Дело № 2-456/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Мраково 24 июля 2023 года
Кугарчинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Насыровой Л.И.,
с участием истцов ФИО1, ФИО2, их представителей – адвоката Волосновой Ю.В.,
представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,
при секретаре судебного заседания Елисеевой Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора аренды недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что в ДД.ММ.ГГГГ года истцам стало известно, что земельный участок, который истцы использовали под огородничество более 25 лет, размежеван и передан в аренду ответчику ФИО3 Указанный земельный участок с кадастровым номером ...., площадью 6187 кв.м по адресу: <данные изъяты> был образован в ДД.ММ.ГГГГ года из земельного участка с кадастровым номером .... который истцы а еще ранее их родители использовали для огородничества, каждый год обрабатывали и сажали сельскохозяйственные культуры, использовали для своих нужд. Земельные участки не бесхозные, они огорожены по периметру, фактически обрабатываются и используются ими. В декларациях о факте использования земельного участка, составленной при инвентаризации земель населенных пунктов, указано, что оспариваемый земельный участок использовался для ведения личного подсобного хозяйства, а также подтверждается справками администрации Юлдыбаевский сельсовет <данные изъяты>. Спорный земельный участок образован без согласования с собственниками смежных земельных участков. Фактические границы земельного участка (ограждения) сложились более 25 лет и не изменились до настоящего времени. Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что в отношении спорного земельного участка произведена государственная регистрация обременения в виде аренды сроком с 1 ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО3 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года. Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение огородничество. Участок передан ответчику ФИО3 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО4 по доверенности от имени ФИО3, однако данная доверенность не содержит полномочий на заключение договора аренды земельного участка в интересах представляемого ФИО3 ФИО4 не имел права действовать от имени ФИО3 Также, ответчик с момента заключения оспариваемого договора по настоящее время не приступил к использованию земельного участка по его целевому назначению.
Просят с учетом сделанных в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнений признать договор аренды земельного участка №<данные изъяты>, заключенный между Министерством земельных отношений РБ и ФИО4 от имени ФИО3 недействительным, применить последствия недействительности сделки, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись <данные изъяты>
В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2 заявленные исковые требования поддержали, просили удовлетворить по доводам, изложенным в иске.
Представитель истцов ФИО1, ФИО2 – адвокат Волоснова Ю.В. иск поддержала, указала, что истцы вынуждены обратиться в суд с требованиями о признании договора аренды недействительным, поскольку, согласно ст. 3 ГПК РФ следует, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Из буквального толкования указанных норм права следует, что защите подлежит нарушенное право гражданина. Права истцов нарушены, поскольку на земельный участок, находящийся в их фактическом пользовании уже длительное время, наложено обременение в виде аренды, об этом им стало известно в январе 2023 года. Спорный земельный участок находится в территориальной зоне Ж-1, имел вид разрешенного использования – ЛПХ, то земельный участок не мог быть предоставлен ответчику в аренду без проведения торгов, в нарушение Земельного кодекса РФ изменен вид разрешенного использования - для огородничества. ФИО4 не имел права заключать договора аренды от имени ФИО3, поскольку доверенность не содержит таких полномочий, вследствие чего договор аренды ничтожен.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 с исковыми требованиями не согласился по доводам, указанным в отзыве. Пояснил суду, что спорный земельный участок образован и предоставлен ФИО3 законно. Ответчик после смерти своих родителей с 1967 года пользовался спорным участком, сажал картофель до 2020 года, а в дальнейшем истец ФИО1 незаконно захватил этот участок, истец ФИО2 не пользовался спорным участком, о чем подтвердили свидетели. На спорном участке имелось ограждение, он обращался к истцам, чтобы они убрали ограждение. Просил в удовлетворении иска отказать.
Определением Кугарчинского межрайонного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ года привлечен к участию в деле в качестве соответчика Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.
Представитель соответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в судебное заседание не явился, заявлением ФИО5 просил рассмотреть дело в их отсутствие, оставил рассмотрение дела на усмотрение суда.
