение - КН № – <адрес>; ТАИ на помещение - КН № – <адрес>,3.

Представитель истца Администрации городского округа Люберцы Московской области СНИ в судебное заседание явилась, поддержала уточненные требования по изложенным в иске основаниям.

Представитель истца Администрации городского округа Люберцы Московской области СЛС в судебное заседание явился, поддержал уточненные требования.

КП Арбитражный управляющий АО «РегионИнвест» БМВ в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель КП арбитражного управляющего АО «РегионИнвест» БМВ - ФАМ в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, ходатайствовала о применении срока исковой давности.

КП ААМ в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Пояснил, что лично приезжал и смотрел дом, в котором расположены спорные квартиры. Заходил только в один подъезд, осмотрел не все спорные квартиры. Входные двери были на всех квартирах, заходил внутрь помещений. Один из покупателей – ТЛМ осматривала помещения вместе с ним, остальные без него, наверное, осматривали. Как осматривали другие собственники – пояснить не может, дом находится в свободном доступе. Замков на квартирах не было.

КП ТАИ в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

КП в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

КП ТЛМ в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

КП ЧДН в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

КП ЗНН в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО «САЦ» ЗЭГ в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку торги были проведены в соответствии с действующим законодательством, ходатайствовала о применении срока исковой давности.

Представитель третьего лица САУ «Национальный Центр Реструктуризации и Банкротства» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, на основании ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле доказательствам.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1, п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГ Администрацией муниципального образования городской округ Дзержинский Московской области принято постановление №-ПГА об утверждении целевой Программы «Переселение граждан из ветхого фонда в муниципальном образовании «<адрес> Дзержинский» на 2011-2015 годы».

Программой предусмотрено обеспечение 271 семьи, проживающей в ветхом жилищном фонде города, благоустроенными помещениями и ликвидация на территории города 9965,5 кв.м. ветхого жилищного фонда.

В целях реализации программы Администрация городского округа Дзержинский заключила Соглашение №-УГИ от ДД.ММ.ГГ, №-УГИ от ДД.ММ.ГГ и №-/УГИ/12 от ДД.ММ.ГГ с ЗАО «РегионИнвест», ООО «Пересвет-Реал Эстейт» и ДМУП «ЭКПО» о сотрудничестве при реализации проекта реконструкции <адрес>.

Согласно условиям п.4.4 стороны гарантируют, что на момент подписания договора помещения, являющиеся предметом договора, никому не проданы, не подарены и не обещаны в дары, не заложены в споре и под арестом не состоят.

В <адрес>, в собственность ЗАО «РегионИнвест» перешли следующие жилые помещения:

1) из муниципальной собственности:

- <адрес> (договор мены № З-М/2012 от ДД.ММ.ГГ);

- <адрес> (договор мены №-М/2013 от ДД.ММ.ГГ);

2) - комнаты 1,2,3 <адрес> (договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.112015 года);

комнаты 4,5 <адрес> (договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ);

- <адрес> (договор мены от ДД.ММ.ГГ);

- комната 1 <адрес> (договор мены от ДД.ММ.ГГ);

- комнаты 2,3 <адрес> (договор мены от ДД.ММ.ГГ).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ по делу № А40-176853/18-74-К5Б АО «РегионИнвест» признано несостоятельным (банкротом) в связи с чем, обществом не исполнена обязанность по сносу аварийного жилья и строительству нового.

Также указанным письмом конкурсный управляющий был уведомлен о том, что <адрес> признан аварийным.

Конкурсным управляющим выставлены на реализацию жилые помещения (лот № года в электронной системе Торги России Ru-Trade 24, номер торгов d ТАНС,100000094) путем проведения открытых торгов посредством публичного предложения, организатор торгов – ООО «САЦ»:

1) <адрес>, КН №;

2) <адрес>, КН №

3) <адрес>,3, КН №

4) <адрес>, КН №

5) <адрес>, КН №

6) <адрес>, КН №

7) <адрес> КН №

8) <адрес>, КН №

Победителем торгов признан - ААМ.

ДД.ММ.ГГ между ААМ и ФИО1 был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ на помещение с КН № – <адрес>.

ДД.ММ.ГГ между ААМ и ТАИ были заключены договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ на помещение с КН № - <адрес>,2,3, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ на помещение с КН № - <адрес>,5, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ на помещение с КН № – <адрес>, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, на помещение с КН № – комната в <адрес> (22,5 кв.м), договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ на помещение с КН № – <адрес>, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ на помещение с КН № – <адрес>,3.

ДД.ММ.ГГ между ААМ и ЧДН были заключены договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ на помещение с КН № – <адрес>, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ на помещение с КН № – <адрес>.

ДД.ММ.ГГ между ТАИ и КП был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ на помещение с КН № - <адрес>,2,3.

ДД.ММ.ГГ между ЧДН и ЗНН был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ на помещение с КН № – <адрес>.

В силу части 1 статьи 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.

В силу статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В силу части 1 статьи 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности.

В силу пункта 2 статьи 23 ФЗ от ДД.ММ.ГГ № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" заселение жилых помещений, признанных непригодными для проживания, не допускается.

Жилище, проживание в котором становится невозможным и небезопасным, может быть признано аварийным и в этом случае подлежит сносу.

Критерии признания жилья аварийным и подлежащим сносу установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом МДС 13.21.2007 года, утвержденным Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГ №.

В Положении № раздел III посвящен основаниям для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

В пункте 33 раздела III Положения № установлено, что основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ и т.д.

В силу пункта 4 статьи 15 ГК РФ в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Признание многоквартирного дома аварийным, а жилого помещения (квартиры) непригодной требует соблюдения установленных Положением № процедур.

