Дело № 2-626/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 29 мая 2025 года

Советский районный суд г.Владикавказ Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Токаевой О.Н.,

при секретаре судебного заседания Куловой К.А.,

с участием:

представителя ответчика ООО «ОПТТОРГ» ФИО6, действующей на основании доверенности от ...,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ОПТТОРГ» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи и встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО «ОПТТОРГ» об обязании заключить основной договор купли – продажи квартиры,

установил:

ООО «ОПТТОРГ» (далее – истец, Общество) обратилось в суд с иском к ФИО1 (далее – ответчик) о расторжении предварительного договора купли-продажи <адрес> от ... заключенного между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО1, а также взыскании с ООО «ОПТТОРГ» в пользу ФИО1 денежной суммы в размере 1 200 000 рублей, в счет расторжения предварительного договору купли-продажи № от 30.03.2029г.

Исковые требования мотивированы тем, что ... ООО «ОПТТОРГ» и ФИО1 заключили предварительный договор № купли-продажи квартиры. Согласно данному договору, Стороны обязуются заключить до ... договор купли-продажи 2 - х комнатной квартиры, назначение: жилое, общая проектная площадь 58 кв.м., этаж 6 (подъезд 1) строительный номер, 27, расположенной в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>. После ввода дома в эксплуатацию, проектная площадь дома была увеличена, о чем было сообщено ФИО1, однако в свою очередь ФИО1, ни в письменной, ни в устной форме, не изъявила желание на заключение основанного договора, в связи с чем, ООО «ОПТТОРГ» обратилось в Советский районный суд г.Владикавказ, для расторжения предварительного договора № от ..., заключенного между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО1 Согласно ч.4 и ч.5 ст. 429 I К РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора. Согласно ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны дожны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Истец считает, что предварительный договор № от ... необходимо расторгнуть и вернуть стороны в первоначальное положение. В п.23 Постановления Пленума верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 « О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» разъяснено, что, в силу положений п.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с п.27 данного Постановления от 25.12.2018 г. № 49 основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен - в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ). В этой связи истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи <адрес> от ... заключенный между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО1, а также взыскать с ООО «ОПТТОРГ» в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 1 200 000 рублей, в счет расторжения предварительного договору купли -продажи № от ....

В свою очередь, ФИО1 также обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «ОПТТОРГ» о заключении с ней основного договора купли – продажи двухкомнатной <адрес>, назначение жилое, общей проектной плошадью 58 кв. м., этаж 6, (подъезд 1), расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, возложении обязанности на ООО «ОПТТОРГ» передать истцу ФИО1 по основному договору купли -продажи двухкомнатную <адрес> назначение жилое, общей проектной площадью 58 кв.м., этаж 6, (подъезд 1), расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> взыскании с ООО «ОПТТОРГ» в пользу ФИО1 неустойки за нарушение сроков передачи объекта в размере I 856 000 рублей, взыскании с ООО «ОПТТОРГ» в пользу ФИО1 суммы штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 928 000 рублей.

Исковые требования ФИО1 мотивированы наличием вышеуказанного предварительного договора, обязательства по которому ФИО1 исполнила в полном объеме согласно акту приема-передачи от 30.03.2020г. и квитанции к приходно-кассовому ордеру №. Данный договор в силу п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. №54 "О некоторых вопросах, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Ссылаясь на п.4 ст.487 ГК РФ начислила неустойку за несвоевременную передачу квартиры в сумме 1 856 000 рублей, поскольку сумма неустойки не может превышать сумму предварительной оплаты товара, а также штраф на основании п.6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» в размере 928 000 рублей. От принятия квартиры ФИО1 не уклонялась. По вине ООО «ОПТТОРГ» ФИО1 вынуждена проживать по временным адресам, а также нести связанные с этим дополнительные затраты и испытывать неудобства. Ей причинены физический и нравственные страдания, в связи с чем, компенсация морального вреда оценена ею в сумме 100 000 рублей.

Определением Советского районного суда г.Владикавказ от 25.07.2023г. (судья ФИО4) гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «ОПТТОРГ» об обязании заключить договор, обязании передать имущество по договору купли-продажи, взыскании неустойки, штрафа, возмещении убытков и компенсации морального вреда и гражданское дело № по иску ООО «ОПТТОРГ» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры объединены в одно производство с присвоением делу номера 2-5175/2023.

