РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2022 года адрес

Пресненский районный суд адрес в составе: председательствующего судьи Карповой А.И., с учатсием прокурора фио при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9822/2022 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора найма, выселении и по встречному иску ФИО2, фио к ФИО1 о признании договора найма жилого помещения недействительным,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2,фио о расторжении договора найма от 24.07.2017г. № б/н жилого помещения, расположенного по адресу адрес, Ермолаевский <...>, выселении из жилого помещения, в связи с невнесением платы более шести месяцев подряд за жилое помещение.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником жилого помещения (далее - «Квартира»), расположенного по адресу: адрес (кадастровый номер ...), что подтверждается Договором купли-продажи имущества на торгах № 79229-0АОФ/1 от 28.02.2022 г. и Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 20.06.2022 г. № б/н.

На момент приобретения Квартиры Истцом она имела обременение в виде Договора найма жилого помещения от 24.01.2017 г. № б/н, заключенного ООО «Ермолаевский», совместно с фио (Наймодатели), с ФИО2 и ФИО3 (Наниматели), сроком по 30.12.2025 года.

20 июля 2022 года Истец направил ФИО2, ФИО3 уведомления от 19.07.2022 г. Исх. № 19/07/1 и Исх. № 19/07/2 «Об изменении наймодателя...».

В силу пункта 2.2. Договора найма № б/п от 24.01.2017 г. плата за пользование Квартирой в истекшем квартале вносится Нанимателями в течение 15 рабочих дней по его окончании.

Ответчики обязанности, предусмотренные договором, не исполняют, коммунальные платежи, плата за пользование жилым помещением не оплачивают, что и послужило основанием для обращения в суд.

ФИО2, фио обратились в суд со встречным иском к ФИО1 о признании договора найма от 24.07.2017г. № б/н жилого помещения, расположенного по адресу адрес, Ермолаевский <...> недействительным, указав, что спорный договор был заключен лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия. Оплата за найм не вносилась и наймодателями не истребовалась на протяжении всего периода действия, спорная квартира использовалась под офисные нужды ее основным собственником ООО «Ермолаевский» и ООО «РУТЭК» на основании договоров краткосрочной аренды, а также для оформления сотрудникам резидентных парковочных разрешений.

Истец (по первоначальному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, с ходатайством об отложении не обращалась, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Ответчики (по первоначальному иску) фиоВ, фио в судебное заседание не явились, извещены, доверили ведение представителю по доверенности ФИО4, которая исковые требования истца не признала, встречный иск поддержала.

Третьи лица не явились, извещены, с ходатайством об отложении не обращались, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником жилого помещения (далее - «Квартира»), расположенного по адресу: адрес (кадастровый номер ...), что подтверждается Договором купли-продажи имущества на торгах № 79229-ОАОФ/1 от 28.02.2022 г. (в редакции Дополнительного соглашения от 18.04.2022г)

Из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 20.06.2022 г. № б/н. следует, что квартира обременена Договором найма жилого помещения от 24.01.2017 г. № б/н, заключенного ООО «Ермолаевский», совместно с фио (Наймодатели), с ФИО2 и ФИО3 (Наниматели), сроком по 30.12.2025 года.

20 июля 2022 года Истец направил ФИО2, ФИО3 уведомления от 19.07.2022 г. Исх. № 19/07/1 и Исх. № 19/07/2 «Об изменении наймодателя и об одностороннем отказе от исполнения Договора найма № б/н от 24.01.2017».

В силу п.7.2 Договора найма № б/н Наймодатель вправе в любое время отказаться от договора с письменным предупреждением нанимателя за 6 (шесть) месяцев до даты досрочного расторжения.

Уведомлениями от 19.07.2022 г. Исх. № 19/07/1 и Исх. № 19/07/2 ФИО1 принято решение об отказе от исполнения Договора найма № б/н от 24.01.2017г на основании п.7.2 Договора. В уведомлении также указано, что датой расторжения Договора найма № б/н от 24.01.2017г. и возврата помещения наймодателю является 31 января 2023г. , в связи с чем к указанной дате просит освободить помещение.

В силу ст. 56 ГПК РФ истцом доказательств задолженности ответчиков по внесению платы за пользование жилым помещением в течение шести месяцев суду не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии со ст. ст. 209, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

На основании абз. 2 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Анализируя установленные по делу обстоятельства суд приходит к выводу об отказе в расторжении договора найма от 24.07.2017г. № б/н жилого помещения, расположенного по адресу адрес, Ермолаевский <...>, в связи с невнесением платы более шести месяцев подряд за жилое помещение, в связи с отсутствием доказательств, что ответчики не исполняют своих обязательств по договору найма и имеется задолженность по внесению платы за пользование жилым помещением. Кроме того, согласно Уведомлений от 19.07.2022г. «Об изменении наймодателя и об одностороннем отказе от исполнения Договора найма № б/н от 24.01.2017» срок возврата помещения наймодателю от нанимателей, в связи с односторонним отказом от исполнения Договора на момент рассмотрения спора не наступил.

Поскольку первоначальные требования о расторжении договора найма от 24.07.2017г. № б/н жилого помещения, расположенного по адресу адрес, Ермолаевский <...>, удовлетворению не подлежат, то и производные от них о выселении из жилого помещения по адресу адрес, Ермолаевский <...>, суд также оставляет без удовлетворения.

Встречные исковые требования о признании договора найма от 24.07.2017г. № б/н жилого помещения, расположенного по адресу адрес, Ермолаевский <...> недействительным удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

Заявляя встречные исковые требования, ответчики (по первоначальному иску) указали, что спорный договор был заключен лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия. Оплата за найм не вносилась и наймодателями не истребовалась на протяжении всего периода действия, спорная квартира использовалась под офисные нужды ее основным собственником ООО «Ермолаевский» и ООО «РУТЭК» на основании договоров краткосрочной аренды, а также для оформления сотрудникам резидентных парковочных разрешений.

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

В силу изложенных в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснений следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Указанная норма права определяет следующие характеристики мнимой сделки: отсутствие намерений сторон создать соответствующие сделке правовые последствия, совершение сделки для вида (что не исключает совершение сторонами некоторых фактических действий, создающих видимость исполнения, в том числе, составление необходимых документов), создание у лиц, не участвующих в сделке, представления о сделке как действительной.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении вопроса о квалификации той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

С целью квалификации спорной сделки в качестве недействительной, совершенной с намерением причинить вред другому лицу, суду необходимо установить обстоятельства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом со стороны контрагента, выразившегося в заключении спорной сделки.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В данном случае судами установлено, что относимых и допустимых доказательств, позволяющих сделать вывод, что воля обеих сторон по договору Договора найма № б/п от 24.01.2017 г. жилого помещения не была направлена на возникновение вытекающих из договора правовых последствий, а также что эта сделка прикрывала иную волю ее участников, истец не представил.

Таким образом, оснований для признания указанного договора недействительным на основании статьи 10 ГК РФ судами не установлено, поскольку факт злоупотребления правом сторонами оспариваемой сделки истец не доказал.

Кроме того, суд обращает внимание, что оформление Договора найма № б/п от 24.01.2017 г. жилого помещения с целью внесения в реестр резидентных парковочных разрешений адрес записи о резидентном парковочном разрешении направлено в обход действующего законодательства в части внесения платы за парковочные места.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора найма, выселении, отказать.

В иске ФИО2, фио к ФИО1 о признании договора найма жилого помещения недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.И. Карпова

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 22.12.2022