Эти процедуры проводятся в комиссионном порядке с участием специалистов в области строительной деятельности.

По результатам работы комиссия принимает решение, в том числе, о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (пункт 47 Положения №).

В силу пунктов 49 и 7 Положения № на основании заключения комиссии орган исполнительной власти / орган местного самоуправления принимает решение о признании жилого помещения непригодным для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (абзац 7 пункта 7 Положения №) и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц.

В силу пункта 50 Положения №, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.

Во исполнение приведённых норм состояние дома по адресу <адрес> было комиссионно исследовано, что подтверждается актом обследования помещения от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с Заключением об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции от ДД.ММ.ГГ №, <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу

Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.

Цель действий АО «РегионИнвест» была установлена пп. 1.1 – 1.2.2 Соглашения №-/УГИ/12 от ДД.ММ.ГГ и заключалась в принятии им на себя все обязательств ООО «Пересвет-Реал Эстейт» по расселению жителей домов №№ по <адрес>, строительству домов на площадках взамен расселенных и дальнейшей передаче инженерных коммуникаций и других объектов в муниципальную собственность (пп. 1.2.2, пункт 2.1 Соглашения).

То есть, АО «РегионИнвест» получило только титул собственника на ограниченно обороноспособные непригодные для проживания помещения. Цель сделок по передаче АО «РегионИнвест» заключалась в уничтожении аварийных домов, возведении взамен них новых домов и их дальнейшая обратная передача отчуждателю – городскому округу Люберцы (с учетом правопреемства).

Во исполнение Соглашения АО «РегионИнвест» действительно расселило аварийный дом, ту часть квартир, где ещё проживали люди в период с 2013 года по 2015 годы.

С момента аварийного дома АО «РегионИнвест» получило лишь право требований компенсаций расходов на расселение. Но, по смыслу Соглашения от ДД.ММ.ГГ, не имело права на распоряжение непригодным для проживания жильём.

В пункте 3 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» дано нормативное определение термина «переселение граждан из аварийного жилищного фонда» понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. ст. 32, 86, частями 2 и 3 ст. 88 ЖК РФ.

Частью 10 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Результатом совершения цепочки оспариваемых сделок является потенциальная возможность причинения убытков местным и государственным бюджетам, что в свою очередь затруднит исполнение бюджетом его обязательств по содержанию городской инфраструктуры, поддержанию населения и так далее, то есть пострадают публичные и интересы неопределённого круга лиц.

Введение в гражданский оборот признанного непригодным для проживания жилья создаёт угрозу дальнейшего бесконтрольного вовлечения указанного имущества в гражданский оборот и, как следствие – причинения вреда для жизни и здоровья неограниченного круга лиц.

Кроме того, согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГ в спорном многоквартирном доме ДД.ММ.ГГ произошел пожар, в результате которого обгорело неэксплуатируемое строение на общей площади 450 м.кв.

Согласно представленным фотографиям спорный многоквартирный дом полностью сгорел, что не отрицалось сторонами.

Представителем КП арбитражного управляющего АО «РегионИнвест» БМВ и представителем третьего лица ООО «САЦ» заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта признается ничтожной только в том случае, если она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что в рассматриваемой ситуации оспариваемыми истцом сделками допущены нарушения публичных интересов либо прав и интересов третьих лиц, то при исчислении срока исковой давности следует руководствоваться ч.1 ст. 181 ГК РФ, согласно которой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет три года.

Оспариваемые договоры купли-продажи были заключены в 2023-2024 годах, однако, истец обратился с исковым заявлением в суд ДД.ММ.ГГ, в связи, с чем суд приходит к выводу, что срок исковой давности не был пропущен.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что Арбитражный управляющий АО «РегионИнвест» БМВ, а в дальнейшем ААМ не имели права отчуждать спорные квартиры, в связи, с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части признании недействительными спорных сделок.

Согласно абзацу четвертому пункта 52 Постановления Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующих данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Из приведенных положений закона и акта его толкования следует, что по общему правилу зарегистрированное право собственности лица, владеющего имуществом, приобретенным по сделке не у истца, а у другого лица, может быть оспорено истцом путем истребования этого имущества по основаниям, предусмотренным статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, с установлением всех необходимых для этого обстоятельств, в том числе связанных с защитой прав добросовестного приобретателя, и с соответствующим распределением обязанностей по доказыванию, а не путем оспаривания сделки.

В пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что судебный акт по спору о правах на недвижимое имущество, является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.

В связи с признанием сделки недействительной, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности КП П. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, право собственности ТАИ на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, комната 22,5 кв.м, с кадастровым номером №, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, 3 с кадастровым номером №, право собственности ЧДН на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №, право собственности ТЛМ на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №, право собственности ЧДН и ЗНН на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации городского округа Люберцы Московской области удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ЗАО «РегионИнвест» и ААМ (паспорт серии №).

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ААМ и ТАИ (паспорт серии №).

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ТАИ и КП (паспорт серии №).

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ААМ и ТАИ.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ААМ и ТЛМ (паспорт серии №).

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ААМ и ЧДН (паспорт серии №).

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ААМ и ЗНН (паспорт серии №).

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ААМ и ТАИ.

Прекратить право собственности КП на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, 2, 3, с кадастровым номером №

Прекратить право собственности ТАИ на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, 5 с кадастровым номером №, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, комната 22,5 кв.м, с кадастровым номером №, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, 3 с кадастровым номером №.

Прекратить право собственности ЧДН на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №

Прекратить право собственности ТЛМ на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №

Прекратить право собственности ЧДН и ЗНН на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

решение принято в окончательной форме

19.11.2025 года

Судья Савинова М.Н.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →