Дело № 3а-113/2022

УИД 55OS0000-01-2021-000540-22

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ершовой Л.А.

при секретаре Курдюмовой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 июня 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

- № <...> площадью 630 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир двухэтажное здание, участок находится примерно в 30 м по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>, вид разрешенного использования: для размещения железнодорожных путей и их конструктивных элементов;

- № <...> площадью 4418 кв.м, местоположение: <...>, вид разрешенного использования: для размещения железнодорожных путей и их конструктивных элементов (том 1 л.д. 39-43, л.д. 44-46, том 2 л.д. 15-17, 18-22).

Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет <...> – для земельного участка с кадастровым номером № <...>, <...> – для земельного участка с кадастровым номером № <...> (том 1 л.д. 37, 38, том 2 л.д. 13, 14).

На основании отчета об оценке № <...> от <...>, выполненного ООО (оценщик Н.), административный истец 30 июля 2021 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также - бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...> в размере их рыночной стоимости в сумме <...> и <...> (соответственно) (том 3 л.д. 150-151, 168-169).

Решениями бюджетного учреждения от <...> № № <...> и № № <...> в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости отказано (том 1 л.д. 24-28, 30-34, том 3 л.д. 155-159, 161-165).

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых платежей, ФИО1 <...> обратился в суд с требованием об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...> в размере их рыночной стоимости в сумме <...> и <...> (соответственно) по состоянию на <...> (том 1 л.д. 6-18).

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решения бюджетного учреждения незаконными и установить по состоянию на <...> кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере рыночной стоимости <...>, земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> согласно заключению судебной экспертизы № <...> от <...> (том 4 л.д. 71).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 ФИО2 заявленные требования с учетом уточнения поддержала.

Представитель бюджетного учреждения ФИО3 возражал против удовлетворения административных исковых требований (возражения – том 3 л.д. 96-98, том 4 л.д. 65-66).

Заинтересованное лицо Администрация города Омска о дате и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителя на направило (том 4 л.д. 64). В ранее представленном письменном отзыве возражало против удовлетворения требований, ссылаясь на наличие нарушений, допущенных оценщиком в отчете об оценке № <...> от <...> (том 3 л.д. 184).

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116 (том 3 л.д. 119-138).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № <...> и № <...> является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (том 1 л.д. 37, 38, том 2 л.д.13,14).

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 30 июня 2021 года ФИО1 обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на <...>. К заявлениям приложен отчет об оценке № <...> от <...> (том 3 л.д. 150-151, 168-169, том 1 л.д. 59-286).

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

<...> бюджетным учреждением приняты решения № <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Согласно решениям в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости. Так, имеются нарушения подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7, поскольку оценщиком не обосновано использование в расчетах лишь части доступных ему объектов-аналогов; пункта 5, 13 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, а также информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена (том 1 л.д. 24-28, 30-30-34, том 3 л.д. 155-159, 161-165).

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет № <...> от <...>, подготовленный оценщиком ООО Н. (том 1 л.д. 59-286).

В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на <...> составляет <...>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на <...> – <...>.

Определением Омского областного суда от 11 января 2021 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки указанного отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчетах нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...> по состоянию на <...> в случае несоответствия названного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено ФБУ (том 3 л.д. 192-199).

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № <...> от <...>, согласно которому:

- отчет № <...> от <...> не соответствуют требованиям федерального законодательства в сфере оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков в части нарушений подпунктов «б», «в», «д» пункта 22 ФСО № 7, пунктов 5, 8 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- в отчете № <...> от <...> имеются нарушения, указанные в решениях бюджетного учреждения, а именно замечание № 1 - в разделе 7.4 отчета отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, приведенное в разделе 9.1.2, является неполным; замечание № 3 – объект-аналог № 11 расположен зоне малоэтажной жилой застройки Ж-2, имеет вид разрешенного использования по документу «для сельскохозяйственного использования под строение», необоснованно принят в качестве аналога по сегменту земельных участков производственного назначения; замечание № 5 – для объекта-аналога № 12 неверно внесена корректировка на транспортную доступность;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на <...> составляет <...>; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на <...> составляет <...> (том 4 л.д. 4-62).

