Решение по делу № 2-2716/2022 от 10.01.2023 | Невинномысский городской суд (Ставропольский край)

Мотивированное решение составлено 10.01.2023

Дело № 2-2716/2022

УИД 26RS0024-01-2022-002297-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2022 года г. Невинномысск

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Ульянова А.А.,

при секретаре судебного заседания Шестаковой И.С.,

с участием представителя истца адвоката Агаянц Д.А.,

третьего лица ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 об обязании ФИО2 заключить с ФИО3 основной договор купли-продажи квартиры, кадастровый номер №, площадью 61,9 кв.м., расположенной по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, <адрес> на ранее согласованных условиях, определенных предварительным договором купли-продажи недвижимости с соглашением о передачи задатка от 29.12.2021, стоимостью 2300000 руб.

Из искового заявления следует, что 29.12.2021 между истцом и ФИО2, от имени которого действовал ФИО4 по доверенности, заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с соглашением о передачи задатка, в соответствии с которым в срок до 10.02.2022 ФИО2 обязался заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, <адрес>, и принадлежащей ответчику, стоимостью 2300000 руб. 07.02.2022 истец направил ответчику проект основного договора купли-продажи с требованием о заключении основного договора купли-продажи. Однако ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, игнорирует звонки истца, не выходит на связь. Просил иск удовлетворить в полом объеме.

Представитель истца адвокат Агаянц Д.А. в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в иске.

Третье лицо ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить заявленные требования. Указал, что он занимается покупкой и продажей недвижимости. Он помогал ФИО2 приватизировать спорную квартиру. ФИО2 заключил с ним договор на продажу указанной квартиры, выдал нотариальную доверенность с правом продажи данной квартиры. Он от имени ФИО2 заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, однако после указанного ФИО2 перестал выходить на связь, фактически уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что никакого предварительного договора купли-продажи он не подписывал, разрешение ФИО4 на продажу квартиры не давал. Кроме того указанная стоимость квартиры в предварительном договоре на данный момент является заниженной, поскольку цены на недвижимость возросли.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, был извещен.

С учетом мнения участников судебного заседания, а также учитывая требования, установленные положениями ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело при состоявшейся явке.

Выслушав представителя истца, третье лицо, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ФИО2 с 24.12.2021 является собственником квартиры, расположенной по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, <адрес> (выписка из ЕГРН от 21.07.2022 №).

Сведения об ограничении и обременении данного объекта недвижимости отсутствуют.

Из предоставленной в суд нотариальной доверенности № от 18.01.2021 усматривается, что ФИО2 уполномочил ФИО4 правом на подготовку пакета документов для продажи спорной квартиры, заключать и подписывать на условиях и по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с правом передачи аванса и задатка независимо от суммы, получать следуемые деньги, делать заявления и расписываться за ФИО2 и совершать все действия и формальности, связанные с выполнением поручения. Срок действия доверенности 3 года.

16.12.2021 между ФИО2 и ФИО4 заключен договор на оказание услуги по продажи недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Гагарина, д. 39, кв. №83, с установленной ценой 2000000 руб., которая может быть изменена по согласованию сторон. Согласно п. 5.1 указанный договор действует до 30.08.2022.

29.12.2021 между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО2, от имени которого действовал ФИО4 по нотариальной доверенности, заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с соглашением о передачи задатка, в соответствии с которым в срок до 10.02.2022 ответчик обязался заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, кадастровый номер №, площадью 61,9 кв.м., расположенной по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. <адрес> и принадлежащей ответчику.

Предварительный договор заключен в простой письменной форме.

Цена договора составила 2300000 рублей (п. 4 договора), из которых 50000 руб. покупатель передал продавцу до подписания предварительного договора и 2250000 руб. будет передано продавцу наличными денежными средствами при подписании основного договора.

В обоснование своих требований истец указывает о том, что 07.02.2022 он направил ответчику проект основного договора купли-продажи с требованием о заключении основного договора купли-продажи. Однако ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, игнорирует звонки истца, не выходит на связь.

Указанное подтверждается квитанцией и описью почтовой корреспонденции, направленной в адрес ответчика 07.02.2022, детализацией оказанных услуг операторов сотовой связи, а также пояснениями третьего лица ФИО4

Вышеуказанную досудебную претензию ответчик оставил без ответа.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

На основании пункта 4 статьи 445 настоящего Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Учитывая, что в соответствии с предварительным договором стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор до 10.02.2022, а исковое заявление подано 06.06.2022, истцом были соблюдены сроки на подачу искового заявления о понуждении к заключению основного договора.