Решением Советского районного суда г.Владикавказ от 05.12.2023г. (судья ФИО5), оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания от 06.06.2024г., в пользу ФИО1 с ООО «ОПТТОРГ» взыскана денежная сумма в размере 1 200 000 рублей по предварительному договору купли-продажи № от .... В удовлетворении требования о расторжении предварительного договора купли-продажи № от ... отказано. В удовлетворении требований ФИО1 к ООО «ОПТТОРГ» отказано в полном объеме.

Кассационным определением Пятого Кассационного Суда общей юрисдикции решение Советского районного суда г.Владикавказ Республики Северная Осетия-Алания от ... и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от ... отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель ООО «ОПТТОРГ» ФИО6 уточнила исковые требования. Просила расторгнуть предварительный договор и применить последствия расторжения договора в виде возврата от ООО «ОПТТОРГ» в пользу ФИО1 - 1 200 000 рублей. В удовлетворении иска ФИО1 просила отказать, пояснив, что в кассу ООО «ОПТТОРГ» от ФИО1 поступило только 1 200 000 рублей, остальные деньги от ФИО1 не поступали.

В судебное заседание ФИО1, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явилась. В адресованном суду заявлении истец ФИО1 и ее представитель ФИО2, действующий на основании доверенности № от ..., просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ранее, в ходе рассмотрения дела, истец и ее представитель просили удовлетворить заявленное требование.

Дело рассмотрено с учетом положений ст.167 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о рассмотрении дела.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ООО «ОПТТОРГ», суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В силу положений части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Исходя из указанных положений, суду необходимо установить наличие у сторон заключенного договора намерения вступить в отношения по передаче денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка № от ..., АМС <адрес> предоставила ООО «Лея» (ОГРН <***>) земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> для завершения многоквартирного жилищного строительства.

... между ООО «Лея» и ООО «ОПТТОРГ» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ....

... между ООО «ОПТТОРГ» и ФИО1 был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира, назначение «жилое», общая проектная площадь 58 кв.м., расположенная на 6-м этаже (подъезд 1) строительный №, по адресу: по адресу: <адрес>. В соответствии с п.1.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры до ....

Согласно п.2.3 предварительного договора срок ввода в эксплуатацию (получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию) - 1 квартал 2020 года.

... ООО «ОПТТОРГ» направило ФИО1 письмо исх. №, согласно которому в связи с неисполнением условий предварительного договора в части полной оплаты имущества и истечением срока его действия предложило расторгнуть предварительный договор № от ... с приложением проекта соглашения о его расторжении.

... ООО «ОПТТОРГ» получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

..., ФИО1 направила претензию с требованием заключить основной договор и уплатить в установленный срок неустойку в размере 566080 рублей, что подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения от ....

ФИО1 также представлена в материалы дела претензия от ... с аналогичными требованиями и начислением неустойки в размере 900778 рублей за период с ... по ... год, однако доказательств направления данной претензии в адрес ООО «ОПТТОРГ» не представлено.

Даже в указанном случае, в силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и порождает возникновение гражданских прав и обязанностей с момента такой регистрации.

Как разъяснено в пункте 6 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ..., необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Сторонами предварительного договора не предпринималась попытка подать его на государственную регистрацию, что делает невозможным и доказательство вины застройщика в уклонении от представления документов в регистрирующий орган.

По смыслу статьи 165 ГК РФ, статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также учитывая разъяснения п. 6 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 № 304-ФЗ) предусмотрено, что договор о долевом участии должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

Стороны в течение длительного времени после оплаты предварительного договора не предприняли мер для включения в предмет договора всех необходимых характеристик объекта долевого строительства, предусмотренных вышеуказанной нормой, позволяющих осуществить государственную регистрацию договора от ....

К предварительному договору не приложен план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас).

В проектной декларации и в графическом изображении спорная квартира такой площади и расположения, указанного в договоре, отсутствовала.

Суду также не удалось идентифицировать квартиру, с характеристиками, поименованными в предварительном договоре, в связи с её несоответствием имеющимся квартирам в жилом доме по указанному адресу.