Представитель третьего лица администрации сельского поселения Юлдыбаевский сельсовет муниципального района Кугарчинский район РБ в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без их участия, в адрес суда направил возражение, из которого следует, что иск поддерживают полностью, поскольку истцы действительно владели и пользовались спорным участком, сажали там картофель. Спорный земельный участок ранее был огорожен силами пользователей ФИО1, ФИО2, на участке ранее находились строения сарай и погреб истца ФИО1, которые демонтировал представитель ответчика ФИО3 Считает, что спорный участок образован и передан в аренду незаконно, т.к. земельный участок с кадастровым номером ...., общей площадью 6187 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> на территориальной зоне Ж-1, а данная зона Ж-1 не подразумевает выделение земельных участков с разрешенным использованием под ведение огородничества. Площадь переданного в аренду спорного земельного участка составляет 6187 кв.м., однако Законом РБ от 27 апреля 2018 года №604-з «О внесение изменений в Закон РБ «О регулировании земельных отношений в РБ» установлены предельные размеры земельных участков под огородничество в Республике Башкортостан от 0,06 га до 0,15 га. На спорном земельном участке при образовании и передаче в аренду находились строения истца, в соответствии с ч.2 ст. 39.14 ЗК РФ с заявлением о предварительном согласовании представления данного земельного участка в уполномоченный орган может обратиться правообладатель зданий, сооружений, находящихся на участке, однако при образовании спорного земельного участка ответчик ФИО3 не являлся правообладателем строений на спорном участке. При проведении межевых работ спорного земельного участка в 2022 году, земельный участок был засажен картофелем истцами. При образовании спорного земельного участка, кадастровый инженер не получил согласие собственников смежных границ, как того требует ч.3 ст. 39 ФЗ №221 от 24 июля 2007 года «О кадастровой деятельности». Считал необходимым удовлетворить иск.
В судебном заседании свидетель ФИО15 указала, что приходится сестрой ответчику ФИО3, пояснила, что спорный земельный участок изначально был предоставлен их родителям и после смерти родителей землей стал пользоваться ответчик. Частью спорного земельного участка пользовался ФИО2, где ранее сажал овощи. Спорный участок был огорожен истцами, у ФИО1 имелся там погреб.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.
Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно п.п. 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ).
Статьей 154 ГК РФ предусмотрено, что необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица, совершающего сделку, его действительной воле. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе и земельные участки.
На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ФИО3 в лице ФИО4, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрированного в реестре <данные изъяты>, удостоверенной нотариусом заключен договор аренды <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 6187 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования для ведения огородничества, сроком на 3 года. Договор прошел государственную регистрацию.
ДД.ММ.ГГГГ года нотариусом ФИО6, временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО16 нотариального округа Ишимбайский район и г.Ишимбай Республики Башкортостан удостоверена доверенность от имени ФИО3, уполномочивающий ФИО4 представлять его интересы во всех судебных, административных и правоохранительных органах…с правами в т.ч. купить на его имя в праве собственности любой объект недвижимости…быть его представителем по всем вопросам связанным с покупкой любого имущества с торгов по банкротству…, при этом данная доверенность не содержит полномочий на заключение договора аренды земельного участка в интересах ФИО3
Таким образом, ФИО4 не имел права действовать при заключении договора аренды спорного земельного участка.
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что с момента заключения оспариваемого договора аренды ФИО3 не приступил к использованию земельного участка по его целевому назначению. Спорный земельный участок используется истцами. В соответствии с п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ существенным условием договора аренды земельного участка является размер арендной платы. Согласно п.п. 4.5, 4.6 договора аренды арендная плата вносится в течение 20 дней со дня подписания договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ года, арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца. В материалах дела отсутствуют доказательства, что ФИО3 оплачивается арендная плата за спорный земельный участок. Волеизъявление ответчика ФИО3 на получение в аренду земельного участка не подтверждено ни договором аренды, ни действиями ФИО3, фактически не приступившего к использованию земельного участка и не оплачивающего арендные платежи. Таким образом, волеизъявление ответчика на заключение и подписание оспариваемого договора не имеется, фактически земельный участок передан ответчику не был, после заключения договора аренды участок находится во владении истцов, что свидетельствует о том, что не имело место прямое одобрение сделки ФИО3, что влечет недействительность сделки. В соответствии с п. 1, пп. 15, 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случаях предоставления: земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса; земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для ведения огородничества предоставляется без проведения торгов (п.п. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), в аренду на срок не более чем три года в случае предоставления (п.п. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). В соответствии с ч. 3 ст. 35, ч. 1, 3, 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года приказом начальника отдела по Кугарчинскому району Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан <данные изъяты> по заявлению ФИО3 утверждена схема расположения земельного участка площадью 6187 кв.