Согласно пункту 28 указанного Постановления не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора, и содержание этой категории не ограничивается лишь направлением оферты.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Так, нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Согласно пункту 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Отказом от заключения договора по смыслу указанной нормы могут признаваться как формальный отказ, так и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, когда другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать, а также предложение контрагенту таких условий, которые он объективно не мог принять, в том числе ввиду их явной невыгодности или противоречивости (конструктивный отказ).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выражают свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

С учетом вышеизложенных норм права и разъяснений о порядке их применения, суд приходит к выводу о том, что стороны поддерживали ранее заключенный предварительный договор, в котором были оговорены основные условия, и имели намерение передачи имущества, при этом истец имеет заинтересованность в совершении сделки, что нашло свое подтверждение направлением ответчику требования о заключении основного договора купли-продажи квартиры до истечения срока предварительного договора купли-продажи, а ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи; тот факт, что истец обратился с иском также свидетельствует о его заинтересованности в совершении данной сделки, тогда как отказ ответчика в одностороннем порядке от выполнения обязательств по предварительному договору, говорит о нежелании ответчика заключать основной договор, что также расценивается судом как о недобросовестном поведении ответчика по отношению к истцу, обратного суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ в судебное заседание стороной ответчика не представлено.

Суд критически относится к пояснениям ответчика ФИО2 о том, что он не давал ФИО4 право на продажу квартиры, поскольку указанное опровергается доверенностью № от 18.01.2021 и договором на оказание услуги по продажи недвижимости от 16.12.2021. При этом в судебном заседании ответчик не отрицал, что он подписал указанные документы.

Доводы ответчика ФИО2, что он не получал корреспонденцию, поскольку не проживал в спорной квартире, суд находит несостоятельными, так как согласно вышеуказанной доверенности и договора на оказание услуг, адрес регистрации ФИО2 указан: Ставропольский край, г. Невинномысск, <адрес>. Сведений, что ФИО2 извещал ФИО4 об изменении своего места жительства, материалы дела не содержат.

Кроме того ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснил, что он не смог получить письма, поскольку в них был указан неверный адресат. Вместе с тем истцом и третьем лицом предоставлены конверты, возвращенные отправителям, которые были направлены адресату ФИО2 по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, <адрес> и содержали требование о заключении основного договора купли-продажи недвижимости и проект основного договора купли-продажи недвижимости.

Также ответчиком ФИО5 в судебном заседании указано, что он не согласен с ценой квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи, поскольку она занижена лицами, его заключившее.

Вместе с тем из договора на оказание услуги по продажи недвижимости от 16.12.2021 следует, что ФИО2 выразил желание продать квартиру по цене 2000000 руб.

Предварительный договор купли-продажи заключен 29.12.2021 с согласованной ценой в размере 2300000 руб.

Согласно представленного представителем истца отчета № от 27.12.2022, составленным оценщиком ООО «Тезаурус» ФИО6, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, <адрес>, по состоянию на 27.12.2021 составляет 2284000 руб.

Таким образом, ответчик не представил доказательств того, что заключенная сделка - предварительный договор купли-продажи от 29.12.2021, заключена на крайне невыгодных для истца условиях.

Рост стоимости жилья не является основанием для отказа в понуждении заключить продавца основного договора купли-продажи объекта недвижимости на основании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости при согласованном существенном условии – цене, поскольку указанное обстоятельство обоюдно влияет на всех участников правоотношений.

Таким образом действия ответчика презюмируется судом как отказ ответчика от заключения основного договора купли-продажи по смыслу п. 2 ст. 434.1 ГК РФ, в связи с чем, предварительный договор не может быть прекращен по истечении согласованного срока в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ.

Анализ предварительного договора позволяет сделать вывод, о том, что он заключен в форме, установленной для основного договора, что исключает его ничтожность, содержит условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в том числе и цены, в связи с чем, суд считает обоснованными требования истца и подлежащими удовлетворению, следовательно, следует признать предварительный договор купли-продажи недвижимости с соглашением о передачи задатка от 29.12.2021, заключенным договором купли-продажи квартиры, кадастровый номер №, площадью 61,9 кв.м., расположенной по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, <адрес>, с даты вступления решения суда в законную силу. Решение суда является основанием для регистрации указанного договора.

По вступлению в силу настоящего решения отменить обеспечительные меры в виде запрета органам Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Ставропольском крае совершать любые регистрационные действия, связанные с отчуждением квартиры, кадастровый номер №, площадью 61,9 кв.м., расположенной по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, <адрес>, принятые определением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 22.07.2022.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи – удовлетворить.

Обязать ФИО2 (паспорт серии №) заключить с ФИО3 (паспорт серии №) основной договор купли-продажи квартиры, кадастровый номер №, площадью 61,9 кв.м., расположенной по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, <адрес> стоимостью 2300000 руб., на ранее согласованных условиях, определенных предварительным договором купли-продажи недвижимости с соглашением о передачи задатка от 29.12.2021.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости с соглашением о передачи задатка от 29.12.2021, заключенным договором купли-продажи квартиры, кадастровый номер №, площадью 61,9 кв.м., расположенной по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, <адрес>, с даты вступления решения суда в законную силу. Решение суда является основанием для регистрации указанного договора.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда, через Невинномысский городской суд, в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Судья А.А.Ульянов