Решение по делу № 2-185/2025 от 03.02.2025 - о сохранении жилого помещения в реконструированном виде, сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном виде.

Мотивированное решение составлено 03 февраля 2025 года

Дело № 2-185/2025

УИД 76RS0017-01-2024-002814-42

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ярославский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Сайфулиной А.Ш.,

при секретаре Урожаевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле

30 января 2025 года

гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, УГИЗО Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, Администрации Кузнечихинского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области о сохранении жилого помещения в реконструированном виде, сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном виде,

установил:

ФИО1 с учетом уточнения круга ответчиков обратился в суд иском к Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, УГИЗО Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, Администрации Кузнечихинского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, просил:

1. Сохранить жилое помещение 1-комнатную квартиру с кадастровым номером №, принадлежащую на праве собственности ФИО1, расположенную по адресу: <адрес> в реконструированном состоянии, указанном в техническом паспорте, выполненном Ярославским отделением Приуральского филиала ППК «Роскадастр» по данным на 15.11.2023 г. общей площадью 36.1 кв.м. с внесением изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об общей площади квартиры с 37.3 кв.м на 36. кв.м.;

2. Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 36.1 кв.м., жилой площадью 18.4 кв.м., согласно техническому паспорту, выполненному Ярославским отделением Приуральского филиала ППК «Роскадастр» по состоянию на 15.11.2023 г.;

3. Сохранить жилой дом № в реконструированном состоянии с учетом переустроенных и возведенных балконов: № 7 площадью 8.9 кв.м., № 8 на плане - площадью 3.9 кв.м в квартире № по адресу: <адрес>, в соответствии с техническим паспортом, подготовленным 15.11.2023г. Ярославским отделением Приуральского филиала ППК «Роскадастр».

Истец ФИО1 в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежаще.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в суде иск поддержала в объеме заявленных требований, просила удовлетворить требования в полном объеме.

Остальные участники судебного разбирательства в суд не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще.

Представителем УГИЗО Администрации ЯМР ЯО по доверенности ФИО3 представлен суду отзыв на уточненное исковое заявление ФИО1, в котором возражала против удовлетворения требований истца относительно сохранения многоквартирного жилого дома в реконструированном состоянии, ссылаясь на то, что осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной.

Суд, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов является в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями статей 51 - 55 ГрК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 36, пункту 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений, если такие реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014. (далее - Обзор судебной практики) разъяснено, что перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац 3 пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

Кроме того, в Обзоре судебной практики указано, что пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 данного постановления).

Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно понятию, приведенному в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ), под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из материалов дела усматривается, что Истец ФИО1 является собственником 1-комнатной квартиры кадастровый номер №. общей площадью 37.3 кв.м. расположенной по адресу: <адрес>. Жилое помещение расположено на 1 этаже многоквартирного жилого дома, год постройки 1979г.

В 2003 г. Истец в принадлежащей ему квартире произвел комплекс строительно-монтажных и ремонтных работ, за разрешением на перепланировку, переустройство и реконструкцию не обращался.

В результате проведенных Истцом работ несущие конструкции не затронуты, внутренние инженерные коммуникации (отопление, хвс, гвс, канализация и газоснабжение) не переносились, были демонтированы внутренние стены и перегородки квартиры № и встроенные шкафы, возведены новые перегородки, образуя новые помещения с новым назначением согласно Технического паспорта, подготовленного 15.11.2023 г. Приуральским филиалом ППК «Роскадастр» Ярославское отделение.

Также в результате строительно-монтажных работ была выполнена реконструкция балкона, площадь балкона № 7 (по новому Техпаспорту), который расположен по наружной стене помещения жилой комнаты увеличена, пристроен балкон № 8 (по новому Техпаспорту) напротив наружной стены помещения кухни, балконы разделены перегородкой и дверным проемом. Существующая ж/б плита балкона не тронута были демонтированы кирпичные ограждающие стены балкона, разработано подполье. Выполнено устройство фундамента под новые стены из фундаментных блоков и кирпича. Балкон остеклен, не отапливаемый. Площадь балкона № 7 (номер балкона в соответствии с техпаспортом) составляет 8.9 кв.м., площадь балкона № 8 - 3,9 кв.м.

