Дело № 2-268/2025 (2-6330/2024)

УИД № 65RS0001-01-2024-008601-03

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2025 года город Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего Осколковой А.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Габидулиной И.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации города Южно-Сахалинска, Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации г. Южно-Сахалинска, ФИО4, АО «Российский аукционный дом» о признании результатов аукциона недействительными,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к Администрации города Южно-Сахалинска, Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации г. Южно-Сахалинска, ФИО4, АО «Российский аукционный дом» о признании результатов аукциона недействительными, указав в обоснование, что по результатам аукциона в электронной форме (электронного аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером №, площадью 641 кв.м., расположенного на территории Сахалинской области в городском округе «Город Южно- Сахалинск» по <адрес>, разрешенное использование : ведение садоводства, победителем аукциона признан ФИО4, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы.

Дата и время начала проведения аукциона - 18 мая 2024 года, 04 час. 00 мин. по московскому времени. Дата и время окончания проведения аукциона - 19 мая 2024 года 01 час. 57 мин. по московскому времени.

Организатор аукциона - Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации города Южно-Сахалинска. Место проведения - электронная площадка АО «Российский аукционный дом».

Считает, что аукцион проведен с нарушением закона, в связи с чем, его результат должны быть признаны недействительным.

На основании решения Долинского городского суда Сахалинской области от 24 октября 2023 года (дело №), вступившего в законную силу, истец ФИО3 является собственником земельного участка, площадью 1185 +/- 24 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в <данные изъяты>. Данный участок является смежным с земельным участком с кадастровым номером №, который являлся предметом аукциона.

Незавершённый строительством объект недвижимости (здание), принадлежащий ФИО3 расположен частично на земельном участке, который находится в ее собственностью (с кадастровым номером № а частично на земельном участке, который являлся предметом аукциона (с кадастровым номером №).

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером №. площадью 641 кв.м., расположенном на территории Сахалинской области в городском округе «Город Южно-Сахалинск» по <адрес>, разрешенное использование: ведение садоводства, являвшемся предметом аукциона, расположено незавершенное строительством здание, собственником которого является ФИО3 Указанное обстоятельство не было учтено при проведении аукциона. Земельный участок, право аренды которого было приобретено ФИО4, не мог являться предметом аукциона.

Просит суд признать недействительными результаты аукциона в электронной форме (электронного аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером №, площадью 641 кв.м., расположенного на территории Сахалинской области в городском округе «Город Южно-Сахалинск» по <адрес>, разрешенное использование: ведение садоводства, победителем которого признан ФИО4

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена, доверила представление интересов ФИО1

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме по основаниям предъявления.

Представитель ответчика Администрации города Южно-Сахалинска ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, просила суд в их удовлетворении отказать, ввиду необоснованности по доводам отзыва.

Представитель ответчика департамента по управлению муниципальным имуществом администрации г. Южно-Сахалинска, ФИО4, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены, причин неявки суду не сообщили.

Представитель ответчика АО «Российский аукционный дом» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен, направил в адрес суда возражения, в которых исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать, ввиду необоснованности. Пояснил, что оператор электронной площадки не отвечает за действия организаторов торгов, так как не уполномочен проверять и оценивать законность действий организатора аукциона при его проведении, давать им правовую оценку.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителей стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации абзаца 3 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указанного кодекса под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством. Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно ч. 1 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В силу п. 18, 19, 20, 21 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

В соответствии согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Под объектом капитального строительства в силу п. 10 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Положение п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит в числе прочего земельные участки, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером № с 28 мая 2024 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Указанный земельный участок передан в собственность ФИО3 на основании решения Долинского городского суда от 24 октября 2023 года.

Постановлением администрации г. Южно-Сахалинска № от 01 апреля 2024 года департаменту по управлению муниципальным имуществом аппарата администрации города Южно-Сахалинска поручено провести аукцион в электронной форме (электронный аукцион) на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения», c кадастровым номером №, площадью 641 кв.м, расположенного на территории Сахалинской области, в городском округе «Город Южно-Сахалинск» по <адрес> разрешенное использование: ведение садоводства. Срок аренды земельного участка - 3 года.

Установить, что участниками аукциона могут являться только граждане.

Установить начальную цену предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы 2 288,36 (две тысячи двести восемьдесят восемь) рублей 36 копеек.

Установить размер задатка для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка в размере 100 процентов от начальной цены предмета аукциона - 2 288,36 (две тысячи л восемьдесят восемь) рублей 36 копеек.

Установить «шаг аукциона» в размере 3 процентов начальной цены предмета аукциона - 68,65 (шестьдесят восемь) рублей 65 копеек.

Департаменту землепользования города Южно-Сахалинск заключить на основании протокола о результатах аукциона договор аренды земельного участка в электронной форме.

Разместить настоящее постановление на официальном администрации города Южно-Сахалинска.