В силу пункта 7 статьи 19 Закона N 214-ФЗ, в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

При таких обстоятельствах отклонение от обычного поведения следует отнести не только на застройщика ООО «ОПТТОРГ», но и на участника долевого строительства ФИО1, которая, по её утверждению оплатив всю цену договора, была полностью удовлетворена формулировкой в пункте 1.1 договора № от ..., не поинтересовалась наличием объекта долевого строительства в натуре (в проекте), не воспользовалась своим правом на понуждение к регистрации договора, на оспаривание договора от ... в соответствии с пунктом 7 статьи 19 Закона № 214-ФЗ.

Требование ФИО1 о заключении основного договора направлено застройщику только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, что сопряжено с риском отсутствия свободных квартир, не являющихся предметом зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве.

ООО «ОПТТОРГ» пояснило суду, что свободных квартир в доме не имеется.

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. По смыслу этих разъяснений, а также правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 30.01.2017 N 305-ЭС16-14210, от 24.10.2017 N 308-ЭС17-8172, возлагаемая по суду обязанность по исполнению обязательства в натуре для ответчика должна быть объективно и субъективно исполнимой.

Если же имущество незаконно передано третьим лицам и находится во владении кого-либо из них, то подлежат применению общие способы защиты - иск о признании недействительной сделки, на основании которой застройщик передал имущество третьему лицу, и о применении последствий ее недействительности в виде возврата этого имущества (статья 168 ГК РФ), виндикационный иск (статья 301 ГК РФ) и т.д.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела

Из требований закона следует, что сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, могут быть подтверждены любыми, предусмотренными законом средствами, в том числе объяснениями сторон (абзац 2 часть 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены случаи расторжения договора участия в долевом строительстве как по инициативе участника долевого строительства, так и по инициативе застройщика.

Частями 4 и 5 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены основания, по которым застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 этого же Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 данной статьи (часть 3).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Письмо № от ... является односторонним отказом от расторжения договора, в связи с чем требование ООО «ОПТТОРГ» о расторжении договора в судебном порядке удовлетворению не подлежит.

В то же время невозможность передачи объекта в натуре влечет возврат уплаченных за него денежных средств, поскольку иное означает возникновение неосновательного обогащения на получившей оплату стороне.

Между сторонами имеются противоречия относительно уплаты цены договора.

Так, ФИО1 утверждает, что оплатила ООО «ОПТТОРГ» 1 856 000 рублей, в подтверждение чего представила акт приема-передачи денежных средств от ..., о передаче 1 856 000 рублей ФИО1 директору ООО «ОПТТОРГ» ФИО9; единый бланк с незаполненным приходно-кассовым ордером и заполненной квитанцией к приходно-кассовому ордеру на сумму 1 856 000 рублей. На документах проставлена подпись ФИО9юК. и печать ООО «ОПТТОРГ».

В свою очередь ООО «ОПТТОРГ» утверждает об оплате цены договора в сумме 1 200 000 рублей согласно приходно-кассовому ордеру № от 30.03.2020г., подписанному главным бухгалтером ФИО7,, выписке с кассовой книги о поступлении в кассу от ФИО1 1 200 000 рублей за подписью бухгалтера ФИО7, квитанции к приходно-кассовому ордеру на сумму 1 200 000 рублей за подписью ФИО9 и печатью ООО «ОПТТОРГ».

Оценив представленные в материалы дела доказательства в подтверждение оплаты по договору в их совокупности, а также действия организации и лиц, занимающих определенные должности в ней, в том числе с точки зрения добросовестности и исходя из нормативного регулирования, содержащегося в Указаниях Банка России от 11.03.2014 № 3210-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства», суд приходит к следующему.

В соответствии с п.8 ст. 3 Федерального закона от 06.12.2011 №402-ФЗ «О бухгалтерском учете» факт хозяйственной жизни - сделка, событие, операция, которые оказывают или способны оказать влияние на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности и (или) движение денежных средств. Каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок (п.1 ст.9 закона №402-ФЗ). Формы приходно-кассового ордера и квитанции к приходно-кассовому ордеру утверждены Постановленном Госкомстата России от 18.08.1998 № 88 и являются обязательными к применению на основании ст. 34 Закона о России, подп.4.1., п.4. подп.5 и 6 Указания Банка России № 3210-У.