При обследовании квартиры, принадлежащей Истцу, определено отличие общей площади помещения после переустройства от общей площади помещения по сведениям Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от 12.07.2002 г. общая площадь квартиры составляет 37.3 кв.м. в том числе жилая площадь 17.7 кв.м. в соответствии с техническим паспортом, подготовленным 15.11.2023 г. Приуральским филиалом ППК «Роскадастр» Ярославское отделение, в результате переустройства квартиры общая площадь квартиры № составила 36.1 кв.м., в том числе - жилая 18.4 кв.м. Площадь балконов № № 7, 8 составила 8.9 кв.м и 3.9 кв.м соответственно.

В результате проведенных работ изменилась конфигурация и площадь помещений внутри квартиры, площадь и объем балкона, количество этажей - за счет образования подземного этажа подполья под балконом.

Выполненные Истцом работы по реконструкции своей квартиры выполнены без получения разрешений, конструктивные элементы многоквартирного жилого дома (несущие стены здания) не затрагивают, мест общего пользования не касаются, угрозу для жизни и здоровья, а также повреждения общей стены многоквартирного жилого дома не создают, что подтверждается заключением строительно-технической экспертизы.

В январе 2024 года Экспертом ООО «Эксперт-Профи» ФИО4 было проведено инженерно-техническое обследование состояния строительных конструкций квартиры после реконструкции, экспертом сделан следующий вывод:

- работы, проведенные в жилом помещении по адресу: <адрес> соответствуют установленным градостроительным нормам, правилам и требованиям технического регламента. В исследуемом объекте обеспечивается возможность полноценного функционирования в соответствии с его функциональным назначением. Недопустимых кренов, деформаций, разрушений строительных конструкций исследуемого объекта не выявлено. Сохранение реконструированного жилого помещения в существующем техническом состоянии позволяет его эксплуатировать без угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде.

В соответствии с экспертным заключением № 789/21 ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ярославской области» выданным 19.03.2024 г. жилое помещение по адресу <адрес> соответствует требованиям СанПиИ 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий.

В соответствии с заключением пожарно-технической экспертизы от 06.02.2024 г. № 26/7Э, выданным ЯООООО ВДПО: реконструкция помещений квартиры № жилого многоквартирного дома выполнена в соответствии с требованиями норм пожарной безопасности, не противоречит требованиям гл.5.2 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах зашиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Установив в ходе судебного разбирательства то, что в квартире не осуществлялось переноса санитарного оборудования, вентиляционных каналов и инженерных сетей, а проведенные работы по перепланировке и переустройству жилого помещения выполнены в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не затрагивают размеров и границ общего имущества многоквартирного жилого дома, суд признает возможным сохранить данную квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии.

Вместе с тем требования истца о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Согласно материалам дела, истец осуществил строительство пристройки «балкона» со стороны принадлежащей ему квартиры, расположенной в многоквартирном доме, используя его общую капитальную стену (стр. 10 заключения эксперта от 24.01.2024 «..выполнено устройство фундамента под новые стены..).

Такими действиями изменены не только внутренние параметры (конфигурация) жилого помещения, но и произошло расширение всего объекта капитального строительства - многоквартирного дома № 26 по ул. Центральная, д. Кузнечиха (в частности, увеличилась его площадь), что исходя из положений статьи 25 ЖК РФ, пункта 14 статьи 1 ГрК РФ, является реконструкцией многоквартирного дома.

Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией (п. 3, 5 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).

Для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»). В протоколе внеочередного собрания собственников от 19.12.2023 речь идет о согласии на сохранение квартиры в реконструированном виде, а не многоквартирного дома.

Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной.

Оценив представленные в материалы дела доказательств а в их совокупности и взаимосвязи, учитывая, что истцом произведена реконструкция многоквартирного жилого дома в отсутствие соответствующего согласия собственников жилых помещения в многоквартирном жилом доме, требования истца о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном состоянии не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (<данные изъяты>) удовлетворить частично.

1. Сохранить жилое помещение 1-комнатную квартиру с кадастровым номером 76:17:0101014:13421, принадлежащую на праве собственности ФИО1 <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> в реконструированном состоянии, указанном в техническом паспорте, выполненном Ярославским отделением Приуральского филиала ППК «Роскадастр» по данным на 15.11.2023 г., общей площадью 36.1 кв.м. с внесением изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об общей площади квартиры с 37.3 кв.м на 36. кв.м.;

2. Признать за ФИО1 (<данные изъяты>) право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 36.1 кв.м., жилой площадью 18.4 кв.м., согласно техническому паспорту, выполненному Ярославским отделением Приуральского филиала ППК «Роскадастр» по состоянию на 15.11.2023 г..

3. В удовлетворении остальных требований ФИО1 (<данные изъяты>) отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Ярославский районный суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.Ш. Сайфулина