Градостроительные ограничения, предусмотренные ч.8. ст.39.11 ЗК РФ, на основании которых земельные участки не могут быть предметом аукциона, в том числе из-за расположения на земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (пп.8), отсутствуют. Указанное подтверждается градостроительным планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, а также кадастровой выпиской от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которых на земельном с кадастровым номером № объекты капитального строительства недвижимости отсутствуют.

Извещение № о проведении аукциона было размещено на сайте <данные изъяты>. Дата начала приема заявок: 15 апреля 2024 года с 10.00, дата окончания приема заявок: 15 мая 2024 года до 16.00, дата рассмотрения заявок: 17 мая 2024 года, дата проведения аукциона: 18 мая 2024 года.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 17.05.2024 к участию в аукционе были допущены ФИО, ФИО, ФИО4, ФИО

Победителем аукциона, как следует из протокола от 20.05.2024, признан ФИО4, с которым заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № на срок с 21 июня 2024 года по 20 июня 2027 года.

12 июля 2024 года ФИО обратился в Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска с заявлением о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в связи с невозможностью использования земельного участка.

По соглашению, заключенному между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска и ФИО4, с 21 июня 2024 года расторгнут договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, с кадастровым номером №, по соглашению сторон.

Актом осмотра от 26 июня 2024 года, составленным ДЗП г. Южно-Сахалинска, подтверждается, что земельный участок №, с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, не огражден, доступ не ограничен, в границах вышеуказанного земельного участка расположен лесной массив, заезд на земельный участок не обустроен.

На основании акта о приеме – передаче (возврате) земельного участка от 06 августа 2024 года ФИО4 возвратил Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска земельный участок №, с кадастровым номером №, площадью 641 кв.м., с 21 июня 2024 года.

Согласно заключению кадастрового инженера от 10 сентября 2024 года, в рамках выполнения обследования земельного участка, с кадастровым номером № расположенного: Российская Федерация, Сахалинская область, городской округ "Город Южно-Сахалинск", город Южно-Сахалинск, с разрешенным использованием: Для ведения садоводства, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, площадью 1185кв.м., в южной части данного участка расположен частично объект капитального строительства - жилой дом с площадью застройки 77 кв. Так же данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером: №. То есть фактически объект недвижимости расположен в границах двух земельных участков: № и №.

Согласно заключению ООО «Стройзаказчик-сервис», строение «Жилой дом», расположенное в г. Южно-Сахалинске на земельном участке с кадастровым номером №, не относится к категории «Некапитальное строение» по следующим признакам:

Фундамент неразрывно связан с землей. Материал фундамента - монолитный железобетон под все несущие стены строения. Демонтаж без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик - невозможен.

Наружные и внутренние несущие стены дома из шлакоблока. Демонтаж без нанесения значительного ущерба элементам конструкции - невозможен.

Основание первого этажа - плита из монолитного железобетона. Демонтаж без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик - невозможен.

Полы бетонные, на первом этаже выполнена бетонная стяжка по системе «теплый пол». Демонтаж без нанесения значительного ущерба элементам конструкциям - невозможен.

Следовательно, строение «Жилой дом», расположенное в Южно-Сахалинске на земельном участке с кадастровым номером №, относится к категории: «<данные изъяты>».

Вместе с тем, правовое значение имеет не сам факт возведения некоего объекта, а его легализация в установленном законом порядке, то есть принадлежность объекта капитального строительства на праве собственности гражданину либо юридическому лицу, в спорном случае истцу. Соответственно ссылка на наличие у объекта признаков капитального строения правового значения в рамках настоящего спора не имеет.

Принадлежность лицу объекта недвижимости в силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается наличием государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом регистрации подлежит не только право собственности на объект, но и иные правопритязания лица (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами).

Кроме того, согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Вместе с тем, в материалы дела доказательств принадлежности истцу объекта недвижимости, находящегося на земельного участке, являющимся предметом аукциона, не представлено, потому суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Из смысла п. 1 ст. 449 ГК РФ следует, что основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов. Таких нарушений в ходе рассмотрения дела судом установлено не было.

Исходя из установленных по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что в ходе рассмотрения дела доказательств наличия нарушений при подготовке и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, повлекших невозможность у истца узнать об аукционе и принять в нем участие не установлено.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов (аукциона) недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, нарушения порядка проведения аукциона не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах (аукционе) сделки,

При установленных судом обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств нарушения порядка проведения и подготовки торгов, проведенных ответчиками, напротив, порядок проведения торгов, предусмотренный законом, на момент проведения торгов, соблюден, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании недействительными результатов проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Администрации города Южно-Сахалинска, Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации г. Южно-Сахалинска, ФИО4, АО «Российский аукционный дом» о признании результатов аукциона недействительными отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинской областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение 1 месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Председательствующий: А.Н. Осколкова

Справка: мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: А.Н. Осколкова