Оформление одного и того же факта хозяйственной деятельности двумя разными приходно-кассовыми документами законом о бухгалтерском учете и названными выше подзаконными актами не предусмотрено.

В соответствии с п.4.3 Указания Банка России от 11.03.2014 №3210-У (ред. от 19.06.2017г.) "О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства", кассовые документы подписываются главным бухгалтером или бухгалтером (при их отсутствии - руководителем), а также кассиром.

В случае ведения кассовых операций и оформления кассовых документов руководителем, кассовые документы подписываются руководителем.

Ведение бухгалтерского учета в ООО «ОПТТОРГ» было возложено на главного бухгалтера ФИО8, ею же был оформлен приходно-кассовый ордер о поступлении в кассу ООО «ОПТТОРГ» 1 200 000 рублей от ФИО1, и выполнены дальнейшие проводки указанной суммы по кассе предприятия.

В функции ФИО9 принятие денежных средств в кассу предприятия и оформление им единолично кассовых документов, не входило.

Деятельность ООО «ОПТТОРГ» связана с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирной застройки. Согласно части 1.2 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ, или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в пункте 2 части 1 указанной статьи, вне зависимости от открытия отдельного банковского счета в отношении каждого из объектов. Учет поступивших средств производится в порядке и в соответствии с целями, перечисленными в статье 18 закона № 214-ФЗ.

ФИО1 не смогла пояснить суду необходимости составления акта приема-передачи денежных средств, не предусмотренного вышеуказанными нормами, и оформления двух квитанций к приходно-кассовым ордерам на разные суммы при наличии единовременно внесенного платежа.

Односторонний отказ ООО «ОПТТОРГ» от расторжения договора от 30.03.2020г. в связи с неполной оплатой по договору, выраженный в письме от 19.05.2022г., ФИО1 не оспорила. Своим правом дополнить исковые требования при новом рассмотрении дела, не воспользовалась.

Совокупность доказательств по делу не позволяет суду в качестве доказательств полной оплаты квартиры по договору отдать предпочтение акту приема-передачи денежных средств и единому бланку с незаполненным приходно-кассовым ордером и заполненной квитанцией к приходно-кассовому ордеру от ... на сумму 1 856 000 рублей, поскольку приходно-кассовый ордер должен оставаться у застройщика для выполнения требований, установленных вышеизложенными нормами. Эти взаимоотношения следует расценить как взаимоотношения между ФИО1 и ФИО9, действующим в личных интересах.

При таких обстоятельствах, ООО «ОПТТОРГ» обязано возвратить ФИО1 1 200 000 рублей, а ФИО9 - 656 000 рублей.

Однако, суд лишен возможности взыскать с ФИО9 вышеуказанную сумму, так как соответствующих исковых требований заявлено не было, а к последствиям расторжения договора долевого участия уплата 656 000 рублей не применима.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «ОПТТОРГ» (ОГРН <***>), к ФИО1 о расторжении предварительного договора от ... № купли-продажи квартиры, назначение: жилое, общая проектная площадь 58 кв.м., этаж 6 (подъезд 1) строительный номер, 27, расположенной в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>, и применении последствий расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, удовлетворить частично.

Применить последствия расторжения предварительного договора от ... № купли-продажи квартиры, назначение: жилое, общая проектная площадь 58 кв.м., этаж 6 (подъезд 1) строительный номер, 27, расположенной в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>, и взыскать с ООО «ОПТТОРГ» (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (....р., уроженки <адрес>, паспорт гражданина РФ № выданный <адрес> ...., к/п №) денежные средства в размере 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей.

В удовлетворении требования ООО «ОПТТОРГ» к ФИО1 о расторжении предварительного договора от ... № купли-продажи квартиры, назначение: жилое, общая проектная площадь 58 кв.м., этаж 6 (подъезд 1) строительный номер, 27, расположенной в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ОПТТОРГ» об обязании заключить основной договор купли – продажи квартиры, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца, со дня принятия в окончательной форме.

Судья Токаева О.Н.

Мотивированное решение суда изготовлено 09.06.2025г.