Апелляционное определение по делу № 2-339/2023 от 09.08.2023.

судья Тхазаплижева Б.М. дело № 33-1984/2023

(дело №2-339/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 августа 2023 года город Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Шомахова Р.Х.

судей Савкуева З.У. и Тогузаева М.М.

при секретаре Тлостанове Т.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тогузаева М.М. гражданское дело по искомому заявлению Ш.Л.М. к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал», о признании договора купли-продажи договором долевого участия в долевом строительстве и возложение обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации.

по апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от 14 марта 2023 года,

УСТАНОВИЛА:

Ш.Л.М. обратилась в суд с иском к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащем государственной регистрации и возложение обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (Продавцом) и Ш.Л.М. (Покупателем) заключен договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее - Договор), по условиям которого, предметом договора является нежилое помещение с проектным номером 41, общей площадью 9,24 кв.м (далее - Помещение), расположенного по адресу: <адрес> (далее - МКД).

Согласно п. 1.1 Договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя Помещение, являющуюся предметом договора.

В день заключения договора истцом полностью исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости Помещения, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств в сумме 150000 руб. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче Квартиры Покупателю не исполнил.

Приводились положения статей 309, 310, 429, 431 ГК РФ, статей 1 и 27 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и также указывается, что согласно п. 2.1. Договора, оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий договора и задолго до подписания основного Договора.

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило ходатайство от заинтересованного лица, публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее - Сбербанк). Об ознакомлении с материалами дела.

От ответчика в суд поступило заявление о признании исковых требований в полном объеме.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом уточнений исковых требований, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, ПАО «Сбербанк России» подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В жалобе указывается, что указанный договор купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так как не содержат существенных условий договора об участии в долевом строительстве, содержащихся в ст. 4 Закона о ДДУ.

Согласно требованиям ч.4 ст.4 вышеназванного федерального закона, в данном договоре купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ не указан гарантийный срок на объект долевого строительства.

Более того, истцом не представлено надлежащее доказательство оплаты договора. Денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены.

Целью договора купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном жилом доме от 04.12.2021г. является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство.

В договоре купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали такие условия, как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, однако сам договор заключен в отношении имущества, на которое на дату заключения договора у продавца право собственности оформлено не было.

С учетом изложенного, приведенные условия договора купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ сформулированы предельно ясно и не дают возможности их иного толкования, в связи с чем, у истца не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся им в качестве его участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.

Исходя из буквального толкования условий договора, стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества, в связи с чем, не имеются законные основания признать его основным договором участия в долевом строительстве.

На момент заключения договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, объект долевого строительства находился в залоге у Банка. Банк согласия на привлечение денежных средств и заключение договора не давал.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк в лице Кабардино-Балкарского отделения № (далее по тексту — «Банк», Истец») и Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» (далее по тексту - «Заемщик», «Ответчик») заключили Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № (далее - также < Кредитный договор»), в соответствии с которым Банк открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом <данные изъяты> руб., для финансирования строительства объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом. расположенный по адресу: <адрес> (далее - «Объект») на срок по ДД.ММ.ГГГГ с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

1. Договор залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, (с учетом Дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ) заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данного договора ООО «ФСК Потенциал» передал в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

2. Договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении № к Договору ипотеки, а именно:

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 1 641.00 кв. м.. расположенное по адресу: КБР, <адрес>;

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 702,0 кв. м., расположенное по адресу: КБР. <адрес>;

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 7 429,00 кв. м., расположенное по адресу: КБР. <адрес>.

ООО «ФСК Потенциал» привлекло денежные средства Истца без письменного согласия Банка в нарушение заключенных договоров (п. 12.1. Кредитного договора, п. 2.28.1 Договора залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, п. 4.1.1. Договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ).

Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с истцом договора участия в строительстве и в силу п.2 ст. 346 ГК РФ.

По мнению автора жалобы, истец недобросовестно осуществляет свои права, поскольку при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от истца как дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличии/отсутствие каких-либо обремени, либо ограничении на оспариваемый объект долевого строительства.

В возражении на апелляционную жалобу и дополнениях к нему Ш.Л.М. просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» без удовлетворения.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, рассмотрев его в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся в судебное заседание сторон, в пределах, как это установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Судебная коллегия приходит к следующему.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке указаны в статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Оценив имеющиеся доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Выводы, на основании которых суд первой инстанции принял такое решение, изложены в обжалуемом судебном постановлении, достаточно мотивированы, и доводами жалобы не опровергаются.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФСК Потенциал» и Ш.Л.М., договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцу нежилое помещение с проектным номером 31, общей проектной площадью 9,24 кв.м.,, по адресу: <адрес>

Также условиями договора обязанность истца в полном объеме внести полную сумму стоимости этого помещения в размере 150000 рублей (пункты 2.1 и 2.2)).

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный «договор купли-продажи», в соответствии с которым одна сторона обязуются передать не движимое имущество, а другая оплатить и принять. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства помещения в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенное нежилое помещение в договоре, Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФСК Потенциал» и Ш.Л.М., является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеется Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Ш.Л.М. оплатила всю стоимость Помещения в размере 150000 рублей директору ООО «ФСК Потенциал».

В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» этих денежных средств в кассу общества Судебная коллегия не входит, поскольку они не могут повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

Согласно представленному истцом ответу руководителя Управления Росреестра по КБР от ДД.ММ.ГГГГ, по сведениям ЕГРН отсутствует запись о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении объекта долевого строительства – квартиры с проектным 10.

Также в ответе отмечается, что по сведениям ЕГРН имеются записи о государственной регистрации договоров участия в строительстве, заключенные после ДД.ММ.ГГГГ без предоставления согласия залогодержателя.

С учетом предмета и основания рассматриваемого иска, иных значимых обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.

В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены, и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого решения.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене либо изменению не подлежит

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 14 марта 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Р.Х. Шомахов

судьи З.У. Савкуев

М.М. Тогузаев