м. с условным номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, территориальная зона в границах которой образуется земельный участок – Ж-1, имеющего категорию земель населенных пунктов и вид разрешенного использования для ведения огородничества. ДД.ММ.ГГГГ указанный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера ..... ДД.ММ.ГГГГ года ФИО4 обратился в территориальный отдел Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 6187 кв.м. с кадастровым номером 02:34:190901:284, расположенного адресу: <адрес> в аренду для ведения огородничества. При этом ответчик с заявлением о предоставлении ему земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства не обращался. Как указывалось выше ДД.ММ.ГГГГ между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ФИО3 в лице ФИО4, действующего на основании нотариальной доверенности, заключен договор аренды <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 6187 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования для ведения огородничества, сроком с ДД.ММ.ГГГГ. Из ответа начальника отдела Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Кугарчинскому району на обращение ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что указанный договор аренды предоставлен на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ, поданным ФИО3 в лице ФИО4, действующего по нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года. Из отзыва администрации сельского поселения Юлдыбаевский сельсовет муниципального района Кугарчинский район РБ следует, что земельный участок с кадастровым номером .... расположен в территориальной зоне Ж-1, а данная зона Ж-1 не подразумевает выделение земельных участков с разрешенным использованием под ведение огородничества. Статьей 42 Правил землепользования и застройки сельских поселений муниципального района Кугарчинский район РБ (Юлдыбаевский сельсовет) от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно карты градостроительного зонирования территории, в т.ч. д. Богдашкино Юлдыбаевского с/с Кугарчинского района РБ установлено назначение жилой зоны «Ж-1»: - для индивидуального жилищного строительства площадь до 3500 кв. м; - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) площадь 3500 кв. м, не требующими организации санитарно-защитных зон; - для коттеджной застройки отдельно стоящими жилыми домами коттеджного типа на одну семью в 1 - 3 этажа с придомовыми участками до 1500 кв. м; - для блокированной секционной застройки блокированными жилыми домами с блок-квартирами на одну семью до 3-х этажей с придомовыми участками до 400 кв. м. Видами разрешенного использования в жилых зонах являются: здания для постоянного и временного проживания, здания иных видов. В жилых зонах допускается размещение как видов разрешенного (основного, условного либо вспомогательного) использования следующих объектов недвижимости: земельные участки, отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов повседневного спроса - социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, инженерной инфраструктуры - объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. Таким образом, поскольку спорный земельный участок находится в территориальной зоне Ж-1 (жилая зона), для которой градостроительными регламентами огородничество не предусмотрено в качестве основного вида разрешенного использования земельных участков, то земельный участок не мог быть предоставлен заявителю для ведения огородничества, как основного вида разрешенного использования, в связи с чем договор аренды <данные изъяты> заключен в нарушение норм действующего законодательства и подлежит признанию недействительным. При таких обстоятельствах, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в силу статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации не вправе был совершать действия, направленные на предоставление ФИО3 спорного земельного участка для целей, не соответствующих территориальному зонированию. Более того, указанный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был образован из земельного участка с кадастровым номером ..... Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> использовался истцами, где они сажали картофель, что подтверждается справками администрации сельского поселения Юлдыбаевский сельсовет №<данные изъяты>, а также декларациями о факте использования земельного участка, составленной при инвентаризации земель населенных пунктов, где указано, что оспариваемый земельный участок использовался для ведения личного подсобного хозяйства.
Кроме того, из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что опрошенные ФИО4, ФИО7 пояснили, что участки земли, которыми пользовались истцы, вошли в один кадастровый номер.
Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Из вышеуказанного следует, что при заключении оспариваемого договора аренды с ответчиком, нарушены права истцов, поскольку в состав спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> вошел земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> используемый истцами.
Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При таких обстоятельствах, с учетом вышеуказанных норм права, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Поскольку, суд пришел к выводу о признании договора аренды земельного участка <данные изъяты> недействительным, то необходимо применить последствия недействительности сделки, аннулировав запись о регистрации права аренды за ФИО3 на земельный участок, площадью 6187 кв.м., с кадастровым номером ...., по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись №<данные изъяты>
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора аренды недействительным удовлетворить.
Признать договор аренды земельного участка №<данные изъяты>, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ФИО4 от имени ФИО3 недействительным.
Применить последствия недействительности сделки, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи жалобы через Кугарчинский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Л.И. Насырова
В окончательной форме решение принято 28 июля 2023 года.