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № <...> от <...>, подготовленное экспертом ФБУ М., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт М. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Отчет содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупрежден (том 4 л.д. 3).

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № <...> от <...> требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявлений, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемые решения были приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Разрешая требование ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...> и № <...> в размере рыночной стоимости согласно заключению № <...> от <...>, подготовленного экспертом федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» М., суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Экспертное заключение № <...> от <...> содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения затратного и доходного подходов экспертом обоснован.

Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объектов оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит каждый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на <...>.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в заключении, суду не представлено.

Представленные административным ответчиком возражения на заключение эксперта № <...> от <...> проанализированы судом (возражения – том 4 л.д. 65-66).

Доводы бюджетного учреждения о том, что в экспертном заключении отсутствуют скриншоты объектов-аналогов, используемых в расчетах, а приведенные в заключении ссылки на аналоги в настоящее время не открываются, в связи с чем проверить информацию о характеристиках выбранных экспертом объектов-аналогов не представляется возможным, являются несостоятельными в силу следующего.

При производстве экспертизы экспертом использовалась информация, находящаяся в открытом доступе, в том числе скриншоты объявлений о продаже, представленные на сайте бюджетного учреждения и являющиеся актуальными в настоящее время.

При формировании итоговой выборки эксперт ограничился только теми объектами-аналогами, которые относятся к сегменту рынка – «Производственная деятельность», и по которым имеется достаточная непротиворечивая информация, позволяющая идентифицировать земельный участок по основным ценообразующим факторам. Обоснование отбора объектов-аналогов из доступного эксперту объема рыночных данных приведено в таблице № 4 заключения, выборка принятых объектов-аналогов с описанием их технических характеристик, месторасположения, индивидуальных особенностей и прочих параметров представлена в таблице № 5 заключения.

Возражение бюджетного учреждения о том, что эксперт применяет значение корректировок на местоположение, определяемое экспертным мнением, которое не подтверждается рыночными данными, не может быть принято во внимание, поскольку из заключения эксперта № 327/2-4 от 10 июня 2022 года следует, что к объектам-аналогам применялась корректировка на местоположение, исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно положениям пункта 3.14, таблице 2.1 Справочника оценщика «Земельные участки – 2020. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование Омска на 1 января 2020 года. Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее - Справочник оценщика), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемый объект (том 4 л.д. 37-38).

Согласно пункту 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Территориально-экономическое (ценовое) зонирование города Омска, представленное в Аналитической геоинформационной системе АРЕАЛЛ, учитывает распределение ценовых зон от регионального уровня до уровня, в основу которого положено градостроительное зонирование г. Омска в соответствии с Генеральным планом развития территории.

Таким образом, использование Справочника оценщика при применении корректировок на местоположение не свидетельствует о незаконности выводов эксперта в данной части.

Довод бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наименьшими и наибольшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принят во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой для того, чтобы выборка становилась достаточно однородной для расчета итогового значения стоимости земельного участка. При проведении расчетов эксперт проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации.

Анализ выполненной в заключении эксперта статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Позиция бюджетного учреждения о том, что объекты-аналоги № 12 и № 13 реализуются через процедуру торгов на повышение, в связи с чем к ним неверно применена корректировка в размере «-15,9 %», является несостоятельной, поскольку информация, находящая в открытом доступе, и содержащаяся в объявлениях, не содержит сведений о том, что указанные земельные участки реализуются через указанную процедуру.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, с учетом выводов экспертного заключения и пояснений участников процесса, суд делает вывод о соответствии заключения эксперта № <...> от <...> требованиям действующего законодательства, а возражения бюджетного учреждения находит подлежащими отклонению.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.

При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объектов недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорных земельных участков на основании указанного экспертного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой подачи заявлений следует считать 30 июля 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на <...> в размере <...>.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на <...> в размере <...>.

Датой подачи заявлений считать 30 июля 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Л.А. Ершова

Мотивированное решение изготовлено 6 июля 2022 года.